Tuyến đường nào có giá thuê mặt bằng đắt đỏ nhất Việt Nam?

Báo cáo Main Streets Across the World (Những tuyến phố chính trên thế giới) của Cushman & Wakefield (C&W) cho thấy một thực tế không thay đổi: những tuyến phố trung tâm - nơi tập trung các cửa hàng thương hiệu xa xỉ vẫn là "thước đo sức khỏe" của thị trường bán lẻ toàn cầu.

Năm 2025, New Bond Street (London) lần đầu tiên vươn lên vị trí đắt đỏ nhất thế giới với mức giá thuê 24.008 USD/m2/năm, tăng 22% so với cùng kỳ. Tuyến phố này vượt qua Via Montenapoleone (Milan) và Upper Fifth Avenue (New York) trong bảng xếp hạng toàn cầu. Con số này không chỉ phản ánh sức hút thương mại đơn thuần, mà còn cho thấy giá trị biểu tượng của những tuyến phố chính - nơi thương hiệu không chỉ bán hàng, mà còn bán trải nghiệm, đẳng cấp và câu chuyện di sản.

Tại Việt Nam, đường Đồng Khởi đứng thứ 17 trong bảng xếp hạng này, với mức giá thuê là 3.724 USD/m2/năm (giảm 6% so với năm 2024, vị trí 15).

Khi tuyến phố là tài sản chiến lược

Trên bình diện toàn cầu, giá thuê bán lẻ trung bình tăng 4,2%, với 58% thị trường ghi nhận tăng trưởng. Sự tăng giá mạnh tại các khu vực trung tâm cao cấp chỉ ra, dù thương mại điện tử phát triển, mặt bằng vật lý tại các tuyến phố biểu tượng vẫn là "điểm chạm" không thể thay thế.

Theo TS Dominic Brown, Trưởng bộ phận nghiên cứu quốc tế của Cushman & Wakefield, các vị trí "flagship" đang hưởng lợi từ tăng trưởng kinh tế ổn định, áp lực chi phí sinh hoạt giảm và nhu cầu chi tiêu tự do phục hồi.

Điều đáng chú ý là không phải toàn bộ thị trường bán lẻ đều tăng trưởng đồng đều. Giá thuê tăng 2 chữ số tại một số thành phố, trong khi nơi khác chịu áp lực điều chỉnh. Điều này phản ánh sự phân hóa mạnh mẽ, chỉ những tuyến phố thực sự đắc địa, có khả năng tạo ra lưu lượng khách và giá trị thương hiệu, mới giữ được đà tăng giá.

Tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, tốc độ tăng trưởng chậm lại còn 2,1% trong năm 2025. Tuy nhiên, đằng sau con số trung bình là sự chênh lệch đáng kể. Ấn Độ và Nhật Bản nổi bật với mức tăng 2 chữ số ở một số tuyến phố trung tâm, trong khi Hong Kong và một số thị trường Đông Nam Á vẫn đối mặt khó khăn. Điều này cho thấy sức bật của bán lẻ cao cấp phụ thuộc rất lớn vào niềm tin tiêu dùng, tăng trưởng du lịch quốc tế và sự ổn định kinh tế vĩ mô.

Đáng chú ý, Việt Nam được nhắc đến như một thị trường đang chịu tác động từ yếu tố kinh tế và địa chính trị, song phân khúc cao cấp vẫn thể hiện sự bền bỉ.

Tuyến phố trung tâm của Việt Nam

Khác với nhiều thị trường tăng trưởng mạnh, giá thuê cửa hàng mặt tiền đường phố tại Việt Nam có xu hướng giảm chung trong năm 2025. Sự điều chỉnh chủ yếu diễn ra ở phân khúc trung cấp hoặc các tuyến phố phụ. Trong khi đó, các tuyến phố trung tâm vẫn giữ được sức hút nhất định.

Tại Hà Nội, mặt phố Tràng Tiền ghi nhận mức điều chỉnh giảm khoảng 7% so với cùng kỳ, với mức giá thuê là 3.358 USD/m2/năm. Song điều đáng nói là các khối đế bán lẻ thuộc khách sạn hạng sang và trung tâm thương mại cao cấp quanh khu vực quận Hoàn Kiếm lại tăng khoảng 4%.

Sự trái chiều này phản ánh xu hướng các thương hiệu quốc tế không đơn thuần tìm "mặt tiền phố", mà tìm không gian đạt chuẩn toàn cầu, từ diện tích, chiều cao trần, thiết kế mặt dựng cho đến hệ thống vận hành.

Khu vực quanh hồ Hoàn Kiếm, đặc biệt là Tràng Tiền, Ngô Quyền, Lý Thái Tổ vẫn được xem là lõi bán lẻ cao cấp. Tuy nhiên, nguồn cung mặt bằng lớn, đạt chuẩn cho thương hiệu xa xỉ còn hạn chế.

Tại TP.HCM, các tuyến phố trung tâm quận 1 cũ như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ tiếp tục là "địa chỉ vàng". Sau khi tuyến Metro số 1 đi vào vận hành, lưu lượng khách tại khu vực lõi trung tâm được kỳ vọng cải thiện, tạo lực đẩy mới cho giá thuê mặt bằng.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc C&W Việt Nam nhận định, phân khúc bán lẻ cao cấp đang tăng trưởng mạnh do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu từ các thương hiệu Pháp, Ý, Hàn Quốc ngày càng cao.

3 hạn chế lớn của các tuyến phố Việt Nam

Câu chuyện New Bond Street cho thấy, khi một tuyến phố đạt đến tầm biểu tượng, giá thuê không còn đơn thuần phản ánh cung - cầu, mà phản ánh giá trị thương hiệu đô thị. Từ đó, một câu hỏi được đặt ra, liệu Việt Nam có thể hình thành một "tuyến phố biểu tượng" mang tầm khu vực?

Hiện nay, các tuyến phố tại Việt Nam còn đối mặt 3 hạn chế lớn. Thứ nhất, tính đồng bộ quy hoạch. Nhiều tuyến phố trung tâm vẫn xen kẽ nhà dân, công trình cũ, thiếu sự thống nhất về kiến trúc và diện tích mặt bằng.

Thứ hai, quy mô mặt bằng nhỏ. Các thương hiệu cao cấp thường yêu cầu diện tích lớn, mặt tiền rộng, trong khi nhà phố truyền thống khó đáp ứng.

Thứ ba, phụ thuộc vào du lịch. Sức mua của phân khúc xa xỉ gắn chặt với dòng khách quốc tế. Bất kỳ biến động nào về du lịch đều ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu suất bán lẻ.

Tuy nhiên, chính sự khan hiếm này lại tạo ra dư địa tăng giá ở những vị trí đạt chuẩn.

Điều quan trọng phát triển một tuyến phố không chỉ dưới góc độ giá thuê, mà như một cấu phần chiến lược của phát triển đô thị. Nếu được quy hoạch bài bản kết hợp giao thông công cộng, không gian đi bộ, cảnh quan và hoạt động văn hóa, các tuyến phố trung tâm của Việt Nam có thể trở thành động lực nâng tầm hình ảnh thành phố. Đồng thời, vị thế của đô thị Việt Nam trên bản đồ bán lẻ khu vực cũng sẽ được nâng lên một nấc thang mới.