[Cafe cuối tuần] Chuyển nhượng dự án bất động sản, vì sao ách tắc?

"Phân mảnh" quyền lực khi chuyển nhượng dự án

Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án hiện nay được quy định thành 2 thủ tục, thực hiện theo hai luật riêng biệt với hai cơ quan thụ lý khác nhau dẫn đến "phân mảnh" thẩm quyền và gây vướng mắc cho các nhà đầu tư.

Trước năm 2021, Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đều quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Theo đó, Sở Xây dựng/Bộ Xây dựng thẩm định, tham mưu cho UBND cấp tỉnh/Thủ tướng Chính phủ thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án theo pháp luật kinh doanh BĐS. Sở KHĐT/Bộ KHĐT thẩm định, tham mưu cho UBND cấp tỉnh/Thủ tướng thực hiện chuyển nhượng dự án theo pháp luật đầu tư. Cơ quan nhà nước và nhà đầu tư lúng túng, không biết phải làm một hay hai thủ tục.

Luật Đầu tư năm 2020 đã "sửa lỗi". Theo Điều 46, đối với dự án mà nhà đầu tư được chấp thuận theo Luật Đầu tư năm 2020 và dự án được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì để chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh theo Luật Đầu tư; các dự án khác thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS…

Luật Đầu tư cũng đồng thời sửa đổi Điều 50 Luật Kinh doanh BĐS để tương thích, đồng bộ: Đối với dự án BĐS được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng dự án theo Luật Đầu tư. Đối với dự án BĐS không thuộc trường hợp trên thì thực hiện thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS.

Việc sử dụng thuật ngữ "nhà đầu tư được chấp thuận", "chấp thuận nhà đầu tư" tiếp tục "phân mảnh" thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án. Bởi Luật Đầu tư quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất; (2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; (3) Chấp thuận nhà đầu tư.

Cụ thể, việc chấp thuận nhà đầu tư xảy ra ở khoản 3, 4 Điều 29 Luật Đầu tư. Trường hợp thứ nhất là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư, áp dụng đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (bản chất là tự "mua gom đất").

Trường hợp thứ hai theo khoản 3 Điều 29: Khi đấu giá mà chỉ có 01 nhà đầu tư đăng ký hoặc đấu giá 02 lần không thành; hoặc sau khi đăng tải danh mục dự án (bước 1 của thủ tục đấu thầu dự án) mà chỉ có 01 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư đó được chấp thuận.

Với những dự án được chấp thuận theo một trong 2 trường hợp trên, nhà đầu tư thực hiện chuyển nhượng dự án theo thủ tục điều chỉnh dự án quy định tại Luật Đầu tư. Còn với dự án mà nhà đầu tư được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu thì vẫn thực hiện theo Luật Kinh doanh BĐS.

Có thể xem xét một ví dụ như sau. UBND tỉnh A đã chấp thuận chủ trương đầu tư một dự án Khu đô thị B có quy mô 50ha để lựa chọn nhà đầu tư theo pháp luật đấu thầu. Sau khi đăng tải danh mục dự án mà chỉ có 01 nhà đầu tư C đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì nhà đầu tư C được chấp thuận. Nhà đầu tư C ứng tiền cho Nhà nước chi GPMB và được giao đất, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.

Vẫn trường hợp trên nhưng khi đăng tải danh mục dự án mà có 2 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ thì UBND tỉnh A tổ chức đấu thầu và nhà đầu tư C trúng đấu thầu. Nhà đầu tư C cũng ứng tiền cho Nhà nước chi GPMB và được giao đất, sau đó chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư D. Thủ tục chuyển nhượng lại áp dụng Luật Kinh doanh BĐS!?

Chuyển nhượng dự án có phải kinh doanh BĐS?

Vướng mắc còn nằm ở việc pháp luật về kinh doanh BĐS, gồm Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 02) đã giải thích rất rộng cho khái niệm "dự án BĐS" và áp đặt các điều kiện rất "bó buộc" về kinh doanh BĐS khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án, kể cả các dự án có mục tiêu tạo lập BĐS nhưng không nhắm đến kinh doanh chính BĐS ấy.

