[Café Cuối tuần] Triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chậm: Một hay nhiều đầu mối?

Chậm trễ triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

Dịp nghỉ lễ 2/9, anh bạn sang thăm cậu em ở Singapore về cứ trầm trồ: "Chính sách nhà ở của họ ưu việt lắm, người nghèo, thu nhập thấp đa số đều ở nhà do HDB xây (đến 80%) và đây là cơ quan duy nhất quản lý, phát triển các dự án nhà ở xã hội".

Dĩ nhiên là cùng với việc vui mừng vì cậu em sau khi nhập tịch theo vợ đã có nhà (được ưu đãi tài chính), anh bạn lại chạnh lòng trước các rào cản để được vay gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng mà chính phủ triển khai từ cuối năm ngoái nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Đơn của anh đến nay vẫn chưa được duyệt và thực tế tiến độ thực hiện gói này vẫn còn rất chậm so với mục tiêu ban đầu.

Tính đến tháng 9/2024, cả nước đã có 619 dự án nhà ở xã hội được triển khai với quy mô hơn 560.000 căn hộ. Trong đó, chỉ có 79 dự án hoàn thành, 128 dự án đã khởi công và 412 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Mặc dù mục tiêu đặt ra là xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2025, nhưng chỉ mới có 35,6% mục tiêu này được thực hiện. Đáng nói, việc giải ngân gói tín dụng cũng rất chậm.

Đến cuối tháng 8/2024, chỉ có 1.344 tỷ đồng được giải ngân, trong đó 1.295 tỷ đồng cho các chủ đầu tư và 49 tỷ đồng cho người mua nhà. Một phần lý do là lãi suất vay vẫn còn cao (8% cho chủ đầu tư, 7,5% cho người mua nhà), thời gian ưu đãi ngắn, và số lượng ngân hàng tham gia còn hạn chế.

Mô hình phát triển nhà ở xã hội của Singapore

Trở lại câu chuyện ở Singapore, theo trải nghiệm của anh bạn thì đây là một ví dụ điển hình về phát triển nhà ở xã hội hiệu quả. Chương trình Phát triển Nhà ở Công cộng (HDB) của Singapore được triển khai từ năm 1960 của thế kỷ trước đã giúp khoảng 80% dân số sở hữu nhà ở công cộng.

Được biết, để cho một đầu mối duy nhất này hoạt động hiệu quả, Chính phủ Singapore không chỉ cung cấp các gói vay ưu đãi mà còn xây dựng một hệ thống nhà ở xã hội với tiện ích đầy đủ, bao gồm trường học, bệnh viện và khu mua sắm. Các khu nhà HDB đều có vị trí thuận tiện, gần các trục giao thông công cộng và trung tâm thành phố, giúp cải thiện đáng kể chất lượng cuộc sống của người dân.

Song điều quan tâm nhất, cũng là điểm yếu trong chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam khi chỉ có chưa đến 5% người mua nhà vay vốn, là chính sách tài chính của HDB (Housing Development Board) tại Singapore đã rất thu hút được người vay tiền!

Theo anh bạn, do được thiết kế để hỗ trợ người dân thu nhập thấp và trung bình mua hoặc thuê nhà ở xã hội với nhiều ưu đãi vượt trội, chính sách của HDB những điểm nổi bật như sau: Thứ nhất, HDB cung cấp hai loại "trợ cấp mua nhà" cho các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình, gồm: Enhanced CPF Housing Grant (EHG), là khoản trợ cấp dành cho các hộ gia đình có thu nhập không quá 9.000 SGD/tháng. Số tiền trợ cấp có thể lên tới 80.000 SGD, tùy thuộc vào thu nhập của người mua; và Family Grant, dành cho các cặp vợ chồng, mức trợ cấp có thể dao động từ 30.000 đến 50.000 SGD, tùy vào việc mua căn hộ HDB mới hay đã qua sử dụng.

