[Café Cuối tuần] Quyền tài sản hay lợi ích quốc gia?

Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới, sớm 5 tháng so với dự kiến. Có lẽ không cần phải bàn thêm về tâm lý mong chờ của cộng đồng doanh nghiệp, người dân cũng như các cán bộ, công chức nhà nước - những người tổ chức thi hành pháp luật bởi Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn trong thi hành Luật Đất đai 2013, đặc biệt là những xung đột, chồng chéo của hệ thống pháp luật.

Dự án "treo" bị thu hồi, không được hưởng bồi hoàn

Tuy nhiên bên cạnh tâm lý mong chờ thì cũng còn một số băn khoăn, chẳng hạn Luật Đất đai 2024 đề ra những chế tài nghiêm khắc để thúc đẩy sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững theo mục tiêu của Nghị quyết số 18-NQ/TW. Một trong số đó phải kể đến quy định tại khoản 8 Điều 81, quy định trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án mà không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp tiền đất đối với thời gian gia hạn. Nếu hết thời gian gia hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản và chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Trên thực tế, quy định này kế thừa quy định hiện hành tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 và có một vài "cải biến" theo hướng chặt hơn.

Thứ nhất, chế tài được mở rộng hơn, áp dụng với cả trường hợp chủ đầu tư sẵn có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất (tự "mua gom" đất) để thực hiện dự án (quy định hiện hành chỉ áp dụng cho trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê).

Thứ hai, chế tài nghiêm khắc hơn bởi nếu chủ đầu tư chậm tiến độ quá 48 tháng (gồm 24 tháng chậm tiến độ và 24 tháng gia hạn) thì sẽ bị thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản trên đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại (luật hiện hành vẫn cho phép bồi thường chi phí đầu tư vào đất, gồm: chi phí san lấp mặt bằng, chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sản xuất nông nghiệp, c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất, chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất…).

Luật mới cũng có "cải biến" theo hướng thuận lợi hơn thể hiện ở việc chủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng (luật hiện hành quy định cứng là gia hạn đúng 24 tháng, đồng nghĩa với việc chủ đầu tư chậm tiến độ ít hơn nhưng vẫn phải gia hạn đủ 24 tháng và nộp tiền đất tương ứng thời gian gia hạn).

Đã có những ý kiến lo ngại về việc quy định mới của Luật Đất đai 2024 có nguy cơ xâm phạm quyền tài sản của nhà đầu tư. Ví dụ trường hợp chủ đầu tư vì lý do chủ quan hay khách quan mà chậm tiến độ dự án quá 48 tháng, từ đó bị thu hồi mà không được bồi thường cả về tiền đất đã nộp, chi phí đầu tư xây dựng công trình (còn đang dở dang) trên đất… thì phải chăng chưa bảo đảm tính nhân văn, chưa bảo đảm tốt quyền lợi cho doanh nghiệp? Chẳng hạn, đã có một số ý kiến cho rằng trường hợp này Nhà nước có thể thu hồi mà không bồi thường về đất nhưng cần bồi thường về tài sản (hoàn trả cho doanh nghiệp chi phí hợp lý, hợp lệ đã bỏ ra để xây dựng công trình)?

Tuy nhiên, như đã nêu trên, quy định này cơ bản kế thừa từ Luật Đất đai hiện hành và đã được thực hiện ổn định qua 10 năm. Đây cũng là vấn đề đã được bàn bạc kỹ trong suốt quá trình soạn luật. Cá nhân tôi tán thành với quy định này bởi tình trạng "quy hoạch treo", "dự án treo"… hiện đang diễn ra tràn lan khắp cả nước.

Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả sử dụng đất cũng tổng kết, đánh giá: "Tình trạng đất nông nghiệp, đất dự án bị bỏ hoang còn nhiều", từ đó đặt mục tiêu "Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái…"

Qua tổng kết, đánh giá của các cơ quan quản lý thì những địa phương như Hà Nội, TP.HCM có hàng trăm dự án chậm tiến độ, dẫn đến để hoang hóa đất đai qua hàng chục năm. Rất nhiều dự án được giao cho các chủ đầu tư kém năng lực về tài chính, kinh nghiệm triển khai dự án (một số dự án trong đó được cấp phát cho chủ đầu tư không qua cơ chế đấu giá, đấu thầu cạnh tranh, minh bạch).

Do đó, cần có chế tài quyết liệt, mạnh mẽ để đủ tính răn đe, đôn đốc chủ đầu tư sớm triển khai dự án để mau chóng đưa đất vào sử dụng.Cũng cần nhấn mạnh rằng chế tài này đồng bộ với chế tài của pháp luật về đầu tư.

