Chủ tịch HoREA: Gắn mác rủi ro cho bất động sản là chưa thỏa đáng

Không phải không có lý do để cơ quan quản lý thận trọng với bất động sản (BĐS). Theo đó, những giai đoạn sốt đất, đòn bẩy tài chính cao hay các biến động trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp từng cho thấy lĩnh vực này có thể tạo ra rủi ro lan truyền nếu tăng trưởng nóng và thiếu kiểm soát. Trong bối cảnh đó, việc xếp BĐS vào nhóm cần giám sát chặt về tín dụng là lựa chọn mang tính phòng thủ.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ, cách tiếp cận này đang có xu hướng "cào bằng" toàn bộ thị trường.

Tại hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức ở TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc mặc định BĐS là lĩnh vực rủi ro là chưa phản ánh đúng bản chất.

Lý do không chỉ nằm ở quy mô, mà còn ở cấu trúc của thị trường này. Bất động sản không chỉ là nhà ở. Đó là một hệ sinh thái bao gồm công nghiệp, thương mại, du lịch, y tế, giáo dục… Trong đó, riêng BĐS công nghiệp suốt nhiều năm qua luôn là điểm sáng ổn định, đóng vai trò then chốt trong thu hút đầu tư và phát triển sản xuất.

Quan trọng hơn, BĐS nằm trong nhóm 21 ngành kinh tế cấp 1 - tức nhóm nền tảng của nền kinh tế. Với riêng TP.HCM, lĩnh vực này có thời điểm đóng góp tới 30-34% GRDP.

"Một ngành có độ lan tỏa lớn như vậy, nếu chỉ được nhìn qua lăng kính "rủi ro", rõ ràng là một cách tiếp cận chưa đủ", ông nói.

Hệ quả của việc "gắn mác rủi ro" thể hiện rõ nhất ở chính sách tín dụng. Theo ông Châu, quy định kiểm soát tăng trưởng tín dụng BĐS không vượt mức chung, cùng với cơ chế cấp room theo quý, đã làm giảm đáng kể tính chủ động của các ngân hàng. Dòng vốn vì thế không chỉ bị thu hẹp, mà còn trở nên đứt đoạn.

Điều này kéo theo một chuỗi phản ứng dây chuyền đó là doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay nhưng không được giải ngân, dự án đang triển khai bị đình trệ dòng tiền và người mua nhà khó tiếp cận vốn. Trong khi, bản chất của bất động sản là ngành cần vốn trung và dài hạn, với chu kỳ phát triển dự án kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn.

"Khi dòng vốn bị bó hẹp trong một chu kỳ ngắn, thị trường không chỉ chậm lại, mà còn bị bẻ cong về cấu trúc", ông cho hay và nêu thực trạng, các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phân khúc có biên lợi nhuận cao hơn - tức BĐS cao cấp để bù đắp chi phí vốn ngày càng lớn. Ngược lại, phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, vốn phục vụ nhu cầu thực nhưng lợi nhuận thấp, lại càng bị thu hẹp.

Kết quả này tạo ra một nghịch lý, chính cách kiểm soát rủi ro lại góp phần tạo ra sự mất cân đối trên thị trường. Một minh chứng rõ ràng là tình trạng thiếu hụt nhà ở xã hội. Một dự án hơn 1.000 căn tại TP.HCM ghi nhận tới 12.000 hồ sơ đăng ký mua - một con số cho thấy nhu cầu thực không hề suy giảm, mà chỉ đang bị "tắc" ở phía cung.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land cho biết, tác động của tín dụng và lãi suất là trực tiếp và tức thì.

Theo bà, phần lớn người mua nhà phải vay khoảng 70% giá trị tài sản, với thời hạn kéo dài 10-20 năm . Khi lãi suất từ mức ưu đãi 6-7% tăng lên 13-14%, áp lực trả nợ gia tăng nhanh chóng, khiến nhiều hộ gia đình buộc phải trì hoãn hoặc từ bỏ kế hoạch mua nhà.

Ở phía doanh nghiệp, chi phí vốn tăng mạnh trong khi chu kỳ phát triển dự án kéo dài khiến bài toán hiệu quả trở nên khó lường. "Lãi suất cần có tính ổn định, phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của BĐS. Nếu biến động quá mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà", bà Hương nhấn mạnh.

Rủi ro thực sự nằm ở đâu?

Một trong những lập luận đáng chú ý của ông Lê Hoàng Châu là rủi ro tín dụng BĐS có thể đang bị đánh giá cao hơn thực tế trong một số trường hợp.

Các khoản vay BĐS thường đi kèm tài sản đảm bảo với biên an toàn lớn. Một tài sản trị giá 100 tỷ đồng có thể chỉ được định giá 70 tỷ và cho vay khoảng 49 tỷ đồng. Về nguyên tắc, điều này tạo ra "vùng đệm" đáng kể cho hệ thống ngân hàng.

Dĩ nhiên, không thể phủ nhận các rủi ro như thanh khoản tài sản suy giảm, thời gian xử lý kéo dài hay biến động thị trường. Nhưng nếu nhìn tổng thể, rủi ro không chỉ nằm ở việc cho vay, mà còn nằm ở việc dòng vốn bị tắc nghẽn.

Khi tín dụng không được phân bổ hợp lý kéo theo dự án dang dở, doanh nghiệp suy yếu thanh khoản, ngành xây dựng và các lĩnh vực liên quan bị ảnh hưởng. Ở quy mô lớn hơn, điều này có thể làm suy giảm một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế.

Do đó, vị Chủ tịch HoREA đánh giá, không nằm ở việc nới lỏng hay siết chặt tín dụng mà nằm ở cách tiếp cận. Thay vì coi toàn bộ BĐS là lĩnh vực rủi ro thì cần ưu tiên tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ người trẻ, công nhân và tạo điều kiện cho các dự án có pháp lý minh bạch.

Ông Trần Sĩ Nam, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cũng nhấn mạnh, nhu cầu rất lớn của lực lượng lao động trẻ tại TP.HCM và sự cần thiết của chính sách tín dụng linh hoạt hơn để hỗ trợ nhóm này.

Ở góc độ thị trường, khi dòng vốn được dẫn đúng hướng, doanh nghiệp sẽ có động lực quay lại với các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, thay vì bị "đẩy" vào phân khúc cao cấp như hiện nay.

Như vậy, có thể thấy, BĐS không phải là lĩnh vực không có rủi ro. Nhưng việc gắn một "nhãn chung" cho toàn bộ thị trường có thể dẫn đến những hệ quả ngược.

Như cách ông Châu nhấn mạnh, điều cần thiết không phải là thay đổi mục tiêu kiểm soát rủi ro, mà là hiểu đúng rủi ro để điều tiết đúng dòng vốn. Bởi lẽ, trong một nền kinh tế đang cần tăng trưởng, việc "siết" nhầm một động lực quan trọng có thể tạo ra chi phí lớn hơn nhiều so với những rủi ro mà chúng ta đang cố gắng phòng ngừa