Những cơ hội mới tại thị trường bất động sản dưới góc nhìn nhà đầu tư ngoại

Sức hút từ sự ổn định

Chia sẻ tại Hội thảo Xu hướng mới lĩnh vực bất động sản (Emerging Trends in Real Estate) 2025 do Urban Land Institute (ULI) tổ chức, các diễn giả đều có chung góc nhìn tích cực hơn về thị trường bất động sản Việt Nam với những yếu tố nền tảng ổn định và nhiều cơ hội mới mở ra.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, một trong những yếu tố được quan tâm hàng đầu là câu chuyện về tỷ giá và lãi suất. Chia sẻ về vấn đề này, ông Steve Brown, Giám đốc kinh doanh Khách hàng tổ chức CTCP Chứng khoán VPS nêu ví dụ về đồng tiền Australia (AUD) và VND. Nếu năm 2013, tỷ giá AUD và USD gần ngang nhau thì hiện tại, AUD đã mất giá đáng kể so với USD, trong khi VND vẫn giữ được sự ổn định tương đối. Trong thời gian qua, khi so sánh với các nước trong khu vực như Hàn Quốc và Nhật Bản, biến động của VND so với USD là rất nhỏ.

“Nhà đầu tư nước ngoài thường dự tính mức độ mất giá trung bình của đồng nội tệ khoảng 4%/năm. Miễn là biến động tỷ giá có thể dự đoán được, các nhà đầu tư có thể quản lý rủi ro tỷ giá thông qua chiến lược định giá hoặc các biện pháp phòng hộ khác. Bởi vậy, sự ổn định của Việt Nam là yếu tố thu hút với nhà đầu tư nước ngoài”, ông Steve Brown cho biết.

Đáng chú ý, lãi suất tiền mặt ở Việt Nam thậm chí còn thấp hơn so với Mỹ, tạo điều kiện thúc đẩy hoạt động đầu tư. Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà cũng đang ở mức thấp, giúp các nhà đầu tư và người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn hơn. So với các nước trong khu vực, Việt Nam đang có lợi thế lớn về chi phí vay vốn thấp hơn lợi suất cho thuê bất động sản, tạo cơ hội sinh lời tốt hơn.

Trước đây, một trong những rủi ro lớn của thị trường bất động sản Việt Nam là sự thiếu minh bạch trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay, các tổ chức xếp hạng tín dụng lớn như Moody’s, Fitch, S&P đã tham gia vào thị trường, giúp nâng cao tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro.

Các công ty bất động sản lớn cũng đang có xu hướng niêm yết trên thị trường chứng khoán chứng khoán Việt Nam và thị trường quốc tế. Điều này giúp thị trường bất động sản Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài.

Cơ hội và xu hướng mới

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể, bất chấp những biến động kinh tế toàn cầu. Sự ổn định của đồng VND, các chính sách hỗ trợ từ chính phủ, và xu hướng hội nhập tài chính quốc tế đã giúp Việt Nam trở thành một điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đặc biệt, sự xuất hiện của luật tài sản số và các công cụ tài chính mới đang mở ra cơ hội tăng trưởng mạnh mẽ.

Theo các chuyên gia, một trong những thay đổi lớn nhất trong thời gian tới là luật liên quan tới tài sản số đang được gấp rút thực hiện. Luật này cho phép phân tách bất động sản thành các phần nhỏ hơn (fractional assets), giúp nhà đầu tư cá nhân có thể tham gia thị trường dễ dàng hơn.

Thay vì phải bỏ ra hàng tỷ đồng để mua một căn hộ hay một lô đất, nhà đầu tư có thể mua một phần của bất động sản giống như mua cổ phiếu. Điều này không chỉ giúp tăng thanh khoản cho thị trường mà còn tạo cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia vào lĩnh vực trước đây vốn chỉ dành cho các quỹ đầu tư lớn.

Tại các nước phát triển như Mỹ hay Singapore, mô hình này cũng đã được áp dụng thành công thông qua REITs (quỹ tín thác đầu tư bất động sản). Nếu Việt Nam có thể triển khai hiệu quả, đây sẽ là bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản, thu hút nhiều nguồn vốn trong và ngoài nước.

Bên cạnh luật tài sản số, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang phát triển thêm nhiều công cụ tài chính mới như: Trái phiếu chuyển đổi: Giúp nhà đầu tư linh hoạt trong việc chuyển đổi từ trái phiếu sang cổ phiếu của các công ty bất động sản; REITs (Quỹ tín thác đầu tư bất động sản): Cho phép các nhà đầu tư nhỏ lẻ mua cổ phần của quỹ đầu tư bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp bất động sản; Quyền sử dụng ký quỹ bất động sản: Giúp mở rộng cơ hội đầu tư cho các nhà đầu tư cá nhân thông qua các khoản vay có bảo đảm bằng bất động sản.

Sự xuất hiện của các quỹ đầu tư quốc tế như Warburg Pincus, Sembcorp cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường.

Chia sẻ về xu hướng mới trên thị trường, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIK Group cho biết, trước đây, hầu hết các dự án bất động sản chỉ có quy mô từ 2.000 - 5.000 căn hộ. Tuy nhiên, hiện nay, các chủ đầu tư lớn đang tập trung vào những dự án có quy mô từ 10.000 - 20.000 căn hộ, thời gian hoàn thành kéo dài trong vòng 3 - 5 năm.

Sự thay đổi này giúp các công ty tận dụng lợi thế về hạ tầng, quy hoạch đô thị và tạo ra các khu đô thị đồng bộ, hiện đại hơn. Điển hình là các khu đô thị thông minh đang mọc lên tại Hà Nội và TP.HCM, thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

“Nhiều dự án mới đang tích hợp các yếu tố như công nghệ xanh, tiện ích thông minh, và dịch vụ cao cấp để phục vụ giới thượng lưu và người nước ngoài sinh sống tại Việt Nam. Điều này giúp Việt Nam cạnh tranh tốt hơn với các thị trường khác trong khu vực như Bangkok hay Jakarta”, ông Minh cho biết.

Với các yếu tố mới này, thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ là một kênh đầu tư hấp dẫn trong ngắn hạn, mà còn có tiềm năng trở thành một trong những thị trường phát triển bền vững và hấp dẫn nhất khu vực Đông Nam Á.

(Theo Đầu tư chứng khoán)