Cụ thể, Luật Đầu tư 2020 cho phép chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư trong các trường hợp: Dự án bị thu hồi đất do không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; Nhà đầu tư không được tiếp tục sử dụng địa điểm đầu tư và không thực hiện thủ tục điều chỉnh địa điểm đầu tư trong thời hạn 06 tháng…

Đương nhiên là khi xây dựng, ban hành một chính sách thì bên cạnh tính chặt chẽ, nghiêm minh cũng cần bảo đảm lợi ích cho các chủ thể. Vậy chế tài này có đảm bảo tính nhân đạo đối với các nhà đầu tư hay không?Tôi cho rằng pháp luật đất đai hiện nay cũng như thời kỳ tới vẫn bảo đảm tính nhân văn bởi với với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất thì nhà đầu tư vẫn được miễn trừ trách nhiệm pháp lý nếu chứng minh được mình rơi vào các trường hợp bất khả kháng, gồm: Thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh…; trường hợp cơ quan nhà nước áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; các trường hợp bất khả kháng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định… (quy định tại Điều 31 dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai).

Ngoài ra, dự thảo Nghị định cũng cho phép thời gian bị ảnh hưởng đối với trường hợp bất khả kháng không tính vào thời gian không sử dụng đất hoặc chậm tiến độ sử dụng đất (coi như doanh nghiệp không có lỗi nên không phải chịu trách nhiệm pháp lý). Đồng thời, dự thảo còn cho phép Chủ tịch UBND cấp tỉnh căn cứ quy định về bất khả kháng và thực tế dự án để xác định thời gian bị ảnh hưởng do bất khả kháng đối với dự án trên địa bàn.

Với trường hợp doanh nghiệp vì lý do nào đó dẫn đến không thể tiếp tục triển khai dự án (ví dụ do khủng hoảng kinh tế, do làm ăn thua lỗ…) thì Luật Đầu tư đã cho doanh nghiệp cửa thoát với quyền tự quyết định chấm dứt hoạt động của dự án. Trên cơ sở đó, pháp luật về đất đai cho phép doanh nghiệp sau khi chấm dứt dự án vẫn được tiếp tục sử dụng đất thêm 24 tháng; trong thời hạn này, chủ đầu tư được chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản cho nhà đầu tư khác. Người mua tài sản, nhận quyền sử dụng đất được tiếp tục kế thừa, thực hiện dự án đầu tư hoặc đề xuất thực hiện dự án mới trên khu đất đó. Chỉ đến khi hết 24 tháng gia hạn này mà chủ đầu tư không chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước mới thu hồi đất và không bồi thường về đất cũng như tài sản trên đất (quy định tại Điều 35 dự thảo Nghị định).

Như vậy, Luật Đất đai 2024 vừa đủ nghiêm khắc để xử lý tình trạng "quy hoạch treo", "dự án treo"… nhưng vẫn bảo đảm tính nhân văn đối với nhà đầu tư, giúp nhà đầu tư yên tâm bỏ vốn đầu tư vào dự án.

"Bồi bổ" vào tài sản trên đất, chống đầu cơ

Thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW, Luật Đất đai 2024 hạn chế thuê đất trả tiền một lần, cơ bản áp dụng thuê đất trả tiền hằng năm. Ngoài các loại đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp (có tính thương mại không cao) thì chỉ cho phép đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng mới được thuê đất trả tiền một lần (được ổn định đơn giá cho mỗi chu kỳ 5 năm).

Đây là một chủ trương hết sức đúng đắn và phù hợp với bản chất của đất thương mại, dịch vụ (hay bất kỳ loại đất sản xuất, kinh doanh nào): Đó là một tư liệu sản xuất quan trọng. Khi cho thuê đất, Nhà nước kỳ vọng doanh nghiệp sẽ bỏ vốn, tạo lập tài sản trên đất và việc khai thác tài sản sẽ tạo ra giá trị gồm tiền thuê đất, các khoản thuế, phí, lệ phí, cơ hội việc làm...Việc các loại đất sản xuất, kinh doanh phải chuyển sang thuê đất trả tiền hàng năm sẽ giúp chấm dứt hiện tượng "ôm đất", "găm giữ đất" để chờ tăng giá rồi bán lại hoặc chờ xin chuyển mục đích sang đất ở - hiện tượng đang diễn ra tràn lan.

Nguyên nhân của hiện tượng "quây tôn" các khu đất vàng thời gian qua là do doanh nghiệp được thuê đất nộp tiền một lần mà theo Luật Đất đai thì doanh nghiệp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần phải đầu tư công trình.

Việc bắt buộc phải thuê đất trả tiền hàng năm, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ được kinh doanh tài sản gắn liền với đất sẽ khiến doanh nghiệm phải nỗ lực đưa đất vào sử dụng (phải xây dựng hoàn thành công trình mới được bán hoặc cho thuê). Các doanh nghiệp khi không phải nộp "một cục" tiền thuê đất sẽ để dành nguồn tiền đầu tư vào tạo lập tài sản trên đất. Yếu tố "đầu cơ" sẽ bị giảm thiểu, thay vào đó, thị trường sẽ hầu như chỉ gồm các doanh nghiệp có nhu cầu thực.Những quy định vừa mang tính kế thừa, vừa đổi mới như trên giúp chúng ta có niềm tin vào việc nguồn lực đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục triệt để tình trạng "quy hoạch treo", "dự án treo"… trên khắp cả nước.

Bài liên quan

'Giải mã' quyền thuê trong hợp đồng thuê đất theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai và Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng

Quyết định trình Quốc hội cho phép thi hành sớm Luật Đất đai và 3 luật khác

Phó Thủ tướng: Khẩn trương xây dựng hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai