Vì sao đấu giá đất ở Hà Nội vẫn 'nóng'?

Hồi tháng 8, dư luận không ngừng xôn xao về những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, thời gian đấu giá dài và mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

Diễn biến và kết quả này vẫn tiếp tục tiếp diễn tại các phiên đấu giá đất gần đây tại Hà Đông, Thường Tín, thậm chí, giá đất đấu giá còn tiếp tục tăng cao.

Theo đó, ngày 19/10, quận Hà Đông đã đấu giá thành công 27 thửa đất tại các phường Phú Lương, Yên Nghĩa, Dương Nội. Đáng chú ý, sau 14 vòng đấu, đã xác định được khách hàng trúng giá cao nhất lên đến 262 triệu đồng/m2, cao gấp 8 lần so với giá khởi điểm; giá trúng thấp nhất cũng chênh 5,8 lần, đạt 133 triệu đồng/m2.

Ngày 22/10, tại Thường Tín, sau 16 giờ đấu giá khốc liệt, 19/40 thửa đất ở thuộc Dự án Hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá xã Vạn Điểm, huyện Thường Tín, Hà Nội cũng được đấu giá thành công với mức giá trúng cao nhất ở mức 52,864 triệu đồng/m2; giá thấp nhất 24,384 triệu đồng/m2 với mức giá khởi điểm 3,864 triệu đồng/m2. Còn 21 thửa đất không đấu giá thành công do người tham gia đấu giá vi phạm quy chế.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, có một vài nguyên nhân khiến giá đất đấu giá tiếp tục tăng cao.

Thứ nhất, về mức giá khởi điểm. Mức giá khởi điểm vẫn ở mức rất thấp, thấp hơn nhiều so với mức giá thị trường được xác định hoàn toàn phù hợp với quy định hiện hành, được tính bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố. UBND địa phương vẫn đang căn cứ vào bảng giá đất cũ từ năm 2020, có hiệu lực tới 31/12/2025. Mức giá khởi điểm sẽ chỉ thay đổi khi Hà Nội ban hành bảng giá đất mới.

Thứ hai, giá đất tại các phiên đấu giá tiếp tục tăng cao bởi nhu cầu về BĐS, nhất là các sản phẩm đảm bảo về pháp lý, có tiềm năng tăng trưởng rõ ràng, như đất đấu giá, rất lớn.

Thực tế, tại các khu vực như Hoài Đức hay Hà Đông, tiềm năng phát triển đô thị cùng với sự phát triển hạ tầng tạo ra kỳ vọng rất lớn cho nhà đầu tư. Nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao để sở hữu các sản phẩm có số lượng không nhiều này, dù mức giá ấy có thể vượt xa giá trị thực tế của lô đất. Ngoài ra, với kỳ vọng đất đai sẽ tiếp tục tăng giá trong tương lai, những người mua có thể chấp nhận mức giá cao hơn rất nhiều so với định giá thông thường.

Đặc biệt, mức giá tăng cao do thị trường BĐS Hà Nội đang tăng trưởng "nóng" với nguồn cung vẫn hạn chế, mức giá sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao cùng với kỳ vọng về việc mở rộng thành phố và hạ tầng giao thông.

Thứ ba, hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích "thổi giá", tạo mặt bằng giá "ảo" để làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.

Việc quy chụp hành vi đầu cơ, thổi giá chưa có cơ sở

VARS cho rằng, dù cơ quan chức năng đã vào cuộc kiểm tra, nhưng hành động này chủ yếu nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình đấu giá, khó có thể can thiệp vào mức giá thị trường. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Các đối tượng tham gia đấu giá hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Đồng thời, các đối tượng đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Do đó, việc quy chụp các hành vi này là đầu cơ, thổi giá hiện nay cũng đều xuất phát từ cảm tính, Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý.

Ngoài ra, theo quy định hiện hành, cá nhân trúng đấu giá nhưng không nộp đủ tiền trong 120 ngày bị phạt "khá nhẹ", chỉ bị hủy kết quả và mất tiền cọc - rất thấp do giá khởi điểm thấp. Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng phải đến 1/1/2025, các quy định này mới có hiệu lực.

VARS nhận định, ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, với tình trạng cung - cầu và sức nóng của thị trường BĐS Hà Nội hiện tại, khả năng các kỷ lục giá mới tiếp tục được thiết lập trong các phiên đấu giá tới là rất cao và sẽ dần dần trở thành "chuyện thường ngày ở huyện". Bởi tâm lý đầu cơ vẫn còn và kỳ vọng tăng giá BĐS tiếp tục được duy trì.

Để đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch, giảm thiểu tối đa các trường hợp đầu cơ, thổi giá, VARS lưu ý, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Tiếp theo, các cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục theo sát từng động thái của các cuộc đấu giá để có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện các dấu hiệu bất ổn. Xem xét để sớm đưa các điều chỉnh về cơ chế, chính sách, quy định chặt chẽ hơn liên quan đến hoạt động đấu giá để kịp thời nắn chỉnh hoạt động này đi đúng hướng. Trong đó, mức phạt bỏ cọc cần được xem xét nâng cao hơn. Như vậy, tăng sự cân nhắc giữa được và mất của các cá nhân tham gia đấu giá, hạn chế phần nào trào lưu đầu cơ thông qua hoạt động đấu giá.

Song song, Nhà nước cũng cần có biện pháp mạnh tay hơn với các trường hợp trúng đấu giá nhưng sang tay ngay trong thời gian ngắn.

Đặc biệt, cần sớm có các biện pháp tích cực và thiết thực để khơi thông nguồn cung nhà ở. Khi cung dần đáp ứng cầu thì lúc đó tự khắc thị trường sẽ được căn chỉnh và vấn đề về giá nói chung và giá trúng đấu giá nói riêng sẽ tiệm cận hơn với giá trị thực của BĐS.