Bức tranh thị trường 2023 nhiều điểm sáng

Bất chấp làn sóng trả mặt bằng tại các cung đường sầm uất và nhiều trung tâm thương mại (TTTM) lớn như Vincom... tăng cao, bức tranh thị trường bán lẻ năm qua vẫn ghi nhận nhiều điểm sáng.

Trong năm 2023, thị trường bán lẻ Việt Nam chào đón nhiều dự án mở mới với gần 111.000 m2 mặt bằng bán lẻ được mở mới tại Hà Nội và TP.HCM. Nổi bật nhất là trung tâm thương mại Lotte Mall West Lake Hà Nội khai trương vào nửa cuối năm. Với diện tích cho thuê lên đến 72.000 m2 (chưa bao gồm diện tích hầm và thủy cung), Lotte Mall West Lake Hà Nội là dự án TTTM có quy mô lớn nhất tại Việt Nam trong vòng 4 năm qua. Mới đây nhất, khu phức hợp The Linc tại khu đô thị Park City Hà Nội chính thức đi vào hoạt động. Năm 2023 cũng chào đón sự trở lại của TTTM The Loop tại Hà Nội và TTTM Hùng Vương Plaza tại TP.HCM sau thời gian đóng cửa cải tạo và đổi chủ.

Ngoài ra, trong năm, tập đoàn đa ngành THACO cũng khai trương hai TTTM Thiso Mall tại TP. Thủ Đức và Gò Vấp, với trọng tâm là chuỗi siêu thị Emart nổi tiếng.

Bên cạnh các TTTM, năm 2023, đường Đồng Khởi, TP.HCM đã lọt vào danh sách 13 đại lộ đắt đỏ nhất thế giới, theo Báo cáo Đại lộ bán lẻ thế giới năm 2023 của Cushman & Wakefield.

Theo đó, giá thuê mặt bằng trên đường Đồng Khởi, TP.HCM đạt 390 USD mỗi feet vuông một năm (tương đương 350 USD/m2/tháng).

Con số này tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 40% so với thời điểm trước dịch COVID-19, đưa đường Đồng Khởi tăng một bậc lên hạng 13 so với năm 2022. Giá thuê mặt bằng đường Đồng Khởi cao hơn cả các tuyến đường đắt nhất tại Amsterdam (Hà Lan) hay Bangkok (Thái Lan)...

Ngoài ra, năm 2023 chứng kiến thương vụ Bain Capital "rót" hơn 200 tỷ USD mua lại cổ phần Masan, tập đoàn bán lẻ hàng đầu Việt Nam.

Theo thông tin được công bố ngày 2/10/2023, quỹ đầu tư Bain Capital đã đồng ý đầu tư ít nhất 200 triệu USD bằng vốn cổ phần vào Tập đoàn Masan (mã MSN), với giá trị mỗi cổ phần là 85.000 đồng.

Số tiền thu được từ thương vụ trên sẽ dùng để nâng cao vị thế tài chính và tối ưu hóa bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp tiêu dùng Việt.

Bain Capital hiện sở hữu khối tài sản quản lý xấp xỉ 180 tỷ USD, được xem là quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu thế giới. Thương vụ rót vốn vào Masan là thương vụ đầu tiên của quỹ này trong dự án đầu tư chiến lược tại Việt Nam.

Trước đó hồi đầu năm 2023, truyền thông quốc tế cho biết, Tập đoàn Central Retail Corporation (CRC) đã công bố khoản đầu tư lớn nhất, trị giá 50 tỷ baht (1,45 tỷ USD) vào Việt Nam giai đoạn 2023 - 2027.

Theo kế hoạch mở rộng, Central Retail Việt Nam đặt mục tiêu tăng gấp đôi số lượng cửa hàng lên 600 trên 57 trong số 63 tỉnh, thành phố của Việt Nam vào năm 2027, với tổng diện tích sàn dự kiến ​​đạt 2 triệu m2.

Tương tự, tập đoàn Aeon (Nhật Bản) cũng công bố kế hoạch đến năm 2025 triển khai thêm 16 dự án tại Việt Nam, trong đó có 3 - 4 dự án tại Hà Nội; đồng thời sẽ ra mắt các mô hình bán lẻ mới.