Thứ hai, chính sách hỗ trợ vay vốn, HDB cho phép người mua nhà vay với lãi suất ưu đãi, khoảng 2.6%/năm, thấp hơn nhiều so với mức lãi suất thương mại. Điều này giúp người dân giảm chi phí vay mua nhà. Ngoài ra, người mua có thể vay tối đa 90% giá trị căn hộ HDB, giảm áp lực tài chính ban đầu.

Thứ ba, sử dụng Quỹ Phòng xa Trung ương (CPF), theo đó người dân Singapore có thể sử dụng tiền từ CPF (Central Provident Fund) để thanh toán tiền mua nhà. Điều này giúp người mua giảm sự phụ thuộc vào vốn tự có và giảm áp lực trả nợ ngân hàng.

Thứ tư, chính sách thuê nhà, HDB còn cung cấp các căn hộ thuê cho người dân có thu nhập thấp. HDB có hẳn một chương trình "thuê nhà ở công cộng", trong đó các hộ gia đình có thu nhập dưới mức quy định có thể thuê nhà với giá rất thấp so với thị trường.

Thứ năm, thời gian hoàn trả linh hoạt, ở đó người mua có thể chọn các gói thời gian vay và trả nợ linh hoạt, kéo dài lên đến 25-30 năm, giảm bớt gánh nặng tài chính hàng tháng. Đặc biệt, HDB còn duy trì quyền lợi sau khi mua nhà bằng chính sách hỗ trợ "nâng cấp và bảo trì" các khu căn hộ theo thời gian, giúp duy trì giá trị nhà ở và chất lượng cuộc sống.

Cư dân HDB thường được ưu tiên trong các chương trình nâng cấp cộng đồng hoặc cải thiện môi trường sống. Chính sách của Singapore cũng đặt ra các quy định nghiêm ngặt nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá nhà ở xã hội. Nhờ sự quản lý chặt chẽ và hệ thống giám sát minh bạch, mô hình HDB đã trở thành một trong những mô hình nhà ở xã hội thành công nhất thế giới.

Chính sách nhà ở xã hội cho Việt Nam nên thế nào?

Dựa trên những kinh nghiệm thành công từ Singapore, Việt Nam có thể học hỏi và điều chỉnh chính sách nhà ở xã hội theo hướng sau: Điều kiện tiên quyết là tiền, tức là cần tăng cường ưu đãi tài chính, như giảm lãi suất vay và kéo dài thời gian ưu đãi để thu hút cả chủ đầu tư và người mua nhà. Lãi suất hiện nay vẫn còn cao, gây khó khăn cho việc vay vốn từ cả hai phía.

Tiếp đến, nếu không duy trì chỉ một đầu mối như HDB thì nên mở rộng quy mô ngân hàng tham gia để có sự cạnh tranh. Hiện tại, chỉ có 4 ngân hàng quốc doanh và 4 ngân hàng thương mại tham gia vào chương trình tín dụng này. Để đẩy nhanh tiến độ, nên khuyến khích nhiều ngân hàng và các quỹ đầu tư khác tham gia và đưa ra các cơ chế hỗ trợ phù hợp.

Cạnh đó cần tạo ra cơ sở hạ tầng đồng bộ như Singapore đã làm, cần phải quy hoạch nhà ở xã hội tại các khu vực có cơ sở hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục và giải trí tốt. Điều này sẽ giúp người dân yêu thích nơi họ sẽ sống, thay vì chỉ tập trung vào việc xây dựng các căn hộ giá rẻ.

Thêm nữa cần giám sát chặt chẽ để tránh đầu cơ. Học theo cách làm của Singapore, cần áp dụng các biện pháp quản lý và giám sát chặt chẽ hơn trong việc mua bán nhà ở xã hội, đảm bảo rằng nhà ở xã hội đến đúng tay người cần, ngăn ngừa tình trạng đầu cơ. Bằng cách học hỏi từ các mô hình thành công quốc tế và điều chỉnh các chính sách hiện hành, Việt Nam có thể đạt được mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2025 và đảm bảo phát triển bền vững cho các dự án này.