Bảng giá đất mới ở TP.HCM còn chênh lệch lớn so với thực tế

VŨ PHẠM
07:00 24/08/2024

Chuyên gia Savills Việt Nam cho biết, bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM vẫn còn sự chênh lệch đáng kể, chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt 70% so với giá thị trường.

Theo Luật Đất đai 2024, các địa phương được phép áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025 và áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/12026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và phải được xây dựng tiệm cận giá thị trường.

Trong đó, TP.HCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh.

Giá trong bảng giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá cũ như tại TP. Thủ Đức tăng từ 10-15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10-20 lần. Riêng huyện Hóc Môn có nhiều tuyến đường giá đất dự kiến tăng từ 15-30 lần.

Bảng giá đất mới ở TP.HCM vẫn còn sự chênh lệch như ở một số khu vực có giá trị cao. Ảnh: VP

Bảng giá đất cũ không theo kịp giá thị trường

Savills Việt Nam cho biết, trong thời gian dài, bảng giá đất của TP.HCM đã không theo kịp và thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế trên thị trường. Bà Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM đánh giá, sự chênh lệch giá kéo dài này đã tạo ra một hệ thống "hai giá", dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng.

Trước tiên, vấn đề này khiến công tác quản lý đất đai của nhà nước gặp khó khăn, phức tạp. Ví dụ, sự khác biệt giữa giá kê khai trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch thực tế, thường được sử dụng để giảm thuế chuyển nhượng đất. Hoặc trong trường hợp khác, việc trả tiền thuê đất hàng năm dựa trên bảng giá đất thấp hơn thị trường đã dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước.

Tiếp theo, việc phát triển các dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Mức đền bù dựa trên bảng giá đất không sát với giá thị trường đã gây ra tình trạng chậm trễ, bất mãn và thiệt hại tài chính cho những người bị ảnh hưởng, dẫn đến các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về đất đai.

Vì những bất cập này, bà Giang cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều tất yếu và cần thiết.

"Sự thay đổi tiến bộ này sẽ giúp khắc phục các hạn chế trước đây, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hệ thống. Đặc biệt, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, nhất là trong các dự án phát triển hạ tầng quan trọng, bằng cách thúc đẩy sự đồng thuận từ phía người dân về mức hỗ trợ và đền bù", bà nói.

Bình luận về bảng giá đất mới của TP.HCM, bà Giang cho rằng, vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế.

Ví dụ, tại đường Cao Thắng, quận 3, giá giao dịch trên thị trường khoảng 525 triệu đồng/m2, trong khi giá đất đề xuất chỉ là 330 triệu đồng/m2. Tại đường Tân Thắng, quận Tân Phú, giá giao dịch khoảng 150 triệu đồng/m2, còn giá đề xuất là 90 triệu đồng/m2.

"Nhìn chung, bảng giá đất mới chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt 70%, so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể", bà cho hay.

Bà Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM. Ảnh: Savills

Ai là người chịu tác động từ bảng giá đất mới?

Theo bà Giang, Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được sử dụng cho 11 trường hợp. Ngoài ra, Điều 109, 111 của Luật Đất đai quy định về hỗ trợ và bố trí tái định cư cũng sử dụng giá đất theo bảng giá đất. Như vậy, bảng giá đất TP.HCM đang đề xuất sẽ trực tiếp ảnh hưởng có lợi và bất lợi với 2 nhóm đối tượng khác nhau.

Nhóm hưởng lợi bao gồm những người được nhận hỗ trợ từ Nhà nước khi thu hồi đất và bố trí tái định cư (Điều 109, 111).

Nhóm bị ảnh hưởng bao gồm các hộ gia đình và cá nhân được công nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo luật cũ, nghĩa vụ tài chính được ước tính khác nhau giữa đất trong và ngoài hạn mức (đất trong hạn mức tính theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức tính theo giá đất cụ thể). Nhưng, luật mới đã không còn phân biệt, mà toàn bộ diện tích sẽ áp dụng giá theo bảng giá đất.

"Có thể thấy, giá theo bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích trong hạn mức. Với việc bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng chi phí cho nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích này", bà phân tích.

Cần nghiên cứu kỹ trước khi áp dụng

Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM đã được hoãn lại để xem xét thêm. Bà Giang nhìn nhận, việc lùi thời gian là hợp lý, do bảng giá đề xuất đã tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại được đề nghị áp dụng trong thời gian ngắn. Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng.

Do đó, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Ngoài ra, bà Giang nhận thấy, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

Chẳng hạn, tại quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, quận 4 có hệ số nhân 11.3 và quận 5 là 5.58.

"Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K), do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai", bà nói thêm.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung. Việc chuyển đổi nên thực hiện có lộ trình, phải minh bạch và đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan.

  • Cùng chuyên mục
PVcomBank ký kết hợp tác toàn diện với Bệnh viện Đa khoa Phúc Thọ

PVcomBank ký kết hợp tác toàn diện với Bệnh viện Đa khoa Phúc Thọ

Ngày 6/5/2025, tại Hà Nội, Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) và Bệnh viện Đa khoa huyện Phúc Thọ đã chính thức ký kết thỏa thuận hợp tác toàn diện, thúc đẩy chuyển đổi số ngành y tế.

Doanh nghiệp - 08/05/2025 12:17

MIK Group bắt tay với thương hiệu kiến trúc hàng đầu Nhật Bản kiến tạo The Matrix One Premium

MIK Group bắt tay với thương hiệu kiến trúc hàng đầu Nhật Bản kiến tạo The Matrix One Premium

Thuộc bộ sưu tập Landmark đỉnh cao của MIK Group, The Matrix One Premium được "may đo" tinh tế cho giới tinh hoa, tái thiết lập những chuẩn mực sống mới của giới thượng lưu.

Doanh nghiệp - 08/05/2025 12:17

Chìa khóa mở rộng và đa dạng hóa thị trường xuất khẩu

Chìa khóa mở rộng và đa dạng hóa thị trường xuất khẩu

Vừa qua, tại TP.HCM đã diễn ra Hội thảo trực tuyến "Chìa khóa mở rộng và đa dạng hóa thị trường xuất khẩu", thu hút đông đảo khách hàng doanh nghiệp, các chuyên gia kinh tế, thương mại quốc tế tham gia.

Doanh nghiệp - 08/05/2025 12:16

Giá vàng thế giới giảm mạnh, trong nước đứng ở mức cao

Giá vàng thế giới giảm mạnh, trong nước đứng ở mức cao

Giá vàng thế giới đã giảm 30 USD/ounce sau khi lập định 3.400 USD/ounce. Trong nước, giá vàng miếng tiếp tục trụ ở mức cao 120,2 - 122,2 triệu đồng/lượng (mua - bán).

Thị trường - 08/05/2025 09:31

Tập đoàn Đạt Phương đạt mục tiêu tăng trưởng cao cho năm 2025

Tập đoàn Đạt Phương đạt mục tiêu tăng trưởng cao cho năm 2025

Năm 2025, Tập đoàn Đạt Phương đặt mục tiêu doanh thu thuần hợp nhất đạt 4.755,5 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 416,9 tỷ đồng, tăng lần lượt 32,9% và 21,5% so với cùng kỳ.

Doanh nghiệp - 08/05/2025 08:22

Phú Mỹ - Đơn vị đồng hành cùng Đội tuyển Bóng chuyền nữ Việt Nam

Phú Mỹ - Đơn vị đồng hành cùng Đội tuyển Bóng chuyền nữ Việt Nam

Mới đây, Liên đoàn Bóng chuyền Việt Nam đã tổ chức lễ ký kết và công bố đơn vị đồng hành chính với Đội tuyển Bóng chuyền nữ Việt Nam là Tổng công ty Phân bón và Hóa chất Dầu khí (PVFCCo - Phú Mỹ) và ra mắt trang phục thi đấu mới của Đội tuyển.

Doanh nghiệp - 08/05/2025 08:04

Ông Trump từ chối nới lỏng thuế quan trước đàm phán thương mại Mỹ-Trung

Ông Trump từ chối nới lỏng thuế quan trước đàm phán thương mại Mỹ-Trung

Tổng thống Trump cho biết không dỡ bỏ thuế quan đối với hàng hóa Trung Quốc, phản bác lại suy đoán rằng ông có thể hạ mức thuế quan 145% để phá vỡ thế bế tắc.

Thị trường - 08/05/2025 06:30

 Nhiều không gian, dư địa phát triển cho Lâm Đồng sau hợp nhất

Nhiều không gian, dư địa phát triển cho Lâm Đồng sau hợp nhất

Sau hợp nhất, tỉnh Lâm Đồng sẽ là địa phương có rừng, có biển, có cửa khẩu, cảng hàng không, với diện tích lớn nhất nước. Không gian, dư địa cho phát triển cho địa phương này là rất lớn.