Năm 2024 kỳ vọng nhộn nhịp

Dù thuộc top những đại lộ bán lẻ đắt đỏ nhất thế giới, với giá thuê khoảng 350 USD/tháng, đường Đồng Khởi, TP.HCM vẫn vắng bóng những thương hiệu bán lẻ lớn của quốc tế và thậm chí, tỉ lệ lấp đầy các mặt bằng nơi đây cũng không cao. Thực trạng mặt bằng vắng chủ cũng ghi nhận tại một số con đường khu trung tâm thành phố nhự Hai Bà Trưng, Nguyễn Thị Minh Khai...

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, điều này không lạ. Các thương hiệu quốc tế lớn tìm kiếm một quần thể mua sắm hoặc TTTM.

"Trong 5 năm qua, gần như không có nguồn cung cho thị trường bán lẻ ở khu vực trung tâm, bất chấp nhiều dự án bất động sản xây shophouse rất nhiều. Ở đây, cần phải chú ý đến câu chuyện "khẩu vị" của những nhà đầu tư, thương hiệu xa xỉ nước ngoài. Họ là người đi thuê, tìm kiếm mặt bằng, họ muốn ở trong một quần thể mua sắm hoặc trung tâm thương mại, tổng hợp tất cả các thương hiệu lớn, nổi tiếng, ít nhất phải 200 thương hiệu. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam lại không chú trọng đến điều này. Dẫn đến cung không gặp cầu", bà Trang Bùi lý giải và cho biết, trong năm 2024 và khoảng vài năm tới, nguồn cung từ các TTTM hiện hữu vẫn thu hút đầu tư hơn so với mặt bằng thông thường.

Đồng quan điểm, đại diện CBRE Việt Nam cũng đánh giá, các TTTM ở vùng rìa trung tâm Hà Nội và TP.HCM sẽ dẫn dắt nguồn cung, với mức giá tăng trưởng tốt.

"Ngược lại với hiện trạng nhà phố cho thuê đang ế ẩm, các TTTM lại đang hoạt động tương đối tốt với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao. Các thương hiệu bán lẻ nước ngoài, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp và hạng sang trong năm vừa qua đa số ghi nhận doanh thu khá tốt tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương so với các khu vực khác, do vậy tiếp tục mở rộng cửa hàng.

Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ cho thuê có chất lượng cao và vị trí đắc địa tại Việt Nam vẫn còn khan hiếm. Tăng trưởng doanh thu bán lẻ Việt Nam đạt 9,6% trong năm 2023, thấp hơn nhiều so với mức  19,8% của năm trước, tuy nhiên đây vẫn là mức tăng trưởng tích cực so với nhiều quốc gia khác trong khu vực", bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam nhận định.

Trong năm 2023, giá thuê tại các vị trí đắc địa tiếp tục tăng nhờ sự gia nhập và mở rộng tích cực của các nhãn hàng cao cấp và hạng sang. Hầu như không có diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm ở cả hai thành phố.

Tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước. Các dự án mới khai trương tại khu vực ngoài trung tâm  nâng mức giá thuê trung bình lên hơn 30 USD/m2/tháng, tăng 12% so với năm trước. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường Hà Nội đạt 88%, tăng 1% so với năm trước.

Trong khi đó tại TP.HCM, giá thuê trung bình khu vực trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng 6% so với năm trước. Nguồn cung khan hiếm giúp mức giá thuê khu vực ngoài trung tâm tăng mạnh lên 51 USD/m2/tháng, tăng 28% so với năm trước. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường thành phố xấp xỉ 91%, tăng 2%. 

Dự kiến năm 2024 cũng sẽ là một năm nhộn nhịp của thị trường bán lẻ với 5 dự án mở mới tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40.000 m2). Trong khi đó, tại TP.HCM sẽ có hai TTTM quy mô lớn khai trương là TTTM Vincom thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park tại Quận 9 và Parc Mall tại Quận 8 với tổng diện tích cho thuê của cả hai dự án gần 70.000 m2.

Bài liên quan

Hà Nội, 'điểm nóng' của thị trường bán lẻ cao cấp, xa xỉ

Các 'ông lớn' bán lẻ đẩy mạnh khuyến mãi kích cầu tiêu dùng dịp cuối năm

Triển vọng cổ phiếu bán lẻ dần sáng

Tiến trình nâng cấp quan hệ Việt Nam - Nhật Bản lên mức cao nhất