[Café cuối tuần] Bộ Xây dựng, Bộ TN&MT chung tay 'giải cứu' khu đô thị dưới 20ha

Dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc loại hình dự án do Nhà nước thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai và thực tế trong gần 10 năm qua, sau khi Luật Đất đai năm 2013 ban hành, các địa phương đã triển khai dự án khu đô thị mới theo hình thức Nhà nước thu hồi đất ở một trong 2 cách: Hoặc bố trí vốn để giải phóng mặt bằng để đấu giá; hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư trúng thầu ứng tiền để Nhà nước chi giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, "điểm nghẽn" xuất hiện khi các văn bản pháp luật hiện hành không thống nhất cách hiểu cho khái niệm dự án xây dựng khu đô thị mới. Tiêu chí xác định dự án xây dựng khu đô thị mới không được pháp luật đất đai quy định hay dẫn chiếu, dẫn đến nhiều địa phương lúng túng trong triển khai thực hiện, đặc biệt sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số 15/2021/NĐ-CP và có quy định khái niệm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị".

"Khoảng trống" của Luật Đất đai

Điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định các trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn. Tuy nhiên Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa quy định tiêu chí xác định dự án xây dựng khu đô thị mới; cũng không dẫn chiếu áp dụng theo pháp luật về xây dựng, nhà ở.

Bởi vậy, tiêu chí nào để xác định một dự án là dự án khu đô thị mới? Dự án khu đô thị mới quy định tại điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai có đồng nhất với khái niệm dự án khu đô thị mới theo pháp luật về xây dựng, nhà ở hay không? Đây là những câu hỏi còn bỏ ngỏ.

Trong khi đó, Điều 17 của Luật Nhà ở (được sửa đổi năm 2020) quy định 3 hình thức phát triển nhà ở bao gồm: a) Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; b) Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; c) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

Tiếp đó, Nghị định số 15/2021/NĐ-CP (Nghị định 15) đã quy định chi tiết, làm rõ khái niệm này. Theo đó tại Phụ lục IX - Phân loại dự án đầu tư xây dựng đã nêu khái niệm, phân loại dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở là dự án được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hình thành từ một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch phân khu được phê duyệt hoặc dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên đối với trường hợp quy hoạch phân khu không xác định rõ các đơn vị ở"...

Theo cách phân loại của Nghị định 15, "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" phải hình thành từ một đơn vị ở trở lên hoặc có diện tích từ 20ha trở lên. Những dự án có nhà ở nhưng quy mô nhỏ hơn 20ha thì không phải "dự án đầu tư xây dựng khu đô thị" mà chỉ là "dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở".

Vậy diện tích tối thiểu 20ha có đồng thời là tiêu chí để đối chiếu với Điều 62 Luật Đất đai nhằm xác định dự án nào do Nhà nước thu hồi đất hay không? Đây là câu hỏi "làm khó" rất nhiều địa phương và nhà đầu tư trong việc xác định dự án nào được thu hồi đất.

Cách hiểu thứ nhất: Tiêu chí dự án xây dựng khu đô thị của Nghị định 15 không phải là tiêu chí xác định "dự án xây dựng khu đô thị mới" theo điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai.

Cách hiểu thứ hai: Tiêu chí dự án xây dựng khu đô thị của Nghị định 15 (quy mô một đơn vị ở trở lên hoặc 20ha trở lên…) đồng thời là tiêu chí xác định "dự án xây dựng khu đô thị mới" theo điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai. Cách hiểu này sẽ "xóa sổ" các khu đô thị dưới 20ha. Dự án nhỏ hơn 20ha thì Nhà nước không thể thu hồi đất, do đó không thể đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Liên bộ cùng giải cứu

Tháng 3 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT), Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) về việc cần phải xác định dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc đối tượng thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai.

Bộ Xây dựng đề nghị Bộ TN&MT nghiên cứu, báo cáo Chính phủ quy định cụ thể tiêu chí xác định dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thuộc đối tượng thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai và đưa nội dung này vào Nghị định sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Đề xuất này hết sức cần thiết để đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn và minh định dự án nào được thu hồi đất (nếu không minh định, người dân sẽ có xu hướng không chấp hành quyết định thu hồi). Nhưng đáng tiếc là đề xuất không được tiếp thu, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã ban hành nhưng không quy định khái niệm dự án xây dựng khu đô thị mới thuộc trường hợp thu hồi đất.

Ngày 05/5 vừa qua, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất được Bộ TN&MT giao đã có văn bản trả lời kiến nghị của Bộ Xây dựng. Theo đó, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất đã trích dẫn lại ý kiến của Bộ TN&MT tại văn bản số 3785/BTNMT-PC ngày 04/7/2022, trong đó nêu rõ:

"Hiện nay, các văn bản pháp luật có các quy định về "Khu đô thị mới", "Dự án xây dựng khu đô thị mới", "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới", "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị", bao gồm:

- Khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 quy định: "Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở".

- Điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Dự án xây dựng khu đô thị mới".

- Điểm a khoản 9 Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị có quy định: "Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị".

- Điểm a, b khoản 1 Mục VII Phụ lục IX Nghị định số 15/2021/NĐ-CP."

Từ những quy định trên cho thấy: quy định tại điểm d khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 đối với "Dự án xây dựng khu đô thị mới" không có quy định quy mô tối thiểu là 20ha như quy định tại Nghị định số 15/2021/NĐ-CP."

Từ đó, Bộ TN&MT nêu quan điểm cần áp dụng nguyên tắc tại Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật: "Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn". Do hiệu lực pháp lý của Luật Đất đai năm 2013 cao hơn Nghị định số 15/2021/NĐ-CP nên không áp dụng quy mô tối thiểu 20ha tại Nghị định 15 để xác định tiêu chí dự án xây dựng khu đô thị được thu hồi đất.

Tại văn bản gửi Bộ Xây dựng, Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất thay mặt Bộ TN&MT nêu ý kiến: việc xác định "dự án xây dựng khu đô thị mới" thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị ("Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở"). Quy định theo hướng này sẽ không có "hạn mức tối thiểu" 20ha và sẽ thuận lợi cho địa phương triển khai thực hiện.

Sau khi Bộ TN&MT nêu ý kiến, các địa phương đang chờ văn bản hướng dẫn chính thức từ Bộ Xây dựng để "giải cứu" khu đô thị dưới 20ha (một số dự án đã tổ chức đấu thầu, lựa chọn được nhà đầu tư, thậm chí đã giải phóng mặt bằng xong nhưng chưa thể giao đất do còn chờ hướng dẫn từ các cơ quan trung ương).

Bài liên quan

Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Kiểm soát đất sử dụng đa mục đích

Điều tra nhiều sai phạm đất đai ở Phú Quốc

Sẽ tham mưu Thủ tướng gỡ vướng đất đai vùng Đông Nam Bộ

[Gặp gỡ thứ Tư] Sửa Luật Đất đai: Cần cân nhắc việc để doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù với người dân