Giải pháp cho nhà 'siêu mỏng, siêu méo' tại Hà Nội

UBND TP. Hà Nội mới đây đã ban hành quyết định số 61/2024/QĐ-UBND quy định một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố.

Đây là văn bản được ban hành nhằm cụ thể hóa các nội dung được Luật Đất đai 2024 giao địa phương quy định chi tiết, thể hiện nguyên tắc phân cấp, phân quyền của trung ương cho địa phương. Quyết định số 61 chứa đựng một số chính sách có tác động lớn đến quyền lợi của người dân, bởi vậy đã gây ra những ý kiến trái chiều trong suốt thời gian qua.

Siết chặt điều kiện tách thửa

Nội dung đáng chú ý nhất, gây nhiều tranh cãi nhất là quy định điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa, quy định tại Điều 14 Quyết định số 61 (quy định chi tiết Điều 220 Luật Đất đai 2024). Theo quy định của Hà Nội, đối với đất ở tại các phường, thị trấn, điều kiện tách thửa là phải đảm bảo diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không dưới 50m², chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi hình thành khi tách thửa phải từ 4m trở lên.

Tại các xã vùng đồng bằng, điều kiện tách thửa còn chặt hơn: diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ không dưới 80m², chiều rộng cạnh tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện có hoặc lối đi được hình thành khi tách thửa phải từ 5m trở lên...

Căn cứ theo hiện trạng đất đai của Hà Nội thì có thể thấy là tuyệt đại đa số các thửa đất ở hiện nay tại khu vực nội đô đều không đáp ứng được điều kiện tách thửa theo Quyết định số 61. Việc siết chặt điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa sẽ giúp phát triển bền vững đô thị và nâng cao chất lượng đời sống của người dân, tránh gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Quy định này cũng góp phần kiềm chế tốc độ gia tăng dân số cơ học nhằm đảm bảo chất lượng sống và duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

Xử lý triệt để nhà "siêu mỏng, siêu méo"

Một quy định cũng gây nhiều tranh cãi tại Điều 15 Quyết định số 61 là việc xử lý các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội hay vì mục đích quốc phòng, an ninh mà diện tích thửa đất còn lại sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp đường đi và có diện tích nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu dưới 3m; hoặc thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa (dưới 50m2 tại khu vực phường, thị trấn) thì được coi là "không đủ điều kiện tồn tại". Đối với đất khác (không phải đất ở), nếu diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m² thì cũng "không đủ điều kiện tồn tại".

Đây thường được gọi là trường hợp nhà "siêu mỏng, siêu méo" vốn không hiếm gặp trên địa bàn các đô thị lớn như Hà Nội, đặc biệt tại các tuyến đường giao thông mới mở, do Nhà nước thu hồi đất nhưng một phần thửa đất còn lại không thu hồi có diện tích quá nhỏ, hình dạng méo mó, gây mất mỹ quan đô thị.

Quyết định số 61 của Hà Nội cũng quy định rõ cách ứng xử với các thửa đất "không đủ điều kiện tồn tại". Nếu đất có giấy tờ hợp pháp, UBND cấp huyện sẽ thông báo, hướng dẫn chủ đất thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất để hợp thửa đất. Nếu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp, UBND cấp huyện sẽ xét duyệt, hướng dẫn chủ đất thực hiện thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp thửa đất và làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất (trường hợp này, Hà Nội cho phép áp dụng linh hoạt, các bên được chuyển quyền sử dụng đất rồi mới xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu).

Mục đích quy định này nhằm giúp các chủ đất có nhà "siêu mỏng, siêu méo" thương lượng với các chủ đất lân cận để chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ("mua" hoặc "bán"), sau đó hợp thửa để tránh tồn tại các thửa đất quá nhỏ, hình dạng méo mó.

