Khó như làm nhà ở xã hội

Liệu có vỡ kế hoạch?

Hồi đầu tháng 8/2022, tại Hội nghị trực tuyến về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NOXH) cho công nhân, người thu nhập thấp do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì, Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi cho biết, TP.HCM đã tập trung triển khai chương trình NOXH, để có điều chỉnh phù hợp với quy hoạch và thủ tục; chủ động rút ngắn thủ tục, với thời gian ngắn nhất 137 ngày, dài nhất 217 ngày. Đồng thời, TP.HCM cũng tạo điều kiện cho các đơn vị tiến hành; tập trung xây dựng nhà ở xã hội, cố gắng xây dựng 70.000 căn NOXH trong thời gian tới.

TP.HCM đã khởi công một số dự án NOXH dịp 30/4, 2/9, mang lại tín hiệu tích cực cho người thu nhập thấp. Trong đó, đáng chú ý là các dự án NOXH trong khu dân cư Nguyên Sơn (huyện Bình Chánh) của Tập đoàn Nam Long. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng gần 3.700 m2, với 242 căn hộ theo chính sách thuê, mua.

Dự án NOXH MR1 thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây (quận 7), rộng 7.000m2. Dự án này do Công ty CP Đầu tư Xây dựng Xuân Mai Sài Gòn làm chủ đầu tư, với quy mô 710 căn hộ, tại TP. Thủ Đức là dự án NOXH phường Long Trường do Công ty Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên khu đất rộng gần 3.500m2, với quy mô gần 600 căn hộ.

Cả 3 dự án này đều được triển khai bởi các chủ đầu tư có "tên tuổi" ở thị trường địa ốc TP.HCM. Nhưng đến nay, các dự án này đều có vướng mắc khiến các doanh nghiệp chưa thể tiến hành xây dựng như cam kết.

Thậm chí, tại nhiều cuộc tiếp xúc cử tri cũng như nhiều sự kiện, hội thảo đại diện UBND TP.HCM cũng đã đặt kế hoạch "thần tốc" làm NOXH, nhà ở cho công nhân và không làm theo cách cũ. Đó là TP.HCM sẽ thành lập tổ đặc biệt, nộp hồ sơ tại UBND TP.HCM, 1 cửa - 1 dấu, rút ngắn thời gian (từ 1 năm xuống còn 3 tháng) để các doanh nghiệp tham gia, xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động, công nhân.

Tuy nhiên, đến nay, các dự NOXH vẫn đang "dậm chân tại chỗ" và chỉ động thổ lấy ngày.

Quay trở lại với mục tiêu của UBND TP.HCM là trong giai đoạn 2021-2025, TP.HCM phấn đấu xây dựng 35.000 căn NOXH hay việc 1 triệu căn nhà ở giá rẻ cho người lao động, các chuyên gia hay doanh nghiệp đều cho rằng, đây là ý tưởng tuyệt vời. Nhưng để hiện thực hóa mục tiêu này thì không thể làm trong một vài năm mà phải mất cả thập kỷ. Nguyên nhân chính là thủ tục pháp lý kéo dài và quỹ đất ở TP.HCM hạp hẹp.

Chia sẻ với Nhadautu.vn, ông P.D giám đốc doanh nghiệp địa ốc TP.HCM cho biết, 6 năm qua, chúng ta bàn quá nhiều về việc làm NOXH, đặc biệt, trải qua đợt đại dịch COVID-19. Nhu cầu của người thu nhập thấp, lao động, công nhân là vô cùng lớn, nhưng thị trường lại không đáp ứng được vì không có nguồn cung.

"Đến nay thủ tục pháp lý vẫn là rào cản lớn nhất, kế đến là chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp. Có những dự án NOXH mất vài năm làm pháp lý vẫn chưa xong thì doanh nghiệp triển khai thế nào được", ông P.D nói và cho biết, mục tiêu TP.HCM đặt ra là ý nghĩa nhưng tính khả thi thì lại không bàn đến.

Vẫn là thủ tục pháp lý

Chị Nguyễn Kiều Thư (sống ở quận 2) cho biết, gia đình đang phải thuê trọ trong căn phòng 10m2 và đang trông ngóng dự án NOXH ở phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức cũ hoàn thành để xin làm thủ tục thuê hoặc mua căn hộ.

"Tôi là nhân viên văn phòng thu nhập thấp, còn ông xã thì làm công nhân khu công nghiệp quận 7. Qua đọc báo tôi được biết, dịp 2/9 vừa rồi, TP.HCM tổ chức lễ động thổ dự án NOXH với 764 căn hộ, tổng diện tích gần 19.000m2 thuộc phường Phú Hữu, TP. Thủ Đức. Tôi đã sống ở TP.HCM 8 năm với khát khao và mong muốn được mua NOXH để ở lâu dài", chị Thư nói và cho biết chi mong sao khi đi làm về có nơi thoải mái để nghỉ ngơi, là nhà ở của mình và sớm thoát cảnh đi thuê, dọn trọ.

