Hiện nay, giá bán nhà ở xã hội (NOXH) do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.

Lỗ nặng

Nhiều doanh nghiệp phản ánh quá trình triển khai dự án NOXH kéo dài nhiều năm, tốn kém nhiều chi phí nhưng với mức lợi nhuận chỉ 10%. Tính trung bình, mỗi năm lợi nhuận chỉ đạt 2%. So với gửi lãi suất tiết kiệm tại các ngân hàng, mức lợi nhuận này còn thấp hơn, khiến doanh nghiệp không mấy mặn mà làm NOXH.

Do đó, về lợi nhuận làm NOXH, các doanh nghiệp kiến nghị Bộ Xây dựng cần tăng lên mức 15% hoặc có cơ chế tính theo thực tế làm NOXH hoặc có hình thức tương đương để bù đắp chi phí trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), qua đó tạo động lực cho danh nghiệp tiếp tục đầu tư, phát triển NOXH.

Chia sẻ về câu chuyện làm NOXH trong những năm qua, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành - một doanh nghiệp chuyên làm NOXH ở TP.HCM cho rằng, làm NOXH vô cùng khó khăn.

Về nguồn vốn, từ 2016 đến nay không có gói tín dụng nào cho NOXH. Gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng đã ban hành nhưng khó đi vào thực tiễn bởi hiện nay không có dự án để triển khai. Trong khi, doanh nghiệp đang triển khai lại không được hưởng mà phải vay với lãi suất nhà ở thương mại.

"Công ty vay ngân hàng 6 năm, trả được 3 năm, còn lại 3 năm. Cuối tháng 4, ngân hàng thông báo lãi suất vay NOXH là 14%/năm do thời điểm vay không có gói tín dụng nào cho NOXH nên phải vay gói thương mại. Lãi suất như vậy là quá cao, trong khi gói tín dụng 120.000 tỷ đồng lại không được hưởng", ông Nghĩa nói.

Theo ông Nghĩa, có một vướng mắc mấu chốt trong làm NOXH đó là chi phí trả lại tiền bồi thường khi doanh nghiệp đền bù cho người dân để có quỹ đất triển khai dự án.

Cụ thể ở dự án Lê Thành Tân Kiên, doanh nghiệp bỏ ra gần 500 tỷ đồng để mua đất, giả sử dự án đó 2.000 tỷ đồng, lợi nhuận 10%, doanh nghiệp được hưởng 200 tỷ đồng. Vậy, về sau Nhà nước sẽ trả lại tiền cho doanh nghiệp với mức giá nào?

"Nếu nay, mai Nhà nước bồi thường 200 tỷ đồng, chúng tôi đã âm mất 300 tỷ đồng tiền mua đất. Doanh nghiệp sợ lỗ nên không muốn làm", ông Nghĩa nói thêm và đánh giá, đây là điểm không ai muốn làm NOXH nên Nhà nước cần thiết phải giải quyết vấn đề này.

Chưa hết, việc bồi thường giá đã thấp nhưng doanh nghiệp không được trả bằng tiền mặt mà bằng các nghĩa vụ về thuế trong tương lai của doanh nghiệp. Tức là, trong tương lai, doanh nghiệp có đóng thuế sẽ được bù trừ, còn không làm dự án nữa thì sẽ không có.

"Doanh nghiệp làm dự án thì phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT. Mặc dù được giảm về thuế, nhưng Nhà nước lại chờ doanh nghiệp đóng tiền xong mới tính, như vậy là quá chậm. Ví dự như tại NOXH Lê Thành An Lạc có 1.000 căn hộ, chúng tôi gửi văn bản hơn 3 năm nay vẫn chưa xong", ông Nghĩa cho hay.

Tương tự, ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Thắng Lợi Group nêu đề xuất, với quỹ đất mà doanh nghiệp đã mua, khi làm dự án NOXH, Nhà nước cần tính toán đưa vào chi phí thực tế của doanh nghiệp, chứ không thể áp dụng theo bảng giá của Nhà nước. Tiếp theo, nếu vẫn giữ tỷ suất sinh lời 10% thì Nhà nước cần có chính sách thưởng cho doanh nghiệp thực hiện dự án NOXH sau khi dự án được hoàn thành, ví dụ như thêm 5% lợi nhuận...