Thực trạng này dẫn đến việc các chủ đầu tư hết sức khó khăn khi chuyển nhượng dự án. Đây là một tồn tại, bất cập của chính sách pháp luật, đòi hỏi cơ quan lập pháp cần phải xem xét lại nội hàm của các khái niệm "kinh doanh BĐS", "dự án BĐS", "dự án kinh doanh BĐS" khi sửa Luật Kinh doanh BĐS vào năm 2023.

Theo giải thích từ ngữ của Nghị định 02: "BĐS đưa vào kinh doanh là các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh BĐS". Như vậy, "BĐS đưa vào kinh doanh" chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh. Nói cách khác, bản thân một dự án BĐS khi được doanh nghiệp A chuyển nhượng cho doanh nghiệp B thì không phải "BĐS đưa vào kinh doanh", hoạt động chuyển nhượng không phải hoạt động kinh doanh BĐS.

Mặc dù vậy, quy định về "Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS" lại thuộc Chương II Luật Kinh doanh BĐS (quy định về "Kinh doanh BĐS có sẵn", từ Điều 48 đến Điều 53) là bất cập về lập pháp.

Cũng theo Nghị định 02: “Dự án BĐS là dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thẩm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng...” Cách giải thích thuật ngữ này là quá rộng, theo đó mọi dự án có xây dựng nhà, công trình xây dựng đều coi là “dự án BĐS”.

Ví dụ, dự án A do doanh nghiệp B làm chủ đầu tư là dự án du lịch nghỉ dưỡng, gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ: khách sạn (dịch vụ lưu trú), nhà hàng (dịch vụ ăn uống), trung tâm thương mại (dịch vụ mua sắm)… Mặc dù có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu dự án không hướng đến hoạt động kinh doanh BĐS (không mua bán, chuyển nhượng các loại nhà, công trình), thay vào đó, việc xây dựng công trình chỉ để tạo cơ sở kinh doanh.

Tuy nhiên theo giải thích thuật ngữ tại Nghị định 02 thì đây vẫn là dự án BĐS. Dẫn đến khi doanh nghiệp B muốn chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp C thì bị coi là hoạt động kinh doanh BĐS, 2 doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện về kinh doanh BĐS tại Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 02.

Việc yêu cầu doanh nghiệp chuyển nhượng và doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng điều kiện của tổ chức kinh doanh BĐS chỉ phù hợp với hoạt động chuyển nhượng dự án có mục tiêu kinh doanh sản phẩm BĐS (ví dụ: dự án xây nhà ở để bán). Nhưng theo yêu cầu của Nghị định 02, trong nội dung thẩm định chuyển nhượng dự án BĐS có đánh giá “Điều kiện của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 49 của Luật Kinh doanh BĐS và quy định tại Điều 4 của Nghị định này”. Nội dung này dẫn chiếu đến khoản 3 Điều 49 Luật Kinh doanh BĐS: "Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án".

Như vậy, các dự án không có mục tiêu kinh doanh BĐS nhưng khi chuyển nhượng dự án, cả bên chuyển nhượng lẫn bên nhận chuyển nhượng đều phải đáp ứng điều kiện về kinh doanh BĐS là chưa hợp lý.

Do đó, cần sửa quy định về điều kiện chuyển nhượng "dự án BĐS", chỉ đặt ra điều kiện chuyển nhượng đối với các "dự án kinh doanh BĐS". Ngược lại, với các dự án BĐS nhưng không có mục tiêu kinh doanh BĐS thì không cần đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS khi chuyển nhượng dự án.

Bài liên quan

'Phân mảnh' quyền lực khi chuyển nhượng dự án bất động sản

Chồng lấn thủ tục cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản

Tiếp tục ách tắc chuyển nhượng dự án bất động sản

Tân Hoàng Minh chọn được đối tác chuyển nhượng dự án D'. Saint Raffles