Bảng giá đất mới ở TP.HCM còn chênh lệch lớn so với thực tế

Theo Luật Đất đai 2024, các địa phương được phép áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31/12/2025 và áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/12026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và phải được xây dựng tiệm cận giá thị trường.

Trong đó, TP.HCM là địa phương đầu tiên đưa ra lấy ý kiến về dự thảo bảng giá đất điều chỉnh.

Giá trong bảng giá đất điều chỉnh tăng cao so với bảng giá cũ như tại TP. Thủ Đức tăng từ 10-15 lần; các huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi tăng 10-20 lần. Riêng huyện Hóc Môn có nhiều tuyến đường giá đất dự kiến tăng từ 15-30 lần.

Bảng giá đất cũ không theo kịp giá thị trường

Savills Việt Nam cho biết, trong thời gian dài, bảng giá đất của TP.HCM đã không theo kịp và thường thấp hơn đáng kể so với giá trị thực tế trên thị trường. Bà Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM đánh giá, sự chênh lệch giá kéo dài này đã tạo ra một hệ thống "hai giá", dẫn đến nhiều hậu quả nghiêm trọng.

Trước tiên, vấn đề này khiến công tác quản lý đất đai của nhà nước gặp khó khăn, phức tạp. Ví dụ, sự khác biệt giữa giá kê khai trên hợp đồng công chứng và giá giao dịch thực tế, thường được sử dụng để giảm thuế chuyển nhượng đất. Hoặc trong trường hợp khác, việc trả tiền thuê đất hàng năm dựa trên bảng giá đất thấp hơn thị trường đã dẫn đến thất thoát ngân sách Nhà nước.

Tiếp theo, việc phát triển các dự án bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong giai đoạn thu hồi đất và giải phóng mặt bằng. Mức đền bù dựa trên bảng giá đất không sát với giá thị trường đã gây ra tình trạng chậm trễ, bất mãn và thiệt hại tài chính cho những người bị ảnh hưởng, dẫn đến các tranh chấp và khiếu kiện kéo dài về đất đai.

Vì những bất cập này, bà Giang cho rằng việc áp dụng bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường là điều tất yếu và cần thiết.

"Sự thay đổi tiến bộ này sẽ giúp khắc phục các hạn chế trước đây, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong hệ thống. Đặc biệt, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, nhất là trong các dự án phát triển hạ tầng quan trọng, bằng cách thúc đẩy sự đồng thuận từ phía người dân về mức hỗ trợ và đền bù", bà nói.

Bình luận về bảng giá đất mới của TP.HCM, bà Giang cho rằng, vẫn còn sự chênh lệch đáng kể giữa giá đất đề xuất và giá giao dịch thực tế.

Ví dụ, tại đường Cao Thắng, quận 3, giá giao dịch trên thị trường khoảng 525 triệu đồng/m2, trong khi giá đất đề xuất chỉ là 330 triệu đồng/m2. Tại đường Tân Thắng, quận Tân Phú, giá giao dịch khoảng 150 triệu đồng/m2, còn giá đề xuất là 90 triệu đồng/m2.

"Nhìn chung, bảng giá đất mới chỉ đạt khoảng 60%, một số khu vực khác đạt 70%, so với giá thị trường, cho thấy vẫn còn sự chênh lệch đáng kể", bà cho hay.

Ai là người chịu tác động từ bảng giá đất mới?

Theo bà Giang, Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được sử dụng cho 11 trường hợp. Ngoài ra, Điều 109, 111 của Luật Đất đai quy định về hỗ trợ và bố trí tái định cư cũng sử dụng giá đất theo bảng giá đất. Như vậy, bảng giá đất TP.HCM đang đề xuất sẽ trực tiếp ảnh hưởng có lợi và bất lợi với 2 nhóm đối tượng khác nhau.

Nhóm hưởng lợi bao gồm những người được nhận hỗ trợ từ Nhà nước khi thu hồi đất và bố trí tái định cư (Điều 109, 111).

Nhóm bị ảnh hưởng bao gồm các hộ gia đình và cá nhân được công nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo luật cũ, nghĩa vụ tài chính được ước tính khác nhau giữa đất trong và ngoài hạn mức (đất trong hạn mức tính theo bảng giá đất, còn đất ngoài hạn mức tính theo giá đất cụ thể). Nhưng, luật mới đã không còn phân biệt, mà toàn bộ diện tích sẽ áp dụng giá theo bảng giá đất.

"Có thể thấy, giá theo bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích trong hạn mức. Với việc bảng giá đất đang đề xuất tăng cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất hiện tại sẽ làm tăng chi phí cho nghĩa vụ tài chính trên phần diện tích này", bà phân tích.

Cần nghiên cứu kỹ trước khi áp dụng

Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM đã được hoãn lại để xem xét thêm. Bà Giang nhìn nhận, việc lùi thời gian là hợp lý, do bảng giá đề xuất đã tăng mạnh so với bảng giá cũ, lại được đề nghị áp dụng trong thời gian ngắn. Điều này tạo ra áp lực tài chính lớn cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng.

Do đó, việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất cần xem xét kỹ lưỡng để cân bằng lợi ích của tất cả các bên, đặc biệt cần ưu tiên đảm bảo quyền lợi cho người dân.

Ngoài ra, bà Giang nhận thấy, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất vẫn chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

Chẳng hạn, tại quận 1, hệ số nhân 5.0 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), và đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, quận 4 có hệ số nhân 11.3 và quận 5 là 5.58.

"Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ và nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K), do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai", bà nói thêm.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung. Việc chuyển đổi nên thực hiện có lộ trình, phải minh bạch và đảm bảo lợi ích của tất cả các bên liên quan.