Quản lý vận hành chung cư: Bài toán khó cần lời giải

Phát biểu khai mạc, Tổng Biên Tập Báo Đầu tư, ông Lê Trọng Minh cho biết, Việt Nam là một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất thế giới với tỷ lệ đô thị hóa đến cuối năm 2019 dự báo sẽ đạt khoảng 40% và đến thập niên 40 của thế kỷ 21, sẽ có khoảng 50% dân số Việt Nam sinh sống tại các đô thị.

Đó là một trong những lý do khiến mô hình bất động sản đa sở hữu, đặc biệt là các dự án chung cư, khu đô thị ngày càng thịnh hành tại nước ta.

Bài liên quan

Đang diễn ra Tọa đàm: ‘Vận hành bất động sản đa sở hữu: Đi tìm tiếng nói đồng thuận’

“Tính đến cuối năm 2018, trên cả nước có khoảng 4.400 tòa chung cư cùng hàng trăm dự án khu đô thị, khu nhà ở thấp tầng. Trong đó, hai thành phố lớn nhất là TP.HCM có khoảng 1.440 chung cư; Thành phố Hà Nội có khoảng 1.100 chung cư với hàng triệu dân sinh sống”, ông Minh cho hay.

Theo số liệu thống kê từ 40 địa phương đến cuối tháng 3/2019 cho thấy, cả nước hiện nay có tới 458 tranh chấp, khiếu nại liên quan đến công tác quản lý, vận hành, chiếm khoảng 10,3% tổng số nhà chung cư.

Cụ thể, tại Hà Nội, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện; TP.HCM cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có 9 chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Trong khi hình thành các khu chung cư cao tầng là một vấn đề mang tính thiết yếu, giải quyết bài toán đô thị hóa, phục vụ cho sự phát triển của các đô thị hiện đại, thì mâu thuẫn ngày càng nhiều và càng phức tạp mà chưa thể giải quyết triệt để ngày càng ảnh hưởng tới mục tiêu phát triển bền vững mà các thành viên thị trường bất động sản Việt Nam đang theo đuổi.

Nguyên nhân của thực trạng này thực tế cũng đã được chỉ ra. Trong đó, có nguyên nhân thuộc về những quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Theo ông Lê Trọng Minh, những vấn đề như Hợp đồng mẫu hiện nay liệu có quá nghiêng về các chủ đầu tư khiến khách hàng cảm thấy mình luôn bị xử ép; cách tính diện tích chung - riêng còn dễ gây hiểu nhầm; tại sao quy định về việc thành lập Ban quản trị chưa tính đến các khu đô thị; nên bỏ hay vẫn tiếp tục giữ quy định nộp quỹ bảo trì và thu nộp, quản lý quỹ này ra sao; có nên chế tài việc căng băng rôn, biểu ngữ của cư dân… đều là những câu hỏi rất thời sự mà Ban tổ chức cuộc Tọa đàm mong muốn tìm ra những câu trả lời thấu đáo.

Báo cáo về thực trạng và giải pháp quản lý vận hành bất động sản (BĐS) đa sở hữu tại buổi Tọa đàm, đại diện CTCP Đầu Tư và Dịch Vụ Sao Kim bà Vũ Ngọc Hương cho biết, hiện nay ở cả nước có hơn 4.000 chung cư và riêng TP.HCM có hơn 2.000 chung cư, tuy nhiên trong buổi tổng kết của Sở Xây dựng vừa qua về hoạt động vận hành quản lý chung cư thì chỉ có 6 chung cư đạt loại chung cư tiêu biểu.

Hiện vẫn còn xảy ra tranh chấp ở một số chung cư, các tranh chấp như chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bất đồng về đóng góp, kinh phí quản lý vận hành, xác định quản lý chung riêng, thu chi tài chính của ban quản lý, không thống nhất lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chất lượng công trình, chủ đầu tư không xây dựng công trình hạ tầng trong khu vực dự án trong quết định được duyệt...

Theo bà Hương, nguyên nhân là một số quy định pháp luật chưa đầy đủ về thời điểm nộp kinh phí bảo trì, quy định chuyển tiếp hợp đồng mua nhà, quy định về hành vi vi phạm, chế tài chưa kịp thời, chưa có quy định chi tiết về kinh phí quản lý, sử dụng, bảo trì sở hữu chung và phòng sinh hoạt cộng đồng.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, chú trọng lợi nhuận nên không mở tài khoản riêng để quản lý, trì hoãn bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Một số người mua nhà không xem xét kỹ khoản trong hợp đồng, trong đó chủ đầu tư đưa ra khoản có lợi cho mình. Một số thành viên Ban quản trị ít kinh nghiệm chuyên môn, vai trò quản lý địa phương chưa tốt.

Cũng theo bà Hương, việc thiếu chuyên nghiệp trong kiến thức về quản lý, cũng như thiếu sự chuẩn bị kỹ lưỡng các công cụ quản lý vận hành là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp trong các khu chung cư, tòa nhà văn phòng… diễn ra rất phổ biến, từ tranh chấp sở hữu chung – riêng cho đến phí quản lý, các dịch vụ tiện ích đi kèm như cây xanh cảnh quang, thu gom rác thải, bảo vệ…

Trong đó, có các dự án bị quên lãng trong khâu quản lý, dẫn đến tình trạng mất kiểm soát, mất vệ sinh, trang thiết bị xuống cấp, mất cắp và các giá trị tiện ích kém chất lượng. Như là điều tất yếu, giá trị bất động sản của tòa nhà sẽ giảm đi đáng kể cũng như cư dân trong các tòa nhà phải chịu sự thiệt thòi, giá trị của môi trường sống/làm việc/sinh hoạt bị xuống cấp nghiêm trọng. Bà Hương cho hay.

