Băn khoăn kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng trong dự án nhà ở, khu đô thị

Theo đề nghị xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình Chính phủ tại tờ trình số 07/TT-BXD ngày 11/2/2022, Bộ Xây dựng đề xuất phân định rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo Luật Kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất bổ sung một chương hoàn toàn mới quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật (HTKT) trong dự án bất động sản (BĐS).

Theo dự thảo Đề cương trình Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo đề xuất 3 hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS:

Hình thức 1: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở

Hình thức 2: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng

Hình thức 3: Cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc các dự án BĐS khác để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án được chấp thuận, phê duyệt

"Phân lô, bán nền" theo Luật Kinh doanh bất động sản

Với hình thức 1, bản chất đây là hình thức "phân lô, bán nền" trong các dự án. Theo đó, chủ đầu tư dự án đầu tư HTKT (san nền, làm đường giao thông, cấp điện, cấp nước...) và chuyển nhượng các lô đất nền cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Hình thức này hiện được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (Điều 194) và quy định chi tiết tại Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định số 148/2020/NĐ-CP); theo đó hiện không cho phép "phân lô, bán nền" tại các phường của đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Điều 216 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được Bộ TNMT xin ý kiến cũng có quy định: "Đối với khu vực đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô". Như vậy dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định chặt chẽ hơn theo hướng siết, không cho phép hình thức "phân lô, bán nền" nên dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần khớp nối để đảm bảo thống nhất, đồng bộ.

Với hình thức 3, đây là hoạt động kinh doanh cho thuê/cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đã và đang được các chủ đầu tư dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp... áp dụng phổ biến và đã được quy định rõ tại Điều 149 Luật Đất đai năm 2013, nay được quy định kỹ trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là phù hợp bởi đây vẫn là một hoạt động kinh doanh BĐS.

Chồng chéo chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án

Tuy nhiên với hình thức 2, đây lại là một hình thức kinh doanh BĐS hoàn toàn mới và cần phải được nghiên cứu, đánh giá thấu đáo, toàn diện trước khi ban hành.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có HTKT trong dự án BĐS cho tổ chức (doanh nghiệp, hợp tác xã) để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng rất giống chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.

Việc chuyển nhượng dự án BĐS (gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) có đặc điểm là sẽ chuyển giao dự án/phần dự án BĐS và các quyền, nghĩa vụ, lợi ích của chủ đầu tư, các bên có liên quan đối với dự án/phần dự án chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng cũng được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... mà không phải làm lại thủ tục.

Tuy nhiên với hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mà không gắn với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án) mới đề xuất thì bên nhận chuyển nhượng ("bên mua") có được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... từ bên chuyển nhượng ("bên bán") hay không? Sau khi hoàn thành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên mua có phải lập lại quy hoạch để trình thẩm định, phê duyệt, sau đó lập thiết kế trình thẩm định, xin cấp giấy phép xây dựng từ đầu hay không?

Nếu bên mua không phải làm lại các hồ sơ, thủ tục trên thì hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sự khác biệt so với chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án và theo tôi, không cần thiết phải "sáng tạo" thêm một hình thức mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Để dễ hình dung, chúng ta cùng nghiên cứu một ví dụ sau:

Doanh nghiệp A là chủ đầu tư dự án khu đô thị có quy mô 30 ha, đã có quy hoạch chi tiết, được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và đã hoàn thành đầu tư hạ tầng kỹ thuật toàn dự án. Trong dự án có lô đất xây chung cư diện tích 1 ha, gồm 2 tòa chung cư cao 10 tầng, có mật độ xây dựng 50%, số lượng 400 căn hộ. Doanh nghiệp A sau khi kinh doanh xong các sản phẩm thấp tầng trong dự án muốn chuyển nhượng lô đất chung cư trên cho doanh nghiệp B tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh sản phẩm.

Trường hợp này theo pháp luật hiện hành, doanh nghiệp A làm thủ tục chuyển nhượng một phần dự án đối với lô đất chung cư, trình tự, thủ tục đã quy định cụ thể trong Luật Đầu tư năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản dưới luật. Sau khi nhận chuyển nhượng, doanh nghiệp B làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất (sang tên "sổ đỏ") và tiếp tục đầu tư xây dựng 2 tòa chung cư theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết của dự án; không phải làm lại các thủ tục quy hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng.

Nay với đề xuất của cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), doanh nghiệp A sẽ có thêm một phương án khác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất của lô đất chung cư cho doanh nghiệp B để tiếp tục đầu tư, kinh doanh.

Trường hợp chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không gắn với chuyển nhượng dự án này về nguyên tắc sẽ không làm chuyển giao quyền, nghĩa vụ, lợi ích của bên bán cho bên mua. Như đã đề cập ở trên, bên mua liệu có được kế thừa hồ sơ dự án, gồm hồ sơ quy hoạch, các chỉ tiêu quy hoạch, các hồ sơ thiết kế được thẩm định, giấy phép xây dựng... hay phải làm lại từ đầu?

Ngoài ra, doanh nghiệp B sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất liệu có phải lập hồ sơ trình chấp thuận chủ trương đầu tư trên lô đất nhận chuyển nhượng hay không? Có đương nhiên trở thành chủ đầu tư của dự án hình thành trên lô đất nhận chuyển nhượng hay phải làm thủ tục công nhận chủ đầu tư?

Đây là những vấn đề pháp lý quan trọng cần phải làm rõ, liên quan mật thiết đến hoạt động huy động vốn, kinh doanh sản phẩm bởi pháp luật nhà ở, kinh doanh BĐS quy định chỉ chủ đầu tư dự án mới được phép huy động vốn, bán, cho thuê, cho thuê mua sản phẩm nhà ở, BĐS.

Bài liên quan

Thị trường bất động sản Cần Thơ giao dịch trầm lắng, vì sao?

Bức tranh ảm đạm bao trùm thị trường bất động sản phía Nam

50 triệu căn nhà bị bỏ không, bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng thừa

Cơ hội đầu tư bất động sản từ sự bứt phá của du lịch xứ Thanh