Tiếp tục tranh cãi về giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư

Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ban hành tưởng như đã tháo gỡ thủ tục giao đất cho doanh nghiệp sau khi được chấp thuận nhà đầu tư. Nhưng vướng mắc mới lại xuất hiện.

Vấn đề giao đất cho doanh nghiệp sau khi được chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư là một vướng mắc nổi cộm của hệ thống pháp luật trong 2 năm qua. Như tạp chí Nhadautu.vn từng phản ánh "Điểm nghẽn chính sách: 'Nợ' cơ chế giao đất khi chấp thuận nhà đầu tư", hàng trăm dự án bất động sản trên cả nước sau khi chấp thuận nhà đầu tư thì các địa phương lúng túng không biết giao đất theo cơ chế nào, thông qua đấu giá hay không qua đấu giá.

Trăm dự án trông chờ một nghị định

Cụ thể, khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP và Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) quy định sau khi cơ quan nhà nước đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm thì nhà đầu tư được nộp hồ sơ xin chấp thuận nhà đầu tư (tương đương với "chỉ định thầu").

Tuy nhiên trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư nêu trên thì pháp luật lại không có quy định về cơ chế giao đất cho nhà đầu tư "may mắn" này. Bởi Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi) chỉ quy định phương thức giao đất cho "nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập". Trường hợp chấp thuận nhà đầu tư nêu trên không được coi là "nhà đầu tư trúng thầu" nên không thể áp dụng quy định giao đất tại Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi).

Với sự phản ánh của các địa phương, cộng đồng doanh nghiệp và bao gồm cả tạp chí Nhà Đầu tư, Chính phủ đã vào cuộc để tìm giải pháp tháo gỡ. Nghị quyết số 143/NQ-CP ngày 04/11/2022 về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 10/2022 đã giao Bộ TNMT bổ sung quy định về việc giao đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư.

Đến ngày 03/4 vừa qua, sau bao mong chờ thì Nghị định số 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai ("Nghị định 10") cũng được ban hành. Đây được coi là giải pháp ngắn và trung hạn để tháo gỡ các vướng mắc "cục bộ" trong thi hành pháp luật đất đai, trước khi tiến tới giải pháp dài hạn là ban hành Luật Đất đai sửa đổi nhằm tháo gỡ trọn vẹn, tổng thể.

Nghị định 10 đã bổ sung Điều 68b vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư. Theo đó, trường hợp chấp thuận nhà đầu tư sẽ được áp dụng trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (là khoản quy định về giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất).

Như vậy, cơ chế giao đất sau khi chấp thuận nhà đầu tư đã được giải quyết?

Trăm dự án sẽ được tháo gỡ?

Với giải pháp của Nghị định 10 thì các dự án đang và sắp thực hiện chấp thuận nhà đầu tư sẽ được tháo gỡ, tạo nguồn cung sản phẩm để góp phần "phá băng" thị trường bất động sản trong bối cảnh hết sức khó khăn hiện nay.

Nhưng người viết vẫn đặt dấu hỏi như trên bởi ở thời điểm này, vẫn chưa thể chắc chắn 100% rằng cả trăm dự án đang "xếp hàng chờ giao đất" sẽ được giải cứu.

Lý do là bởi Nghị định 10 (có hiệu lực từ ngày 20/5/2023) đã bổ sung quy định giao đất cho trường hợp chấp thuận nhà đầu tư nhưng không quy định áp dụng chuyển tiếp cho các dự án đã chấp thuận nhà đầu tư trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

Câu hỏi lớn nhất hiện nay đã được đại diện một số địa phương cũng như các nhà đầu tư đặt ra cho người viết: Vậy các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư trước ngày 20/5/2023 liệu có được giao đất không thông qua đấu giá theo quy định tại Nghị định 10?