Còn ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, để phát triển nhà ở bình dân, NOXH, các doanh nghiệp chỉ mong muốn 2 điều đó là có cơ chế rõ ràng và quỹ đất sạch. Bởi hiện nay, quỹ đất ở những đô thị lớn như TP.HCM rất hạn hẹp.

"Hiện nay, cơ hội tiếp cận thông tin làm NOXH còn hạn chế. Còn doanh nghiệp tự đi phát triển quỹ đất làm NOXH thì không đơn giản vì thủ tục khó hơn nhà ở thương mại", ông Phúc nhận định.

Thủ tục nhiêu khê

Đơn cử như câu chuyện ở TP.HCM khi thành phố đặt mục tiêu trong giai đoạn 2021-2025 phấn đấu xây dựng 35.000 căn NOXH; xây dựng 1 triệu căn nhà ở giá rẻ cho người lao động. Tuy nhiên, năm 2022, TP.HCM chỉ có 1 dự án hoàn thành là dự án Khu NOXH Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, quy mô 260 căn hộ.

Cũng trong năm vừa qua, TP.HCM có 5 dự án được khởi công gồm 4 dự án NOXH tại TP. Thủ Đức và huyện Bình Chánh, 1 dự án nhà lưu trú công nhân trong khu chế xuất. Nhưng, phần lớn các dự án NOXH chỉ khởi công rồi ngưng triển khai. Nguyên nhân là do các dự án này đều gặp vướng mắc về pháp lý.

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, Sở đã phối hợp với các sở ngành và UBND quận, huyện để xây dựng một trình tự thủ tục đầu tư, xây dựng, cải tạo đối với chung cư hư hỏng nặng và NOXH, được UBND TP.HCM chấp thuận. Các doanh nghiệp đáp ứng đủ các điều kiện về quy hoạch, đất đai sẽ giảm thiểu thời gian thực hiện thủ tục hành chính.

Có nghĩa là, doanh nghiệp có quyền sử dụng đất theo đúng quy định thì tổng thời gian thực hiện các thủ tục còn 153 ngày, giảm 213 ngày so với các quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, đây là trình tự lý tưởng khi các doanh nghiệp đã đáp ứng các điều kiện.

Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết, có nhiều vướng mắc trong phát triển NOXH tại thành phố, trong đó lĩnh vực này chịu tác động của 6 đạo luật. Ví dụ như, làm dự án NOXH được miễn tiền sử dụng đất nhưng phải làm thủ tục thanh toán xong mới được chấp thuận... Những việc này kéo dài thời gian làm thủ tục nên không hấp dẫn nhà đầu tư.

Do đó, trên cơ sở rà soát các vướng mắc, TP.HCM đã hệ thống lại, ban hành quy trình thủ tục làm dự án NOXH để rõ ràng từng bước ở các cơ quan để thành phố kiểm soát tiến độ, nhà đầu tư biết lộ trình, quy chế phối hợp giữa các sở, ban ngành.

UBND TP.HCM cũng kiến nghị Quốc hội cho phép thành phố được chủ động quyết định việc thực thi nghĩa vụ dành quỹ đất 20% của các dự án. Ví dụ như bố trí một quỹ đất tương đương với quỹ đất 20% tại một vị trí khác phù hợp hơn để tạo thành một khu NOXH có quy mô lớn hơn. Ngoài ra, thành phố cũng kiến nghị bổ sung các quỹ đất khác để phát triển NOXH...

Trong khi đó, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng chỉ ra một số nguyên nhân chính ảnh hưởng phát triển NOXH đó là thiếu cơ chế chính sách; quỹ đất; nguồn vốn; trình tự thủ tục đầu tư; nguyên tắc xác định giá bán, xác định đối tượng mua, thuê mua và vấn đề thanh tra, kiểm tra... Những nội dung này đã được Bộ Xây dựng tổng kết và điều chỉnh trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ trình Quốc hội thông qua.

Bài liên quan

Người lao động khó tiếp cận nhà ở xã hội

Doanh nghiệp Quảng Ngãi không 'hứng thú' với dự án nhà ở xã hội

Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội 4,8%/năm

Vạ vật hè phố chờ nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội tại Hà Nội