Năm 2022 được xem là năm bản lề để doanh nghiệp bất động sản vực dậy sau thời gian chống chịu với dịch COVID-19. Tuy nhiên, trái ngược so với sự kỳ vọng, khoảng thời gian này đang thực sự khó khăn đối với thị trường cũng như doanh nghiệp khi dòng vốn bị tắc nghẽn. Các doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự, chuyển mình để tồn tại.

Nhadautu.vn đã có cuộc trò chuyện với CEO Nguyễn Văn Hậu của Công ty CP Bất động sản Asian Holding để hiểu rõ hơn về khó khăn của doanh nghiệp, thị trường trong năm 2022 và những góc nhìn về cơ hội trong năm 2023.

Dòng tiền doanh nghiệp như "cục máu đông"

Ông đánh giá thế nào về thị trường cũng như tình hình doanh nghiệp bất động sản phía Nam trong năm 2022? Asian Holding đang hoạt động ra sao khi nguồn vốn tín dụng bị siết chặt?

CEO Nguyễn Văn Hậu: Cũng như phần lớn các doanh nghiệp địa ốc phía Nam, Asian Holding đã làm tốt đến hết quý II, sang quý III, thị trường, doanh nghiệp đã bị tác động mạnh mẽ khi Nhà nước siết tín dụng. Có thể so sánh việc siết tín dụng giống như dòng máu lưu thông trong cơ thể mà bỗng dưng có một cục máu đông, thì sẽ dẫn đến bị tai biến, dòng tiền của doanh nghiệp lúc này như một cục máu đông không lưu thông được vậy.

Tín dụng siết chặt, doanh nghiệp có muốn vay vốn để làm dự án cũng không được. Tất cả các dòng tiền từ ngân hàng hay từ khách hàng, các đối tác… hầu như là đứng hoàn toàn.

Đối với Asian Holding, hầu như chỉ có dòng tiền ra, không có dòng tiền vào, dẫn đến dòng tiền kinh doanh đang bị âm. Hiện nay, việc dòng tiền ra đang lớn hơn dòng tiền đi vào. Ví dụ, thời điểm làm ăn tốt, công ty có được lợi nhuận ở mức 5-10 tỷ đồng thì bây giờ chỉ vào có 1-2 tỷ đồng.

Sau thông tin siết tín dụng, dòng tiền của các doanh nghiệp đều bị chặn đứng. Người có tài sản vài trăm tỷ cũng không vay được ngân hàng, cứ gọi ngân hàng là hết room.

Thị trường địa ốc năm này rất khác so với những năm 2011, 2012. Những năm 2011, 2012 tuy lãi suất rất cao nhưng doanh nghiệp, khách hàng vẫn vay được. Ví dụ, khách hàng, doanh nghiệp cầm tài sản 100 tỷ là vay được 70-80 triệu đồng. Nhưng năm nay, có tài sản đến nghìn tỷ thì chưa chắc đã vay được.

Ngoài những khó khăn về dòng tiền, doanh nghiệp địa ốc còn đang đối diện với những khó khăn nào nữa, thưa ông?

CEO Nguyễn Văn Hậu: Ngoài những khó khăn nêu trên thì doanh nghiệp địa ốc phía Nam cũng đang đối diện với việc cắt giảm nhân sự, nhân viên kinh doanh bỏ việc.

Tại Asian Holding, bình thường, 1 tháng, nhân viên bán được 1-2 căn, nhưng 2 tháng gần đây thì gần như không có giao dịch. Nhân viên đi làm cho doanh nghiệp nào đó chủ yếu thu nhập đến từ hoa hồng, lương cứng chỉ đủ trang trải cho cuộc sống. Việc siết tín dụng đã khiến cho nhân viên, đặc biệt là nhân viên môi giới ngành bất động sản bỏ việc rất nhiều, thậm chí những người được đào tạo kỹ lưỡng cũng nghỉ việc.

Trước khó khăn này, công ty phải chấp nhận là đào tạo tiếp nhân sự mới, đào tạo về tầm nhìn và sứ mệnh của doanh nghiệp trong tương lai. Bản thân tôi đã tham gia vào thị trường bất động sản 13-14 năm, chứng kiến và trải qua nhiều thăng trầm của ngành. Những giai đoạn như thế, tôi sẽ tập trung vào việc đào tạo, kiến thức và tư duy cho nhân viên. Muốn thành công thì đây chính là thời điểm để bạn học hỏi thị trường, phải đủ bản lĩnh, để nâng cấp trình độ, vì có kiến thức là sẽ kiếm được tiền.

Một khó khăn nữa mà chũng ta thấy rõ là các doanh nghiệp gần như không ra được dự án mới mà chỉ tập trung xử lý hàng tồn. Doanh nghiệp chủ yếu đang gồng lỗ vì không bán được hàng, từ tháng 10 doanh thu doanh nghiệp đã rất thấp.

Asian Holding là doanh nghiệp nhỏ và vừa, thay vì cắt giảm nhân sự, thì doanh nghiệp tìm giải pháp xử lý hết hàng tồn. Đồng thời, tìm các kênh tiếp cận khách hàng, nghiên cứu hành vi khách hàng, tập trung vào các chiến dịch truyền thông, marketing... Không phải khó khăn là không làm, chỉ là không ra dự án mới.

Hãy tham lam khi người khác sợ hãi

Như nhiều chuyên gia, nhà phát triển bất động sản vẫn thường hay nói trong nguy có cơ, thị trường trong khó khăn vẫn có cơ hội. Ông nhận định quan điểm này ra sao?

CEO Nguyễn Văn Hậu: Trải qua những thăng trầm của thị trường, quan điểm của tôi bây giờ không phải kiếm tiền cho mình mà kiếm tiền cho những người đi theo mình. Ngoài việc đào tạo, những buổi trải nghiệm thực tế cho nhân viên hiểu về giá trị của đồng tiền… Asian Holding vẫn đang săn quỹ đất, M&A dự án nếu dự án đó phù hợp và đúng với nhu cầu.

Có nhiều người bạn của tôi ngăn cản nhưng bản thân tôi đi theo một câu nói của nhà đầu tư nổi tiếng Warren Buffett, đó là “hãy tham lam khi người khác sợ hãi”. Khi mà ai cũng sợ hãi và không quan tâm… thì đó là lúc đáng để mua. Giống tâm lý chứng khoán, kiểu gì cũng có lúc bán chứ không phải lúc nào cũng mua. Khi chứng khoán đi xuống, ai cũng sợ và muốn bán ra… Đó là lúc mình nên mua chứ không phải bán.

Về năm 2023, ông dự đoán thị trường sẽ có cơ hội nào?

CEO Nguyễn Văn Hậu: Thị trường đã có phần khởi sắc, ở tháng 11, 12, sau khi Nhà nước đã ổn định các tình hình về kinh tế vĩ mô. Riêng tháng 12 thông tin nới tín dụng 1,5-2% thì khách hàng bắt đầu quan tâm lại. Thời điểm quý III và đầu quý IV, khách hàng trong tâm thế ôm tiền nhiều hơn, không nhắm vào đầu tư bất động sản.

Nếu như lãi suất 20-25%, thì khách hàng nên cân nhắc vì với lãi suất cao như vậy gửi ngân hàng sẽ tốt hơn. Còn lãi suất từ 11-12%, đầu tư bất động sản hoặc các ngành nghề khác vẫn sinh ra lợi nhuận cao hơn.

Theo tôi, từ tháng 4-6/2023, thị trường sẽ dần ổn định và có thể triển khai kế hoạch kinh doanh vào 4 tháng cuối năm 2023, rồi lại hết room tín dụng. Bất động sản đóng góp vào GDP cả nước rất lớn, nên nếu thị trường bất động sản đóng băng chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến hàng trăm ngành nghề khác và ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế. Do đó, từ năm 2024 thị trường mới ổn định hẳn. Bởi, mục đích của Nhà nước vẫn là kiềm chế bất động sản, không để phát triển quá nóng.

Về cơ hội, tôi cho rằng, nếu tín dụng tốt, phân khúc trên dưới 1,5 tỷ đồng (đất nền) và trên dưới 2 tỷ đồng (căn hộ) sẽ rất phát triển, nói chung là có cơ hội cho phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thật.

Nhà ở xã hội trong năm sau hoặc những năm tới cũng sẽ phát triển. Bởi nhà ở xã hội sẽ được kiểm soát về lợi nhuận nên giá sẽ hợp lý. Thêm nữa, khi biên độ lãi suất tăng cao, nhà ở xã hội sẽ được hỗ trợ về lãi suất 4-5% và ổn định trong hàng chục năm. Còn riêng phân khúc nhà ở cao cấp sẽ gặp khó khăn trong vài năm. Ngoài ra, doanh nghiệp vẫn tiếp tục đối diện với khó khăn về dòng tiền và nhân sự.

Đối với Asian Holding, công ty vẫn tiếp tục triển khai dự án ở thị trường Bảo Lộc và Bình Phước. Đồng thời, tìm kiếm cơ hội mới xoay quanh bán kính dưới 150km tính từ TP.HCM.

Xin trân trọng cám ơn!

Bài liên quan

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi từ quý IV

Doanh nghiệp bất động sản dừng hoạt động còn nhiều hơn số đã giải thể?

Đâu là phân khúc bất động sản chủ đạo trong năm 2023?

'Bắt mạch' thị trường bất động sản 2023