Một chính sách tốt bị bác bỏ bởi một cuộc đấu giá đất

Những ngày qua dư luận lại "nóng" xung quanh việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại. Bởi dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay không những không mở rộng mà còn thu hẹp các trường hợp sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại. Theo đó, doanh nghiệp phải sẵn có hoặc nhận quyền sử dụng đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì mới được làm nhà ở thương mại (điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo).

Quy định này đã thu hẹp hơn so với quy định hiện hành tại Luật số 03/2022/QH15 ngày 11/01/2022 sửa đổi 09 luật, trong đó sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở về các loại đất được làm nhà ở thương mại. Quy định hiện hành cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) thì đều được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch...).

Nếu Luật Đất đai được thông qua theo phương án hiện nay thì sẽ khiến khoảng 300 dự án nhà ở thương mại trên cả nước, phần lớn tại TP.HCM và Hà Nội, tiếp tục ách tắc (đây là những trường hợp nhà đầu tư đã "gom" đất thông qua các thỏa thuận nhận chuyển nhượng mà trong diện tích đất "gom" được không có đất ở). Và sự ách tắc sẽ kéo dài ít nhất đến khi sửa đổi Luật Đất đai ở lần tiếp theo.

Nhìn lại lịch sử, người viết không khỏi tiếc nuối bởi 300 dự án lẽ ra đã được tháo gỡ từ thời điểm gần 2 năm trước. Tại Tờ trình số 573/TTr-CP ngày 27/12/2021, Chính phủ đã thống nhất trình Quốc hội dự thảo Luật sửa đổi 09 luật theo hướng mở rộng, cho phép nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở cũng được đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại. Phương án Chính phủ trình đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất trình ra Quốc hội trong kỳ họp bất thường đầu năm 2022. Nhưng cùng thời điểm đó xảy ra một sự kiện bất ngờ: Cuộc đấu giá 04 lô đất ở Thủ Thiêm gây "chấn động" với mức trúng đấu giá cao đến khó tin, đặc biệt là lô đất 3.12 có diện tích 10.060m2, giá khởi điểm 2.942 tỷ đồng nhưng giá trúng đấu giá lên đến 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá khởi điểm và đơn giá đất trúng đấu giá lên đến 2,43 tỷ đồng/m2. Đơn vị đấu trúng là một công ty con của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, nơi ông Đỗ Anh Dũng làm chủ tịch.

Cuộc đấu giá ấn tượng ấy đã đi vào nghị trường khi Quốc hội thảo luận về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Trong số các đại biểu phản đối việc cho phép doanh nghiệp không có quyền sử dụng đất ở làm nhà ở thương mại có vị phó chủ nhiệm một Ủy ban của Quốc hội, người đã viện dẫn vụ đấu giá để bày tỏ quan điểm Nhà nước cần thu hồi để đấu giá nhằm khai thác giá trị địa tô.

Vị đại biểu lập luận: "Việc đấu giá 1ha đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho ngân sách nhà nước số tiền là 24.500 tỷ đồng. Nếu 1ha đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi thử tính là giá rất cao là khoảng 100 triệu/m2 thì ngân sách nhà nước sẽ thu được bao nhiêu? Sẽ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá".

Trước những ý kiến không đồng thuận, Quốc hội đã sửa lại dự thảo để thông qua Luật số 03/2022/QH15 theo hướng không cho phép trường hợp nhà đầu tư có 100% đất khác (không có đất ở) được chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại. Kết quả là nhà đầu tư phải gom được một khu đất trong đó có một phần là đất ở (không khống chế diện tích tối thiểu) thì mới được làm nhà ở thương mại. Kết quả là ách tắc của 300 dự án trên cả nước tiếp tục kéo dài thêm 2 năm cho đến thời điểm này.

Điều đáng bàn là gần như cùng thời điểm Quốc hội bấm nút thông qua Luật số 03/2022/QH15, ông Đỗ Anh Dũng, ông chủ Tân Hoàng Minh đã  có "tâm thư" gửi tới các lãnh đạo cấp cao để xin đơn phương chấm dứt hợp đồng mua đấu giá lô đất 24.500 tỷ đồng và chấp nhận mất cọc. Vài tháng sau, ông Dũng bị bắt để điều tra về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản liên quan đến phát hành trái phiếu, huy động tiền từ nhà đầu tư của Tập đoàn Tân Hoàng Minh.

