Những điểm đáng lưu ý của thị trường bất động sản 2020

Nguồn cung khan hiếm

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định xu hướng nhỏ giọt nguồn cung mới xuất hiện từ cuối năm 2018, tiếp diễn trong năm 2019 và sẽ khiến thị trường từ năm 2020 đến 2022 tiếp tục thiếu hàng.

Còn ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Quản lý Nhà, Bộ Xây dựng dự báo, nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội, TP HCM giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp. Đối với thị trường đất nền, sau diễn biến từ vụ việc của Công ty Alibaba rao bán các dự án "ma", công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Theo ông Hưng, nhà đầu tư và người mua để ở thực trong năm tới đều e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền nên dự báo nguồn cung và lượng giao dịch ở phân khúc này sụt giảm mạnh.

Ông Hưng cũng cho rằng, thị trường bất động sản du lịch tại một số địa phương như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang... sẽ có diễn biến tương tự do sự "vỡ trận" của một số dự án vào cuối năm 2019 cũng như những thông tin bất lợi của các dòng sản phẩm trong phân khúc này.

Niềm tin của thị trường giảm

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, khách hàng mua bất động sản gần đây đều đánh giá thị trường bất động sản đang rơi vào giai đoạn đáy của một chu kỳ. Do đó, nhà đầu tư sẽ không mặn mà với việc xuống tiền do khó sinh lời nhanh như kỳ vọng, còn những người mua để ở thì có tâm lý chờ đợi giá giảm.

Bên cạnh đó, theo ông Phạm Đức Toản, niềm tin của nhà đầu tư cũng lung lay khi tình trạng "dự án ma" nở rộ trong năm qua hoặc sự đổ vỡ trong những mô hình bất động sản mới. Tâm lý đó khiến thanh khoản trên thị trường có thể đi xuống, giá bán vì vậy khó tăng. Trong số các phân khúc, ông Toản cho rằng trong năm 2020, chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp thách thức nhất.

Báo cáo của Vietnam Reports cũng chỉ ra những cơ hội và thách thức của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Cụ thể, cơ cấu dân số trẻ, lao động trẻ với xu hướng sống hiện đại trở thành một cơ hội giúp BĐS Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn trong thập kỉ tới.

Quỹ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM không còn nhiều buộc các doanh nghiệp tìm đến các khu vực lân cận như Bình Dương, Phan Thiết, Bà Rịa Vũng Tàu. Đây là những vùng đất mới với nhiều tiềm năng và nhiều lợi thế, tạo ra nhiều cơ hội phát triển.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nước ngoài đang xâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam với nhiều dự án đa dạng, tạo cơ hội cho thị trường phát triển ở một tầm cao mới. Cơ quan chức năng nới lỏng các qui định cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tạo cơ hội cho thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, nguồn cung hạn chế, mức giá tăng cao kéo theo lượng giao dịch trong nửa đầu năm 2019 suy yếu. Thị trường đang có sự nhiễu loạn trong việc minh bạch thông tin pháp lí dự án, uy tín chủ đầu tư cũng như phương thức thực hiện cam kết để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào loại hình bất động sản.

Cơ sở hạ tầng ngày càng quá tải tại các thành phố lớn, thiếu sự kết nối với các tỉnh đã làm các tiện ích xung quanh dự án rất khó thực hiện như cam kết. Nhiều dự án đi vào hoạt động nhưng các công trình công cộng theo kèm trong quảng cáo bán hàng vẫn chưa có (đường sắt trên cao chậm tiến độ kéo dài) đã làm giảm chất lượng cuộc sống tại các dự án.

Thời gian vừa qua, việc chạy đua theo tăng trưởng của thị trường, một số chủ đầu tư đã bất chấp mở bán dự án trong khi chưa hoàn thiện pháp lí, chưa có giấy phép xây dựng. Thậm chí, lợi dụng thị trường tăng trưởng, nhiều chủ đầu tư còn vẽ ra các “dự án ma” để lừa đảo huy động vốn khách hàng.

"Trong khi thị trường ngày càng bão hòa, sự cạnh tranh gia tăng, việc duy trì cũng như mở rộng thị trường đòi hỏi các sản phẩm chất lượng cao vượt trội phải liên tục được tung ra và muốn làm được điều này thì phải có một hệ thống các nhà thầu uy tín trong ngành", báo cáo nhận định.

Ngắn hạn sẽ có biến động, pháp lý bị đình trệ

Theo Vietnam Report, với tổng diện tích lãnh thổ khoảng 330.000 km2, thị trường bất động sản Việt Nam được dự kiến ước đạt 21 tỉ USD năm 2021, mới chỉ chiếm 0,1% qui mô thị trường bất động sản toàn cầu.

Đơn vị này dự báo, thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn tiếp tục tăng trưởng trong trung và dài hạn. Bởi năm 2020, Ngân hàng Thế giới dự báo tăng trưởng kinh tế của Việt Nam sẽ vào khoảng 6,6%. Trong khi đó, dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn đang tiếp tục tăng lên.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những “rung lắc” nhất định nhằm thiết lập các mặt bằng giá mới phù hợp hơn. Trong năm 2019 và một vài năm tiếp, các biến động thị trường là cách để thanh lọc mạng lưới doanh nghiệp, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới cho rằng những trở ngại về mặt pháp lý tuy không mới, song trong năm 2020 tiếp tục là lực cản đối với thị trường bất động sản. Các địa phương đều đang trong giai đoạn rà soát việc quản lý đất đai, do đó việc thực hiện các thủ tục để làm dự án mới mất nhiều thời gian, công sức và dẫn đến chi phí tăng. Cùng với đó, việc điều chỉnh khung giá đất ở một số địa phương có thể khiến giá cấu thành sản phẩm bị đội lên cao, buộc các chủ đầu tư phải giảm mức lợi nhuận kỳ vọng, thậm chí dễ thua lỗ nếu không tính toán kỹ.

Bên cạnh vấn đề kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép các dự án mới, chuyên gia thuộc Savills còn cho rằng vấn đề chưa biết rõ thời điểm sẽ có những quy định pháp lý chính thức hay quy chuẩn kỹ thuật cho một số loại hình bất động sản đã có trên thị trường như căn hộ du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn hay như lãi suất phát triển dự án cao hơn... cũng sẽ là lực cản đối với thị trường trong năm 2020.

Tín dụng tiếp tục bị siết

Hơn một năm nay, dòng tiền của các ngân hàng rót vào lĩnh vực bất động sản có chiều hướng thận trọng hơn, đặc biệt là với phân khúc bất động sản cao cấp. Trong bối cảnh đó, vốn tự có của chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn do chi phí đầu vào tăng khi chi phí vốn, chi phí đất đều cao hơn.

Tuy nhiên, tín dụng đối với địa ốc tiếp tục bị siết chặt hơn kể từ 1/1/2020 - thời điểm Thông tư 22 của Ngân hàng nhà nước có hiệu lực. Theo đó, các ngân hàng chỉ được sử dụng đối đa 40% vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn như bất động sản và tỷ lệ này sẽ còn giảm tiếp.

Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thêm vào đó, vấn đề thắt chặt tín dụng bất động sản sẽ đòi hỏi các chủ đầu tư sự đổi mới, thay đổi tư duy đầu tư kiểu cũ để tìm ra hướng đi phù hợp. Theo đó, theo bà Hằng, các chủ đầu tư cần đa dạng hóa các kênh tạo vốn, linh hoạt trong hợp tác đầu tư. Đối với những dự án có thể hợp tác đầu tư nước ngoài thì cần thực hiện sớm nhất có thể để thực hiện kế hoạch kinh doanh cho những năm sắp tới vì các nhà đầu tư nước ngoài thường cần thời gian xem xét trước khi ra quyết định.

Bài liên quan

Nguồn tiền mới cho bất động sản năm 2020

Giá thuê bất động sản công nghiệp tăng cao

'Cò đất' lộng hành làm náo loạn thị trường bất động sản: Bộ xây dựng nói gì?

Kiểm soát chất lượng tín dụng ở lĩnh vực bất động sản