Làm gì để kéo giảm giá nhà và có nhiều nhà ở thương mại phù hợp với người thu nhập thấp?

Nhìn nhận từ thực tế về giá nhà hiện nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, căn hộ trung cấp (2 phòng) có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8-12 triệu đồng/tháng, khoảng trên dưới 100 triệu đồng/năm.

Căn hộ có giá vừa túi tiền khoảng 2 tỷ đồng trở xuống (25-30 triệu đồng/m2) và căn hộ nhà ở xã hội hầu như vắng bóng trên thị trường TP.HCM trong hai năm qua.

“Do vậy, làm thế nào để kéo giảm giá nhà và ngày càng có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhiều dự án căn hộ nhà ở thương mại giá thấp và nhiều dự án nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, viên chức, các gia đình trẻ, người nhập cư… là vấn đề vừa có tính cấp bách, vừa đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở lâu dài, vừa phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng chỉ ra những yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại có thể kể đến như, tiền sử dụng đất, thời gian thực hiện thủ tục hành chính, chi phí quản lý, năng lực của chủ đầu tư, hay những chi phí “không tên” trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án...

Đối với yếu tố tiền sử dụng đất, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, theo quy định của pháp luật về đất đai, tiền sử dụng đất của dự án nhà ở thương mại nộp vào ngân sách nhà nước, được xác định giá đất cụ thể, theo các phương pháp xác định giá đất, chủ yếu là phương pháp thặng dư được quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

“Đây là một khoản thu ngân sách nhà nước không phải là thuế, theo phương thức trực thu, thu 1 lần. Phương thức thu tiền sử dụng đất như hiện nay, làm cho cơ cấu tiền sử dụng đất trong giá thành nhà ở chiếm tỷ trọng lớn. Với cách làm này, thì các năm sau đó, nhà nước không còn thu tiếp được nữa, không tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước từ tài sản nhà, đất”, ông Châu phân tích.

Theo Chủ tịch HoREA, nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất xác định minh, thì vừa loại trừ được cơ chế “xin-cho”, nhũng nhiễu; vừa làm giảm mức nộp tiền sử dụng đất so với cách làm hiện nay, sẽ góp phần kéo giảm giá thành nhà ở, từ đó tạo điều kiện kéo giảm giá bán nhà ở.

Trong khi đó, nói đến yếu tố thực hiện thủ tục hành chính, người đứng đầu HoREA nhận định, thì giờ là tiền bạc nên thời gian thực hiện thủ tục hành chính càng rút ngắn thì càng có lợi cho xã hội, cho nền kinh tế, cho các doanh nghiệp và người dân, người mua nhà.

“Trong 5 năm qua, đã có hàng trăm dự án nhà ở bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, hoặc có sử dụng đất công thuộc diện rà soát, kiểm tra, thanh tra, thậm chí, có dự án không vướng mà vẫn bị kéo dài thủ tục hành chính. Một trong những nguyên nhân chính bắt nguồn từ điểm nghẽn thể chế pháp luật, dẫn đến hệ quả chưa xây dựng được quy trình thủ tục hành chính chuẩn mực, hợp lý, làm phát sinh tiêu cực, nhũng nhiễu, tùy tiện của một số con người hành chính trong thực thi công vụ”, ông Châu nói.

Mặt khác, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, dự án có thể bị kéo dài do chủ đầu tư kém năng lực quản trị, thiếu nguồn lực tài chính làm tăng chi phí quản lý, tăng chi phí tài chính, tăng chi phí bán hàng, tăng chi phí hậu mãi, làm tăng giá bán nhà, thậm chí có thể ảnh hưởng đến chất lượng dự án và công trình.

Do vậy, các doanh nghiệp cần coi trọng nâng cao chất lượng công tác quản trị doanh nghiệp, đổi mới sáng tạo, áp dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo (AI), quản lý dự án theo quy trình khoa học (BIM), để nâng cao năng suất, chất lượng, hiệu quả và kiểm soát được rủi ro.