Vụ đấu giá nổi tiếng ở Thủ Thiêm trở thành tai tiếng. Tại nghị trường Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc nhận định đây là "điển hình của việc làm nhiễu loạn thị trường".

Một đạo luật kỳ công xây dựng (Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi 09 luật) đã được định đoạt bởi một cuộc đấu giá đất tại Thủ Thiêm mà đáng tiếc khi đó lại là cuộc đấu giá "cuội". Nếu không có những màn trả giá phi thực tế đầy toan tính ấy, Luật số 03/2022/QH15 có thể đã được thông qua với nội dung hoàn toàn khác, theo hướng Chính phủ trình và phần lớn trong số 300 dự án BĐS đã được tháo gỡ.

Tăng biện pháp kinh tế, giảm mệnh lệnh hành chính

Như đã nêu ở đầu bài viết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện không những không mở rộng mà còn thu hẹp các trường hợp sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại: doanh nghiệp phải sẵn có hoặc nhận quyền sử dụng đất ở và đất phi nông nghiệp không phải đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp một lần toàn bộ tiền thuê đất thì mới được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Điều này dường như chưa thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách đất đai. Cụ thể, Nghị quyết 18 nêu rõ: "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại"; "Đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất".

Nghị quyết 18 cũng như các văn kiện khác của Đảng về xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật đã nhấn mạnh nguyên tắc thị trường, giảm biện pháp hành chính, tăng cường các biện pháp kinh tế. Trong bối cảnh ấy, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có cơ chế khuyến khích chuyển dịch đất đai tự nguyện để nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thực hiện dự án khu đô thị, nhà ở thương mại (thậm chí thu hẹp hơn so với luật hiện hành).

Bỏ qua cuộc đấu giá "cuội" tại Thủ Thiêm, không thể phủ nhận đấu giá đất là phương thức thu trực tiếp, thu nhanh cho ngân sách. Lợi ích từ các cuộc đấu giá đất là nhãn tiền và dễ dàng nhận thấy. Nhưng tôi cho rằng đó là một lợi ích "cục bộ" và nếu chỉ nhìn từ một lợi ích "cục bộ" để quyết định hay gạt bỏ một chính sách lớn là việc hoàn toàn không nên làm.

Đồng ý rằng nếu chúng ta cho đấu giá một vài lô đất công hay những khu đất "sạch", đã giải phóng mặt bằng thì có thể tạo nguồn thu đáng kể cho ngân sách Nhà nước.

Nhưng 300 dự án khu đô thị, nhà ở thương mại tại Hà Nội, TP.HCM và khắp cả nước mà các nhà đầu tư đã tự bỏ vốn để "mua gom" đất nhằm chuyển mục đích thực hiện dự án mà vẫn trong tình trạng "đắp chiếu" bao năm qua cũng là sự thật. Thiệt hại ấy chắc chắn không phải cục bộ.

Cuộc đấu giá bất thường ở Thủ Thiêm ngoài lợi ích về thu ngân sách cũng gây ra những hệ lụy lớn. Bởi điều kiện tiên quyết là khu đất đem ra đấu phải là "đất sạch". Trong bối cảnh tuyệt đại đa số diện tích đất trên cả nước đã có người sử dụng thì Nhà nước trước tiên phải chi ngân sách cho bồi thường, giải phóng mặt bằng để thu hồi đất, và phải sẵn sàng huy động lực lượng đi cưỡng chế giải phóng mặt bằng.

Nhìn từ Thủ Thiêm, chúng ta không nên chỉ nhìn vào những cuộc đấu giá tăng thu "ấn tượng" cho ngân sách mà bỏ quên sự thật là để có đất sạch đem đấu phải đánh đổi bằng mồ hôi, nước mắt của cả nghìn hộ gia đình bị thu hồi đất - sự kiện mà báo chí vẫn gọi là "Nước mắt Thủ Thiêm".

