Giải pháp khơi thông thị trường bất động sản TP.HCM

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, vướng mắc pháp lý chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở. Do đó, các cơ quan chức năng cần tiếp tục đẩy mạnh công tác này, giúp thị trường đa dạng nguồn cung.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản (BĐS) nói chung và TP.HCM nói riêng đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bước vào chu kỳ phục hồi, tăng trưởng trở lại.

Từ nửa cuối năm 2022 đến hết quý I/2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS cả nước và TP.HCM. Trong đó, quý 1/2023 là "vùng đáy" của thị trường BĐS TP.HCM với mức tăng trưởng âm đến -16,2%. Sang quý II, thị trường dần vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu bước vào giai đoạn phục hồi, tăng trưởng trở lại, tuy vẫn còn tăng trưởng âm nhưng có dấu hiệu giảm dần với mức tăng trưởng âm là -11,5%.

Đến quý III, thị trường tiếp tục xu thế phục hồi, tăng trưởng trở lại, tốc độ có chậm nhưng thể hiện sự phục hồi vững chắc hơn, tiếp tục xu thế giảm dần với mức tăng trưởng âm là -8,7%. Cuối năm 2023, thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, tuy vẫn còn tăng trưởng âm nhưng đã giảm rõ rệt với mức tăng trưởng âm cả năm 2023 chỉ còn là -6,38%.

Ông Châu cho biết, quý I/2024, thị trường BĐS cả nước và TP.HCM tiếp tục xu thế phục hồi và tăng trưởng vững chắc hơn, là lĩnh vực đứng thứ 2 trong thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI nhiều nhất.

Do đó, thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS TP.HCM nói riêng sẽ trở lại hoạt động bình thường và bước vào chu kỳ phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững kể từ nửa cuối năm 2024, tạo đà để phát triển mạnh mẽ hơn kể từ đầu năm 2025 trở đi.

Mặc dù thị trường BĐS đã có những chuyển biến tích cực, nhưng, HoREA đánh giá, vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở.

Cần tiếp tục đẩy mạnh gỡ vướng mắc pháp lý

Thời gian qua, Chính phủ thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp là rất kịp thời, hoạt động hiệu quả và đã đạt được nhiều kết quả tích cực.

Điển hình như ở TP.HCM, Tổ công tác đặc biệt của UBND TP.HCM đã chỉ đạo phân loại các nhóm vướng mắc của 148 dự án BĐS và giao cho Giám đốc các Sở, ngành liên quan chịu trách nhiệm xem xét đề xuất xử lý, như: Nhóm vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chuyển nhượng dự án, cổ phần hóa" thuộc trách nhiệm của Sở KH&ĐT; Nhóm vướng mắc về quy hoạch xây dựng thuộc trách nhiệm của Sở QH-KT; Nhóm vướng mắc về giao, thuê đất, định giá đất, cấp sổ hồng thuộc trách nhiệm của Sở TN&MT; Nhóm vướng mắc về thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng, xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn thuộc trách nhiệm của Sở Xây dựng; Nhóm vướng mắc về thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung thuộc trách nhiệm của Sở Tài chính và cục Thuế…

"Qua báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, riêng TP.HCM hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng. Nhờ hoạt động tích cực của các Tổ công tác, đến nay, TP.HCM cũng đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án bị vướng mắc", ông Châu nói.

Bên cạnh những mặt tích cực, ông Châu cho rằng, vẫn còn một số bất cập, vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở là do một số quy định của luật. Đơn cử như vướng mắc tại khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1, khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở", hoặc "đang có quyền sử dụng đất ở" hoặc "đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Vì vậy, HoREA đề nghị bổ sung quy định các trường hợp được phép thí điểm này thì nhà đầu tư được phép "chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại". Bởi lẽ điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư đang "có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác", chưa quy định trường hợp nhà đầu tư đang "có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở".

"Nếu được Quốc hội xem xét thông qua sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành", ông Châu cho hay.

Chưa hết, vị Chủ tịch HoREA đề nghị, thời gian này cần tập trung nghiên cứu đóng góp ý kiến để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, trong đó cần đặc biệt quan tâm 3 dự thảo nghị định gồm: Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Nghị định quy định về giá đất và Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Đi đôi với việc triển khai Luật Đất đai 2024, HoREA đề nghị triển khai đồng bộ các luật có liên quan như Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024 và cũng cần phải đặc biệt quan tâm nghiên cứu đóng góp ý kiến để xây dựng hoàn thiện các dự thảo nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành các luật này để bảo đảm tính đồng bộ.

HoREA cũng mong muốn Bộ Xây dựng có quy định chi tiết "các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở" theo quy định tại Điều 34 Luật Nhà ở 2023, để "chuẩn hóa" quy trình, thủ tục hành chính xét duyệt dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội để rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư có sử dụng đất.

Trong khi đó, đối với các tập đoàn, doanh nghiệp BĐS ông Châu đề nghị chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia thực hiện "Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030" để có thể tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất thương mại thông thường.

Ngoài ra, do thị trường BĐS nói chung và TP.HCM nói riêng đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là rất thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội phù hợp với thu nhập của người dân, nên Chủ tịch HoREA đề nghị, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiếp tục tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung dự án nhà ở để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường.

"Đây là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở bình dân giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội và việc tăng nguồn cung nhà ở này sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường", ông Châu nhấn mạnh.

Bài liên quan

Cuối 2025, thị trường bất động sản Việt Nam mới khởi sắc trở lại

'Dòng tiền doanh nghiệp bất động sản xấu nhất 5 năm qua'

Nền tảng nào giúp thị trường bất động sản phía Nam phục hồi?

VARS: 'Khẩu vị' đầu tư bất động sản của khách hàng đã thay đổi