Câu chuyện của chị Thư đại diện cho rất nhiều người lao động, công nhân đang sinh sống và làm việc ở TP.HCM mong muốn có căn hộ để ở, thậm chí là có nơi đàng hoàng tử tế để được thuê với giá rẻ. Tuy nhiên, các dự án NOXH hiện nay vẫn đang gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, kéo theo nguồn cung "nhỏ giọt".

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, 18 dự án NOXH ở TP.HCM gặp vướng mắc được phân thành 4 nhóm gồm: 6 dự án đầu tư xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ, 2 dự án nhà lưu trú công nhân, 4 dự án NOXH độc lập và 6 dự án NOXH nằm trong các dự án nhà ở thương mại.

Việc thực hiện các dự án NOXH gặp nhiều vướng mắc do việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tại một số dự án đang gặp nhiều khó khăn, kéo dài. Dẫn đến, tiến độ thực hiện dự án chậm, thậm chí một số dự án không được cấp phép; các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha được yêu cầu dành quỹ đất 20% xây dựng NOXH.

Bên cạnh đó, hiện nay chưa có bất cứ quy định pháp luật nào hướng dẫn về việc xác định và hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng NOXH trong trường hợp các chủ đầu tư đã bàn giao lại cho Nhà nước.

Đồng thời, quy định các dự án NOXH phải dành ra tối thiểu 20% số căn hộ của dự án để cho khách hàng thuê, sau thời hạn 5 năm mới được bán làm chậm khả năng thu hồi vốn, không hấp dẫn với doanh nghiệp. Các bước thủ tục để tiến hành đầu tư dự án NOXH vẫn còn nhiều phức tạp; nguồn vốn dài hạn với mức lãi suất ưu đãi để phục vụ hỗ trợ các chủ đầu tư vay vốn thực hiện đầu tư dự án NOXH chưa ổn định.

"Tại TP.HCM, tiền sử dụng đất thu được từ các dự án phát triển nhà ở thương mại để đầu tư xây dựng NOXH chưa được tách thành mục riêng mà vẫn tính chung vào ngân sách của thành phố. Từ đó, việc sử dụng nguồn vốn này để phát triển dự án NOXH còn hạn chế. Đến nay nhiều dự án NOXH vẫn chưa thu hút được nhà đầu tư tham gia", Sở Xây dựng TP.HCM cho hay.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành nhìn nhận ngoài câu chuyện thủ tục kéo dài một vấn đề nữa khiến các doanh nghiệp không muốn làm NOXH đó chính là lợi nhuận. Hiện, lợi nhuận NOXH, nhà ở giá rẻ là 10%, NOXH cho thuê là 15%.

"Làm một dự án NOXH mà mất 5 năm chưa triển khai xong, chia ra lợi nhuận mỗi năm chưa đến 2% thì không thể đáp ứng mong muốn lợi nhuận của doanh nghiệp. Chúng ta nghe con số 10% thì thấy ổn, nhưng mà dự án kéo dài 5 năm, tính ra lợi nhuận còn rẻ hơn gửi ngân hàng", ông Nghĩa nói và cho rằng, trong thời gian đó làm mất đi cơ hội kinh doanh dự án nhà ở thương mại khác. Lợi nhuận của dự án nhà ở thương mại cao hơn dự án NOXH nên các doanh nghiệp lớn thường không muốn làm.

Đặc biệt, ông Nghĩa nhìn nhận, việc làm NOXH là để cống hiến cho Nhà nước, nhưng công tác hậu kiểm, kiểm tra, thậm chí duyệt giá NOXH rất khó khăn.

"Tiền là của doanh nghiệp bỏ ra, đất là của doanh nghiệp tự đền bù nhưng công tác kiểm toán tài chính doanh nghiệp, cơ quan kiểm toán lại làm khó. Do đó, làm xong một dự án NOXH thì không doanh nghiệp nào muốn làm dự án tiếp theo", vị giám đốc Công ty Lê Thành bày tỏ và nhìn nhận, làm nhà ở thương mại "dễ thở" hơn rất nhiều.

Bài liên quan

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị: Giá nhà ở xã hội đang cao so với thu nhập người dân

Giá nhà ở xã hội vượt ngưỡng 25 triệu đồng/m2, người nghèo bao giờ mới có nhà để ở?

Lý do nào 'ngáng đường' phân khúc nhà ở xã hội?

[Cafe cuối tuần] Tránh 'xin - cho' trong phát triển nhà ở xã hội