Một trong những yếu tố tác động đến giá thành dự án nhà ở thương mại được đề cập đến là chi phí không tên trong quá trình chuẩn bị đầu tư, thực hiện dự án, theo Chủ tịch HoREA, chi phí không tên nhiều hay ít, tăng hay giảm phụ thuộc vào kết quả của việc nhà nước kiến tạo môi trường kinh doanh theo hướng ngày càng minh bạch, trong suốt và có tính giải trình”, phù hợp với các chuẩn mực quốc tế.

“Để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thì trước hết phải giải quyết điểm nghẽn về thể chế pháp luật. Giảm được chi phí không tên sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở. Đồng thời, từng doanh nghiệp cũng phải thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật và nói không với tiêu cực trong quá trình thực hiện dự án đầu tư”, ông Châu nhấn mạnh.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở trong thời gian tới, ông Lê Hoàng Châu cũng đã kiến nghị các giải pháp giúp kéo giảm giá nhà và có nhiều dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, giá thấp...

Theo đó, ông Châu đề nghị thay đổi cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển thành sắc thuế đánh trên hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành đất ở, với thuế suất có thể bằng khoảng 15-20% giá đất trong Bảng giá đất và nhất trí với ý kiến của Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế bất động sản, để bù đắp hụt thu ngân sách nhà nước và tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Bên cạnh đó, đề nghị Chính phủ xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa tối thiểu 50% Bảng giá đất, theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 35/2015/NĐ-CP, nhất là trong trường hợp Bảng giá đất phù hợp giá thị trường. Đồng thời, đề nghị HĐND và UBND TP.HCM xem xét giảm mức thu tiền bảo vệ đất lúa bằng 80% Bảng giá đất hiện nay.

Đáng chú ý, Chủ tịch HoREA đề nghị UBND TP.HCM ban hành Quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng gồm 4 bước, đối với dự án nhà ở thương mại, để xác định thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Bước 1: Lập thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thỏa thuận quy hoạch tổng mặt bằng phương án kiến trúc công trình theo quy định của Luật Quy hoạch đô thị.

Bước 3: Thực hiện song song và nối tiếp liên tục các thủ tục hành chính như: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư; Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp Giấy phép xây dựng và được khởi công xây dựng công trình; Xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Bước 4: Lập thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội, thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia và sử dụng hiệu quả các quỹ đất được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, ông Châu đề nghị Chính phủ sớm sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Đồng thời, sớm triển khai “Đề án phát triển nhà ở thương mại giá thấp” với các cơ chế, chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng, để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư các dự án nhà ở thương mại có mức giá căn hộ không quá 20 triệu đồng/m2 ở các tỉnh và không quá 22-25 triệu đồng/m2 ở các đô thị loại I, đô thị đặc biệt.

Ngoài ra, để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng Quốc hội và Chính phủ coi trọng giải quyết “điểm nghẽn về thể chế pháp luật”, tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các Văn bản Luật, Văn bản dưới Luật có liên quan hoạt động đầu tư kinh doanh, đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông…

“Đi cùng với đó là các doanh nghiệp bất động sản phải luôn luôn coi trọng xây dựng uy tín thương hiệu, tôn trọng và đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, với tinh thần thượng tôn pháp luật, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật. Nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, năng suất lao động, sử dụng hiệu quả và tiết kiệm các nguồn lực cũng như chi phí quản lý để làm giảm giá thành nhà ở”, Chủ tịch HoREA nói.

Bài liên quan

TP.HCM khan hiếm nguồn cung nhà giá rẻ

Bất động sản TP.HCM: Thưa vắng nhà giá rẻ

Căn hộ hạng sang đang nhiều hơn nhà giá rẻ

TP.HCM lên kế hoạch ‘gỡ vướng’ cho 63 dự án nhà ở thương mại