Theo Quyết định số 61, thời gian tối đa để chủ đất "siêu mỏng, siêu méo" thỏa thuận hợp thửa đất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp và 90 ngày đối với đất nông nghiệp, kể từ ngày Nhà nước ra thông báo thu hồi đất. Thời gian này cũng tương ứng bằng thời hạn thông báo cho người có đất trước khi ban hành quyết định thu hồi đất theo Điều 85 Luật Đất đai 2024. Kết thúc thời hạn này mà chủ đất chưa hoàn thành thỏa thuận để hợp thửa đất thì Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ như trường hợp thu hồi đất, giải phóng mặt bằng.

Đây được coi là giải pháp cứng rắn của Hà Nội để khắc phục triệt để nhà "siêu mỏng, siêu méo": Chủ đất chỉ có một thời hạn rất ngắn để thỏa thuận "mua" hoặc "bán" đất với chủ đất lân cận và hợp thửa; sau đó Nhà nước sẽ thu hồi để sử dụng vào mục đích công ích, tránh tồn tại các căn nhà có hình dạng méo mó.

Tuy nhiên lại có những băn khoăn về tính pháp lý của quy định này bởi việc thu hồi đất với các thửa đất "siêu mỏng, siêu méo" theo Điều 15 Quyết định số 61 của Hà Nội không thuộc các trường hợp thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024. Cụ thể, Điều 79 Luật Đất đai liệt kê chi tiết 31 nhóm trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội nhưng không có trường hợp nào có thể vận dụng để thu hồi đất với các thửa đất "siêu mỏng, siêu méo".

Hơn nữa, Luật Đất đai cũng không có thuật ngữ "thửa đất không đủ điều kiện tồn tại". Do đó, đây là một quy định riêng, mang tính chất đặc thù của Hà Nội và không thuộc thẩm quyền được luật phân cấp cho chính quyền địa phương ban hành quy định. Cũng cần nhấn mạnh rằng Điều 54 Hiến pháp 2013 nêu rõ: "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng".

Do đó, việc thu hồi đất chỉ được áp dụng dụng trong trường hợp thật cần thiết và phải quy định trong luật, là văn bản quy phạm pháp luật của cấp trung ương, không được quy định trong văn bản của chính quyền địa phương (ở đây là Quyết định số 61 của UBND TP. Hà Nội).

Rõ ràng là việc áp dụng các giải pháp cứng rắn, mang tính mệnh lệnh hành chính và được bảo đảm thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế để giải quyết các thửa đất "siêu mỏng, siêu méo" là cần thiết để ứng phó với bài toán hóc búa của thực tiễn, đặc biệt với một đô thị có vị trí, tầm vóc quan trọng như Thủ đô Hà Nội. Tuy nhiên, các giải pháp mang tính chất hạn chế hay chấm dứt quyền của người dân (ở đây là giải pháp thu hồi tài sản có bồi thường) cần được thực hiện đúng pháp luật để tránh phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện.

Trong quá trình góp ý xây dựng Luật Đất đai sửa đổi, vấn đề thu hồi các thửa đất "siêu mỏng, siêu méo" cũng đã được đặt ra với 2 luồng ý kiến trái chiều và được chốt lại theo hướng không thu hồi bắt buộc với trường hợp này (nguyên nhân chính là để tuân thủ Điều 54 Hiến pháp 2013, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết).

Để khắc phục, khoản 7 Điều 91 Luật Đất đai 2024 quy định: Khi Nhà nước thu hồi đất mà phần diện tích còn lại của thửa đất sau khi thu hồi nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, nếu người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ...

Quy định này thuộc Chương VII, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; không thuộc Chương VI (quy định về thu hồi đất), hơn nữa chỉ được áp dụng cho trường hợp "người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất".

Như vậy, nếu chủ thửa đất "siêu mỏng, siêu méo” đồng ý, tự nguyện để Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước mới được phép ban hành quyết định thu hồi. Việc Quyết định số 61 của Hà Nội vận dụng để quy định theo hướng thu hồi bắt buộc các thửa đất "siêu mỏng, siêu méo" là chưa thực sự hợp lý và có thể gây ra các khiếu kiện hành chính trong quá trình thực thi.