Thị trường - 07/05/2025 15:52

 Hoa Kỳ, Trung Quốc bắt đầu các cuộc đàm phán phá băng thương mại vào thứ Bảy tới tại Geneva

Hoa Kỳ, Trung Quốc bắt đầu các cuộc đàm phán phá băng thương mại vào thứ Bảy tới tại Geneva

Bộ trưởng Tài chính Hoa Kỳ Scott Bessent và nhà đàm phán thương mại chính Jamieson Greer sẽ gặp Phó Thủ tướng Trung Quốc Hà Lập Phong tại Thụy Sĩ vào cuối tuần này để bắt đầu các cuộc đàm phán thương mại.

Thị trường - 07/05/2025 14:55

Thương vụ M&A ở mức thấp nhất trong 20 năm sau 'Ngày giải phóng' của ông Trump

Thương vụ M&A ở mức thấp nhất trong 20 năm sau 'Ngày giải phóng' của ông Trump

Các chủ ngân hàng và giám đốc điều hành đã dừng các vụ sáp nhập và mua lại (M&A) sau khi Tổng thống Hoa Kỳ Donald Trump phát động một cuộc chiến thương mại toàn cầu vào ngày 2 tháng 4.

Thị trường - 07/05/2025 06:58

Các quan chức cấp cao của Mỹ sắp gặp gỡ đối tác Trung Quốc bàn về thương mại

Các quan chức cấp cao của Mỹ sắp gặp gỡ đối tác Trung Quốc bàn về thương mại

Các quan chức cấp cao của Hoa Kỳ sẽ gặp một phái đoàn cấp cao của Trung Quốc vào cuối tuần này tại Thụy Sĩ trong cuộc đàm phán lớn đầu tiên giữa hai quốc gia kể từ khi Tổng thống Donald Trump châm ngòi cho một cuộc chiến thương mại bằng mức thuế nhập khẩu cứng rắn.

Thị trường - 07/05/2025 06:30

Đối mặt với thuế quan và bất ổn, các công ty Canada tìm kiếm  thị trường mới ngoài Hoa Kỳ

Đối mặt với thuế quan và bất ổn, các công ty Canada tìm kiếm thị trường mới ngoài Hoa Kỳ

Cuộc chiến thuế quan của Tổng thống Donald Trump đang làm đảo lộn nhiều thập kỷ quan hệ thương mại chặt chẽ giữa hai nước láng giềng Bắc Mỹ và thúc đẩy nhiều công ty sản xuất của Canada phải xem xét lại các chiến lược kinh doanh dài hạn.

Thị trường - 06/05/2025 18:21

Các nhà sản xuất Trung Quốc đổ xô đến Nevada, Texas giữa áp lực thuế quan Hoa Kỳ

Các nhà sản xuất Trung Quốc đổ xô đến Nevada, Texas giữa áp lực thuế quan Hoa Kỳ

Một sự thay đổi đáng chú ý đang diễn ra trong ngành sản xuất toàn cầu khi ngày càng nhiều công ty Trung Quốc chuyển hoạt động sang Hoa Kỳ.

Thị trường - 06/05/2025 17:47

Bứt tốc kinh doanh với gói vay ưu đãi lãi suất dưới 4%/năm của PVcomBank

Bứt tốc kinh doanh với gói vay ưu đãi lãi suất dưới 4%/năm của PVcomBank

Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) triển khai gói vay ưu đãi hỗ trợ các khách hàng cá nhân là hộ kinh doanh, tiểu thương tiếp cận nguồn vốn với mức lãi suất hấp dẫn chỉ từ 3,99%/năm.

Doanh nghiệp - 06/05/2025 16:40

VPBank lập kỷ lục thu xếp khoản vay quốc tế lớn nhất

VPBank lập kỷ lục thu xếp khoản vay quốc tế lớn nhất

Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) vừa công bố thực hiện thành công thương vụ vay hợp vốn quốc tế với giá trị ban đầu 1 tỷ USD, có kèm tùy chọn mở rộng giá trị khoản vay tùy thuộc theo nhu cầu sử dụng vốn của VPBank.

Doanh nghiệp - 06/05/2025 16:40

Chuyến đi Mùa nắng Pác Miầu 2025 - viết tiếp hành trình 'Cùng em khôn lớn'

Chuyến đi Mùa nắng Pác Miầu 2025 - viết tiếp hành trình 'Cùng em khôn lớn'

Mới đây, Quỹ Vì Tầm Vóc Việt tổ chức chuyến đi "Mùa nắng Pác Miầu" thăm các em học sinh tại các điểm trường mầm non đang được bảo trợ bữa ăn bán trú của dự án "Cùng em khôn lớn" tại huyện Bảo Lâm, tỉnh Cao Bằng.

Doanh nghiệp - 06/05/2025 10:42