Qua đó, bà Hương cũng chỉ ra những khó khăn và luận lợi trong quá trình quản lý vận hành chung cư. Cụ thể, về khó khăn, quản lý vận hành BĐS là một ngành tương đối mới, cơ sở pháp lý đang trong quá trình hoàn thiện; nguồn nhân lực chưa có đào tạo chuyên biệt mà chỉ đang ở hình thức nghề dạy nghề; quy chuẩn dịch vụ QLVH chưa được xác lập rõ ràng; thị trường cung cấp dịch vụ quảnh lý vận hành còn khá sơ khai chưa có sự sàng lọc rõ ràng, đặc biệt là thị trường ở phân khúc tầm trung; cơ chế hoạt động giữa ban quản lý và công ty quản lý vận hành còn chưa thông suốt và chưa rõ ràng; ý thức và nếp sống của người dân tại các chung cư chưa được tích cực; vẫn còn nhiều tiêu cực phát sinh và kẻ hở pháp lý bị lợi dụng trong hoạt động quản lý vận hành tòa nhà xuất hiện ở cả 3 đơn vị (Ban quản lý, đơn vị quản lý vận hành và người sử dụng). Về thuận lợi, thị trường tương đối dễ tính; có sự quan tâm từ và hỗ trợ đặc biệt từ chính quyền.

Trình bày tại phần thảo luận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, BĐS đa sở hữu là một khái niệm rất rộng, bởi vì ngoài chung cư thì còn có căn hộ dịch vụ, văn phòng khách sạn và condotel, nhưng hiện nay chúng ta nói chuyện về chung cư.

Trên cả nước hơn 4.000 chung cư, TP.HCM chiếm khoảng 1/3 (khoảng 1.440 chung cư). Trước năm 1975, TP.HCM có 474 chung cư, chỉ có chung cư 4 tầng trở xuống, không có thang máy. Sau giải phóng, chúng ta sử dụng một số khách sạn làm chung cư, bắt đầu có thang máy. Về số liệu tranh chấp, tỷ lệ có tranh chấp hiện nay theo Bộ Xây dựng tổng hợp là trên dưới 10% trong phạm vi toàn quốc, tranh chấp cũng có nhiều loại.

Theo ông Châu, năm 2008, Bộ Xây dựng đã ban hành quyết định 08, quyết định là cơ sở pháp lý đầu tiên cho vận hành quản lý chung cư, sau đó Luật Nhà ở 2014, Thông tư 02 năm 2016, năm 2018 và có thêm một thông tư được sửa đổi.

Như vậy, liên quan đến vận hành nhà chung cư đã được quy định rất cụ thể tại Luật Nhà ở, nhưng HoREA nhận ra rằng do tốc độ của đô thị hóa tại Việt Nam là 1 trong những nước cao nhất thế giới, hiện nay riêng tại TP.HCM tỷ lệ đô thị hóa đạt trên 55%, theo dự kiến đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hóa này sẽ tăng ở mức cao từ 70-80%. Đối với mặt bằng chung của cả nước thì tỷ lệ này đang ở mức 38% dự kiến đến năm 2020 sẽ tăng lên 39% và mục tiêu đến năm 2030 sẽ tăng đến mức trên 50%. Do đó, xu thế ở nhà chung cư là tất yếu, sẽ có một bộ phận rất lớn tái cấu trúc bộ phận cư dân từ thấp tầng lên cao tầng.

Nếu theo Luật Nhà ở, chung cư không có thang máy không phải thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, còn có thang máy là bắt buộc và theo luật, Ban quản trị là do Hội nghị chung cư thành lập, có pháp nhân, hoạt động như mô hình hợp tác xã. Tuy nhiên, mô hình này hiện nay đang vướng nhiều tranh cãi khi chưa thực sự thể hiện rõ được vai trò của mình trong việc là đại diện của cư dân, nói lên tiếng nói của cư dân và cũng có những chệch choạc trong quản lý tài chính thu chi cho các hoạt động của tòa nhà chung cư.

Nói về việc tranh chấp phí bảo trì, ông Châu cũng cho biết, theo quy định hiện nay, thì 7 ngày sau Hội nghị phải bàn giao phí bảo trì, dẫn đến việc không bàn giao hoặc không bàn giao hết. Bởi vì luật có kẽ hở, bởi phí bảo trì được dùng bảo trì cho phần kết cấu, thì phần bàn giao dễ dàng hơn. Tuy nhiên, luật lại quy định phí bảo trì lại phải dùng cho cả hệ thống phần cơ điện, thuộc sở hữu chung nhưng lại rất mau mòn chóng hỏng.

“Thực tế, hiện nay, chúng ta cũng phải thừa nhận, ngoài lý do mục tiêu giữ quỹ bảo trì của chủ đầu tư, thì không phủ nhận rằng, Ban quản trị nói là có tư cách pháp nhân, nhưng thực tế làm con dấu cho ban quản trị không dễ dàng. Việc các Ban Quản trị không thực sự được thừa nhận dẫn đến việc đấu tranh và ra quyết định của các Ban Quản trị khi có vấn đề từ phía chủ đầu tư là không thực sự dễ dàng. Phía HoREA cũng vừa làm việc với Bộ Xây dựng, nhưng vẫn không thể xử lý được”, ông Châu cho biết.

Bài liên quan

Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Tọa đàm 'Phát triển kết cấu hạ tầng giao thông vận tải Việt Nam'

Tọa đàm: 'Phát triển kinh tế tư nhân: Rào cản và giải pháp'

Tọa đàm 'Phát triển kinh tế tư nhân thành động lực: Rào cản và giải pháp'

Tạp chí Nhà Đầu Tư tổ chức Tọa đàm 'Phát triển kinh tế tư nhân thành động lực: Rào cản và giải pháp'