Thị trường văn phòng sẽ là điểm sáng năm 2025

Dữ liệu từ khảo sát thị trường của Avison Young Việt Nam chỉ ra, trong quý IV/2024, thị trường văn phòng tại TP.HCM và Hà Nội duy trì ổn định, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy giữ mức tích cực. Nguồn cung mới năm 2024 ít hơn năm trước và hoạt động thị trường cho thấy xu hướng tối ưu hóa không gian làm việc và chi phí thuê biểu hiện rõ nét.

Tại TP.HCM, phần lớn giao dịch thuộc diện gia hạn, tái ký hợp đồng thuê, mở rộng hoặc di dời văn phòng trong nội quận hoặc từ quận 1 sang khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Giá thuê hạng A và hạng B lần lượt đạt 54 USD/m2/tháng và 31 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường 88%. Trong hai năm tới, nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu ở khu vực rìa trung tâm như quận 3, 7, Tân Bình, Bình Thạnh và TP.Thủ Đức, tiêu biểu như dự án The Beacon, Yteco Tower và Daikin Tower.

Trong quý 4, thị trường Hà Nội đón nhận tòa nhà hạng B Gems Empire Tower tại quận Thanh Xuân. Dự án đạt chứng nhận EDGE và đã lấp đầy gần 90% ở thời điểm ra mắt. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường không đổi, hoạt động thuê tích cực tại các khu vực có hạ tầng giao thông tốt như quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và Nam Từ Liêm. Trong giai đoạn 2025-2027, nguồn cung mới dự kiến đạt hơn 300.000m² với hai dự án nổi bật là Tiến Bộ Plaza và tòa B3CC1.

"Nhìn lại các diễn biến giao dịch thuê văn phòng trong năm 2024, có thể thấy nhu cầu văn phòng sẽ ngày càng phân hóa. Văn phòng trong khu trung tâm vẫn tiếp tục thu hút các công ty công nghệ, tài chính và dịch vụ chuyên nghiệp quốc tế lớn, giá thuê dự báo đi ngang hoặc tăng nhẹ. Trong khi đó, các dự án mới ở khu vực rìa trung tâm giúp tăng nguồn cung để đáp ứng đa dạng nhu cầu văn phòng. Dù quyết định di dời hay ở lại, điều này cho thấy doanh nghiệp đang tập trung ưu tiên không gian làm việc chất lượng, hiện đại với mức giá thuê hợp lý để vừa quản lý tài chính hiệu quả, vừa nâng cao môi trường làm việc", ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.

Trong khi đó, bà Trang Lê, Giám đốc Cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam dẫn chứng, cho biết, với việc ghi nhận liên tục các giao dịch cho thuê mới, tỷ lệ trống tại khu trung tâm TP.HCM đã có sự cải thiện đáng kể, giảm 2,9 phần trăm theo quý và 0,2 phần trăm theo năm, đạt mức 14,3% trong quý IV/2024.

Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà mới hoàn thành gần đây đã vượt ngưỡng 70%. Tại khu ngoài trung tâm, tỷ lệ trống tăng cao đạt mức 36,2% tại quý IV/2024, tăng 26,2%, chủ yếu do sự đi vào hoạt động của tòa văn phòng mới trong năm.

"Đáng chú ý, thị trường tiếp tục chứng kiến sự cải thiện đáng kể về chất lượng nguồn cung khi nhiều chủ đầu tư tiến hành nâng cấp, cải tạo tòa nhà hiện hữu, đạt được thêm các chứng nhận xanh nhằm gia tăng sức hấp dẫn đối với những khách thuê trong bối cảnh nguồn cung mới có chất lượng ngày càng cao.

Sang năm 2025, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung lớn mới: Marina Central Tower - một trong những khu phức hợp văn phòng lớn nhất thành phố, cung cấp khoảng 71,576 m2 sàn. Sự gia nhập của dự án này được dự đoán sẽ làm thay đổi bối cảnh thị trường của thành phố và làm nổi bật nhu cầu các tòa nhà hiện hữu cần liên tục đổi mới và nâng cấp để đáp ứng nhu cầu thay đổi của thị trường.

Nhu cầu đối với sàn văn phòng Hạng A chuẩn quốc tế và bền vững dự kiến tiếp tục xu hướng nguồn cầu chính trong 2025. Giá chào thuê của các văn phòng hiện hữu sẽ ngày càng cạnh tranh hơn trước sự gia nhập của nguồn cung lớn và mặt bằng giá đã ở mức cao", bà Trang Lê nhận định.

Còn tại Hà Nội, trong năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng hạng A mới sẽ tiếp tục tăng trưởng, với các dự án đáng chú ý như Hanoi Centre Office (20.000 m2) ở khu trung tâm, Oriental Square ở khu vực Tây Hồ Tây (14.000 m2) tại khu vực ngoài trung tâm. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu vực ngoài trung tâm, nổi bật là khu Tây Hồ Tây, sẽ hình thành lên một khu vực văn phòng mới và hứa hẹn sẽ tạo ra xu hướng dịch chuyển của khách thuê ra vùng ngoài trung tâm trong thời gian tới nhờ hạ tầng kết nối ngày càng cải thiện và các dự án văn phòng mới chất lượng cao liên tục được khởi công tại khu vực này trong thời gian qua.

Ngoài ra, kế hoạch di dời 36 bộ ngành và các văn phòng ngoại giao về các khu vực mới ở khu Tây Hồ Tây và Mễ Trì, phía Tây thành phố, nhằm giảm áp lực lên lõi trung tâm cũng góp phần đẩy mạnh xu hướng này.

Các tòa nhà mới đều nỗ lực để đạt được chứng nhận công trình xanh nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh trước nhu cầu ngày càng tăng của các khách thuê văn phòng trong việc ưu tiên lựa chọn công trình xanh khi di chuyển văn phòng.

Theo chuyên gia, giá chào thuê tại khu vực trung tâm Hà Nội kỳ vọng gia tăng ở mức vừa phải, được thúc đẩy bởi việc tăng giá dự kiến sau khi các dự án mới hoàn thành và đi vào hoạt động ổn định. Giá chào thuê trung bình toàn khu vực ngoài trung tâm sẽ tiếp tục tăng nhờ mức giá cao dự kiến tại các nguồn cung mới. Tuy nhiên, mức tăng giá tại từng dự án trong khu vực sẽ bị hạn chế do cạnh tranh cao từ nguồn cung tương lai đáng kể tại đây.

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Cho thuê Thương Mại Savills Việt Nam nhận định: "Thị trường văn phòng hạng A tại Việt Nam đang khẳng định vị thế nhờ sự ổn định về giá thuê và công suất thuê cao. Đây là minh chứng cho sức hút của những tòa nhà có thiết kế hiện đại, không gian làm việc tối ưu, và các tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải... đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng chú trọng vào hiệu quả vận hành và tiêu chí bền vững".