Cá nhân cho thuê bất động sản kê khai, nộp thuế như thế nào?

Ngày 05/3/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh (CNKD), Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành.

Ngày 05/3/2026, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh (HKD), CNKD.

Liên quan đến hoạt động cho thuê BĐS, Thuế TP Hà Nội vừa có thông tin hướng dẫn.

Ngưỡng chịu thuế: Từ 500 triệu đồng/năm

Theo quy định, trường hợp hộ, cá nhân cho thuê BĐS có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT).

Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê BĐS có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên thì thực hiện nộp thuế TNCN, thuế GTGT theo cách tính sau: Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x5%; Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu – 500 triệu đồng) x 5%

Thuế TP. Hà Nội lưu ý: Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau, cá nhân được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN đối với một hoặc một số hợp đồng cho thuê BĐS do cá nhân lựa chọn nhưng tổng mức được trừ không quá 500 triệu đồng một năm đối với tất cả hợp đồng cho thuê BĐS.

Trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS được lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê BĐS khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng;

Trường hợp cá nhân có nhiều BĐS cho thuê ở các địa điểm khác nhau và có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê BĐS để áp dụng mức được trừ khi tính thuế TNCN, cá nhân cho thuê BĐS và bên đi thuê phải quy định rõ trong hợp đồng cho thuê BĐS nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN.

Trường hợp hợp đồng cho thuê BĐS có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê BĐS khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 500 triệu đồng. (Căn cứ Khoản 4 Điều 4 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP)

Khi phát sinh hoạt động cho thuê BĐS thì cá nhân, hộ gia đình đã trực tiếp tham gia hoạt động kinh doanh. Vì vậy, hộ, cá nhân cần lưu ý thực hiện đúng và đủ các quy định pháp luật về đăng ký kinh doanh, pháp luật thuế và các pháp luật liên quan. Việc tuân thủ pháp luật không chỉ là nghĩa vụ của hộ, CNKD mà là cơ sở để giúp hoạt động cho thuê diễn ra minh bạch, ổn định mà còn bảo vệ quyền lợi của chính người kinh doanh.

Cá nhân cho cá nhân thuê: Phải trực tiếp khai thuế

Theo quy định, đối tượng thực hiện kê khai là: Hộ, cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế; Tổ chức thuê BĐS của cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trong trường hợp hợp đồng thuê BĐS có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay.

Thuế Hà Nội lưu ý, trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê BĐS thì cá nhân cho thuê BĐS phải trực tiếp khai thuế;

Về hồ sơ khai thuế, hộ, cá nhân cho thuê BĐS trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế: Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê BĐS Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết BĐS theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Tổ chức khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê BĐS: Tờ khai Mẫu số 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê BĐS theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC

Được lựa chọn khai thuế 1 hay 2 lần/năm

Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê BĐS thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 /01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

Trường hợp tổ chức thuê BĐS thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê BĐS.

(Căn cứ Khoản 3 Điều 8 Nghị định số 68/2026/NĐ-CP)

Nhiều bất động sản cho thuê cùng chỉ nộp hồ sơ khai thuế 1 nơi

Cá nhân có hoạt động cho thuê BĐS thực hiện khai thuế GTGT, thuế TNCN và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê.

Cá nhân có nhiều BĐS cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các BĐS trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có BĐS cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế GTGT, thuế TNCN phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có BĐS cho thuê;

Lưu ý quy định chuyển tiếp

Đối với các hợp đồng cho thuê BĐS phát sinh trước thời điểm ngày 01/01/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 06 tháng nếu đã nộp thuế GTGT, TNCN thì được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế GTGT, mức doanh thu không phải nộp thuế TNCN, trường hợp mức doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng thì thực hiện nộp thuế theo quy định và được xử lý tiền thuế đã nộp.

HKD, CNKD thực hiện khai điều chỉnh theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC theo doanh thu thực tế phát sinh trong năm 2025 và khai doanh thu năm 2026 theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê BĐS Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.