Doanh nghiệp địa ốc đang lo lắng nhất điều này?

Theo quy định mới, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh thường xuyên hơn, phản ánh sát giá giao dịch thực tế thay vì duy trì ổn định trong chu kỳ dài như trước. Về mặt nguyên tắc, đây là bước tiến quan trọng nhằm xóa bỏ tình trạng "hai giá", hạn chế đầu cơ và tạo sự công bằng giữa Nhà nước - doanh nghiệp - người dân.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) vừa trải qua giai đoạn suy giảm kéo dài, sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp còn yếu, việc điều chỉnh giá đất với biên độ lớn đang làm gia tăng áp lực chi phí đầu vào.

Một lãnh đạo doanh nghiệp phát triển nhà ở tại TP.HCM chia sẻ, doanh nghiệp đồng tình với việc đưa giá đất tiệm cận giá thị trường, nhưng điều đáng lo là cách xác định và thời điểm áp dụng. Khi giá đất tăng đột ngột, chi phí sử dụng đất có thể chiếm tới 25-30% tổng chi phí dự án, thậm chí cao hơn ở các khu vực đô thị lớn, khiến bài toán đầu tư trở nên kém khả thi.

Tương tự, Giám đốc một tập đoàn BĐS lớn ở TP.HCM chia sẻ, giá đất tăng trong bảng giá mới là xu hướng không thể tránh, nhưng chính sách cần đặt trong bối cảnh chu kỳ thị trường. Khi thị trường mới phục hồi nhẹ, việc tăng chi phí đất đai sẽ làm giảm mạnh khả năng phục hồi. Do đó, doanh nghiệp mong muốn có lộ trình điều chỉnh từng bước, tránh gây sốc.

"Thông thường, một dự án mất từ 5-7 năm để hoàn thiện pháp lý và triển khai. Nếu trong quá trình đó, bảng giá đất thay đổi theo hướng tăng mạnh, doanh nghiệp sẽ phải tính lại toàn bộ phương án tài chính. Với những dự án đang làm dở, việc xác định lại tiền sử dụng đất theo bảng giá mới có thể khiến dòng tiền bị đứt gãy, thậm chí buộc doanh nghiệp phải tạm dừng triển khai để chờ cơ chế tháo gỡ", vị Giám đốc chia sẻ thêm.

Thực tế cho thấy, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là một trong những khoản chi lớn nhất của doanh nghiệp BĐS. Khi bảng giá đất mới được điều chỉnh tăng, hàng loạt chi phí liên quan sẽ "đội" lên theo, từ nghĩa vụ tài chính khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đến chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, nhiều doanh nghiệp phản ánh, chỉ cần giá đất trong bảng tăng 20-30% cũng đủ làm tổng mức đầu tư dự án tăng thêm hàng trăm, thậm chí hàng nghìn tỷ đồng đối với các dự án quy mô lớn. Trong khi, khả năng tăng giá bán lại bị giới hạn bởi sức mua của thị trường và thu nhập của người dân.

"Doanh nghiệp đứng trước thế tiến thoái lưỡng nan, nếu tăng giá bán để bù chi phí thì nguy cơ thanh khoản yếu. Còn nếu giữ giá bán thì biên lợi nhuận bị bào mòn, thậm chí thua lỗ", đại diện HoREA nói.

Đồng thời, nhiều dự án đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý có thể bị "đứng hình" do phải xác định lại nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất mới, làm kéo dài thời gian triển khai và phát sinh thêm chi phí vốn. Đáng lo hơn, một trong những hệ quả lớn nhất là khả năng giá nhà tiếp tục tăng cao, người mua nhà là người phải gánh chịu tất cả.

Cần cơ chế hợp lý cho hệ số điều chỉnh giá đất

Bình luận về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam có điều kiện phát triển mạnh nhất khu vực bởi dân số hơn 100 triệu người, tốc độ đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế, đầu tư công phát triển mạnh mẽ. Năm 2025, chuyển biến tích cực nhất của đất nước là thay đổi thể chế với sự năng động "chưa từng có".

Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng, trong quá trình sửa luật thì vẫn còn tồn tại một số bất cập, hạn chế, trong đó "điểm nóng" nhất mà các doanh nghiệp BĐS chờ đợi là giá đất.

"Chúng ta thấy giá đất đưa vào định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường trong Luật Đất đai 2024 đã có vấn đề, tạo giá bất động sản lên quá cao. Từ đó, Quốc hội mới bỏ định giá đất cụ thể đưa vào bảng giá đất", ông bày tỏ.

Theo ông Hiệp, bảng giá đất mới chỉ có Hà Nội và TP.HCM ban hành nhưng giá đất cao nhất ở Hà Nội đã hơn 700 triệu đồng/m2, TP.HCM là hơn 600 triệu đồng/m2.

"Kết quả này chúng tôi cho là đã được tổng hợp từ bảng giá đất năm 2014 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K) cho nên mới ra mức giá cao như vậy. Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản còn chờ bảng hệ số K thì không biết giá đất sẽ lên tới mức nào. Doanh nghiệp đang "hồi hộp" chờ đợi quy chế về hệ số K này như thế nào?", ông cho hay.

Vị Chủ tịch nêu, ngoài Hà Nội và TP.HCM, bảng giá đất mới nhiều tỉnh chưa ban hành, cộng thêm việc chờ hệ số K nữa, doanh nghiệp phải mất ít nhất khoảng 6 tháng. Lúc này, doanh nghiệp không nộp được tiền sử dụng đất, mất thời gian chờ đợi dù đã có quyết định giao đất.

Vì vậy, doanh nghiệp mong muốn các cơ quan hành pháp khẩn trương có hướng dẫn này để áp dụng được hệ số K. Đồng thời, hệ số K nên có cơ chế hợp lý, nhất là trong bối cảnh khuyến khích các dự án phát triển. Nếu như hệ số K quá cao thì doanh nghiệp không BĐS làm được.

Một số chuyên gia khác nhận định, giá đất tăng sẽ phân bổ trực tiếp vào giá thành sản phẩm, khi đó, giá sản phẩm đương nhiên tăng lên và không có doanh nghiệp BĐS nào đủ sức gánh toàn bộ chi phí.

Ngoài ra, vai trò của cơ sở dữ liệu giá đất cũng phải minh bạch, cập nhật liên tục. Nếu dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, phương pháp định giá thiếu nhất quán giữa các địa phương, bảng giá đất mới có thể vô tình tạo ra mặt bằng giá "ảo", không phản ánh đúng cung - cầu thực tế.

Có thể thấy, bảng giá đất mới là bước đi quan trọng trong cải cách chính sách đất đai, nhưng cũng đặt ra bài toán cân bằng lợi ích. Nếu không được thực thi cẩn trọng, chính sách có thể vô tình trở thành "rào cản" đối với quá trình phục hồi của thị trường bất động sản - lĩnh vực có sức lan tỏa lớn đến nhiều ngành kinh tế khác.

Việc lắng nghe tiếng nói của doanh nghiệp, tham vấn ý kiến chuyên gia và điều chỉnh chính sách theo hướng linh hoạt, có lộ trình là yếu tố then chốt. Chỉ khi đó, bảng giá đất mới thực sự trở thành công cụ quản lý hiệu quả, thay vì nỗi lo thường trực của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.