Để đấu giá đất, Nhà nước trước tiên phải chi tiền từ ngân sách để bồi thường, tạo mặt bằng sạch và chi thêm tiền đầu tư hạ tầng. Một mặt, ngân sách Nhà nước hết sức eo hẹp và cần chi cho nhiều mục đích khác thiết thực hơn: quốc phòng, an ninh, y tế, giáo dục, phòng chống dịch bệnh, phát triển kết cấu hạ tầng, các chương trình xóa đói, giảm nghèo, phòng chống thiên tai, vệ sinh môi trường…

Một mặt, việc đầu tư sẽ phát sinh nhu cầu quản lý: quản lý vốn ngân sách giao đầu tư; quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng... và nhu cầu tất yếu kéo theo là cần có nhân lực để thanh tra, kiểm tra, kiểm toán... các hoạt động đầu tư công ấy. Điều đó trái với chủ trương tinh gọnbộ máy, tinh giản biên chế và biến Nhà nước thành "đối thủ cạnh tranh" với doanh nghiệp trong việc thực hiện các dự án nhà ở, khu đô thị.

Mặt khác, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021 - 2030 của Đảng đã đề ra nguyên tắc: "Nhà nước quản lý, điều hành nền kinh tế bằng pháp luật, chiến lược, quy hoạch, kế hoạch và các công cụ điều tiết khác trên cơ sở các quy luật của thị trường". Về mặt nguyên tắc thì đối với các quốc gia có nền kinh tế thị trường, cái gì thị trường làm tốt thì Nhà nước không can thiệp. Văn kiện Đại hội XIII của Đảng khẳng định: "Thị trường đóng vai trò quyết định trong xác định giá cả hàng hóa, dịch vụ; tạo động lực huy động phân bổ hiệu quả các nguồn lực; điều tiết sản xuất và lưu thông".

Tăng cường thỏa thuận, giảm mệnh lệnh - phục tùng

Theo Luật Đất đai hiện hành thì có hai cơ chế để tạo lập quỹ đất. Cơ chế thứ nhất là Cơ chế hành chính: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội. Dù giá đất đền bù cho người dân là "giá đất cụ thể" nhưng với tính chất mệnh lệnh - phục tùng giữa hai chủ thể không bình đẳng, giá đất đền bù thường không bám sát giá thị trường và không bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất.

Thay vào đó, nếu khuyến khích doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phục vụ sản xuất, kinh doanh theo một Cơ chế dân sự sẽ làm hài hòa lợi ích giữa cả 3 bên: Doanh nghiệp (có được đất), Người dân (được đền bù thỏa đáng) và Nhà nước (không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí...).

Trong hoạt động kinh tế, cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, thuận mua - vừa bán luôn là lựa chọn tốt và cần khuyến khích áp dụng. Trái lại, cơ chế hành chính trên nguyên lý mệnh lệnh - phục tùng luôn bất bình đẳng và không đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất là đối tượng yếu thế.

Một số ý kiến cho rằng sửa đổi luật theo hướng mở rộng sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng đi mua gom đất nông nghiệp với giá rẻ và chuyển mục đích thực hiện dự án nhà ở thương mại, tìm kiếm "siêu lợi nhuận" mà ít để ý chi tiết: nếu trong thửa đất 20ha, doanh nghiệp thỏa thuận "mua gom" được 19ha (với giá luôn cao hơn giá mà Nhà nước trả nếu áp dụng cơ chế thu hồi) thì cũng không thể thực hiện được dự án. Ít ai chịu nhìn vào rủi ro mà doanh nghiệp BĐS phải đối mặt.

Khuyến khích cơ chế dân sự; hạn chế tối đa cơ chế hành chính với sự tham gia trực tiếp của Nhà nước vào thị trường (thay vào đó, Nhà nước tập trung nguồn nhân lực để xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, tăng cường chất lượng công tác định giá để giá đất sát với giá thị trường) là giải pháp tốt để xây dựng thị trường BĐS công bằng, minh bạch, lành mạnh, hài hòa lợi ích các bên.

Bài liên quan

Sắp đấu giá lại 4 lô đất 'vàng' bị bỏ cọc ở Thủ Thiêm

Thành lập Ban quản lý phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm

Lần thứ 5, TP.HCM đấu giá 3.800 căn hộ tái định cư khu Thủ Thiêm liệu có thành công?

Phê duyệt kế hoạch chọn nhà thầu cầu Thủ Thiêm 4, Shizen Home đón đầu lợi thế