Về vấn đề này, hiện nay đang có 2 luồng quan điểm. Luồng quan điểm thứ nhất cho rằng theo nguyên tắc áp dụng pháp luật thì văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng "theo chiều xuôi". Cụ thể, khoản 1 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định: "Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó".

Đây thường được gọi là "nguyên tắc không hồi tố" của văn bản pháp luật. Theo đó, chỉ trường hợp trong văn bản có điều khoản "hồi tố" (hiệu lực trở về trước) thì mới được áp dụng "hồi tố". Phải đến ngày 20/5/2023, Nghị định 10 mới phát sinh hiệu lực và phải từ thời điểm đó trở đi, quy định giao đất cho trường hợp chấp thuận nhà đầu tư mới được áp dụng (do Nghị định 10 không có quy định áp dụng "hồi tố").

Do đó, chỉ dự án có quyết định chấp thuận nhà đầu tư sau ngày 20/5/2023 mới được áp dụng quy định về giao đất tại Nghị định 10?

Người viết nghiêng về luồng quan điểm thứ hai: Được phép giao đất không thông qua đấu giá theo quy định tại Nghị định 10 với các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư trước ngày 20/5/2023.

Tôi cho rằng khoản 1 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật cần phải được hiểu như sau: "Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực..."

Theo đó, với các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư trước ngày 20/5/2023 nhưng hồ sơ giao đất, cho thuê đất thực hiện sau ngày 20/5/2023 thì "hành vi giao đất" của cơ quan nhà nước cho nhà đầu tư được thực hiện tại thời điểm Nghị định 10 đã có hiệu lực (chỉ "hành vi chấp thuận nhà đầu tư" diễn ra trước ngày có hiệu lực của Nghị định 10). Do đó, việc giao đất cho nhà đầu tư được thực hiện theo Nghị định 10 là không trái nguyên tắc tại khoản 1 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Lập luận này được củng cố vững chắc bởi tại Điều 68b vào Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (do Nghị định 10 bổ sung) đã quy định: "Cơ quan, người có thẩm quyền giải quyết thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất không chịu trách nhiệm đối với các nội dung về chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và pháp luật khác có liên quan". Như vậy, "hành vi lựa chọn nhà đầu tư" được thực hiện theo pháp luật đầu tư là theo quy trình khác, bởi các chủ thể khác so với "hành vi" giao đất theo Nghị định 10.

Một cách tổng quát, người viết cho rằng quy định về giao đất tại Nghị định 10 áp dụng cho tất cả dự án được chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư. Thời điểm thực hiện chấp thuận nhà đầu tư không ảnh hưởng đến việc giao đất theo Nghị định 10.

Ngoài ra, khoản 4 Điều 156 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật đã quy định: "Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới [...] quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra trước ngày văn bản có hiệu lực thì áp dụng văn bản mới". Do quy định mới của Nghị định 10 có lợi hơn cho các chủ thể (giúp tháo gỡ các vướng mắc hiện hữu) nên cần áp dụng quy định mới của Nghị định 10 cho các dự án đã chấp thuận nhà đầu tư từ trước để có lợi cho các địa phương, doanh nghiệp.

Tuy nhiên để giúp các địa phương thống nhất áp dụng, tránh các vướng mắc trong triển khai, tôi cho rằng Chính phủ và Bộ TNMT cần có văn bản hướng dẫn chính thức theo hướng: Quy định giao đất cho trường hợp chấp thuận nhà đầu tư theo Nghị định 10 không phụ thuộc vào thời điểm chấp thuận nhà đầu tư dự án, bao gồm cả các dự án được chấp thuận nhà đầu tư trước thời điểm Nghị định 10 có hiệu lực thi hành.

Bài liên quan

[Cafe Cuối tuần] Bàn thêm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

'Chẩn bệnh' khiếu nại đất đai

Luật Đất đai sửa đổi cần bổ sung cơ chế tài chính để chống đầu cơ

TP.HCM kêu gọi người dân đóng góp ý kiến về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi