Ông đánh giá như thế nào về thị trường đất nền năm 2018 và dự báo của ông về thị trường này trong năm 2019?

Ông Nguyễn Văn Đính: Hiện tại ở các tỉnh thị trường bất động sản phát triển khá tốt chủ yếu xung quanh các đô thị lớn là Hà Nội, TP HCM và đều tập trung nhiều vào phân khúc đất nền. Đất nền là sản phẩm chủ đạo tại các địa phương. 

Các dự án chung cư ngoại tỉnh cũng có nhưng do thói quen, văn hóa sử dụng, quỹ đất còn phong phú, và đặc biệt là giá đất nên việc phát triển đất nền của các tỉnh tiếp tục là phù hợp. Ví như, giá đất nền ở các tỉnh như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, ... khoảng 50-70 mét tương đương với căn hộ trong thành phố cho nên đây là sản phẩm phù hợp khả năng thanh toán của người tiêu dùng.

Bản chất các quy định trên sẽ giúp kiểm soát, hạn chế các vấn đề về chuyển giá của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (FDI) nhưng đương nhiên những tập đoàn càng lớn thì càng bị ảnh hưởng lớn bởi văn bản này, điển hình như Vingroup sau đó là Sun Group, FLC, Novaland,...

Ông Nguyễn Văn Đính

Do vậy, năm 2019 sản phẩm đất nền vẫn là phát triển chủ đạo và sự tăng trưởng phân khúc này ở các tỉnh xung quanh Hà Nội, TP HCM tiếp tục được duy trì phát triển từ lượng cung lẫn cầu, tỷ lệ giao dịch thành công sẽ tăng trưởng hơn so với năm 2018.

Theo ông, doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp những trở ngại gì trong năm tới?

Ông Nguyễn Văn Đính: Vẫn là vốn đầu tư, trong đó nổi bất là vốn vay tín dụng. Luật Đầu tư quy định vốn bắt buộc đối với các dự án quy mô trên 20ha thì nhà đầu tư phải đảm bảo vốn tự có là tối thiểu 15% và vốn huy động là 85%. Với những dự án dưới 20ha vốn tự có 20% và vốn huy động là 80%. Nhưng trong Nghị định 20/2017/NĐ-CP lại giới hạn chi phí lãi vay. Như vậy bản thân các quy định pháp luật trên đang có mâu thuẫn với nhau.

Tuy rằng, bản chất các quy định trên sẽ giúp kiểm soát, hạn chế các vấn đề về chuyển giá của các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài (FDI) nhưng đương nhiên những tập đoàn càng lớn thì càng bị ảnh hưởng lớn bởi văn bản này, điển hình như Vingroup sau đó là Sun Group, FLC, Novaland,...

Quan điểm của Hiệp hội là làm thế nào phải tách bạch việc quản lý chuyển giá ra và tránh bao trùm dẫn đến ảnh hưởng lớn tới các doanh nghiệp trong nước.

Thực ra về dài hạn thị trường bất động sản vẫn là rất tiềm năng nhưng trong ngắn hạn thì chắc chắn bị ảnh hưởng bởi Thông tư 36/2014/TT-NHNN (đã áp dụng từ cuối năm 2017), tuy nhiên do nhận được các kiến nghị nên Thông tư này mới được điều chỉnh thực hiện có lộ trình. Lộ trình đó được thực hiện vào năm 2017, 2018, và 2019. Năm 2019 sẽ là năm Thông tư 36 áp dụng mạnh nhất, trong đó tỷ lệ dự phòng sẽ làm giảm dòng tín dụng cho vay bất động sản.

Với những sự kiện về đất đai xảy ra trong năm 2018, đặc biệt với đất lâm nghiệp, đất rừng, ông đánh giá công tác quản lý đất đai hiện nay như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng phải kiểm soát thật tốt việc phát triển đầu tư xây dựng các dự án tại các địa phương theo đúng quy hoạch, định hướng được phê duyệt.

Phải có sự kiểm soát chặt chẽ đặc biệt đối với các dự án tự phát, việc phân tách lô đất rừng, đất vườn,... tự bán. Tiếp nữa là các hoạt động về phân phối, môi giới, tư vấn cũng phải được kiểm soát.

Theo ông trong năm tới bất động sản tại những địa phương nào sẽ phát triển tốt nhất?

Ông Nguyễn Văn Đính: Quảng Ninh hiện nay đang kiểm soát tốt các hoạt động bất động sản. Các hoạt động của các sàn giao dịch, các nhà môi giới,... đều phải được đăng ký, kiểm tra và việc này đã kiểm soát được thị trường ảo, hay bong bóng. Tôi thấy, hiện nay chính quyền Quảng Ninh và đặc biệt là Vân Đồn đang làm khá tốt.

Hiện nay hạ tầng tại Vân Đồn cũng đã được chính quyền địa phương, Chính phủ quan tâm đầu tư bài bản, quy hoạch khá phù hợp như: sân bay hệ thống giao thông, các đường kết nối giữa các khu vực,... đều được đầu tư phát triển.

Tại đây, thị trường bất động sản sẽ phát triển tốt nhưng không sốt như thời gian vừa qua bởi vì đã có sự kiểm soát tốt của chính quyền, có sự định  hướng của các nhà đầu tư. Bên cạnh đó vấn đề giá cả đã quay trở lại ngưỡng cách đây khoảng 2-3 năm, sẽ có sự tăng giá nhưng tăng bền vững và phù hợp chứ không thể tăng thẳng đứng nữa.

Bên cạnh đó, tại đây có sự đầu tư của rất nhiều doanh nghiệp có thương hiệu lớn, có điều kiện phát triển kinh tế du lịch, nghỉ dưỡng,... đây là tiềm năng để phát triển kinh tế. Cho nên theo tôi đánh giá trong tương lai đây sẽ là khu vực có sự phát triển vượt bậc.

Đối với thị trường Bắc Vân Phong theo tôi sẽ có nhịp lâu hơn, hiện nay cả thị trường Nha Trang cũng đang có trạng thái, tốc độ chậm, chững lại.

Còn Phú Quốc thị trường mua bán tự do trước đây đã giảm một cách rất mạnh mẽ. Các dự án được phê duyệt đúng quy hoạch thì vẫn đang có tốc độ phát triển ổn định.

Vừa rồi có thông tin 30% người mua nhà ở Việt Nam là người Trung Quốc gây tranh cãi trong dư luận. Nếu thực sự là như vậy thì có là điều đáng lo không, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tỷ lệ người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam đặc biệt trong năm 2018 đang tăng trưởng mạnh.

Tuy nhiên, trong đó không chỉ người Trung Quốc quan tâm đến việc mua nhà tại Việt Nam mà sự tăng trưởng của người nước ngoài được phân bổ khá đều. Trong đó, tỷ trọng của những cư dân đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản thậm chí có cả các châu lục khác như Châu Úc, Mỹ, Âu,... đều có những người tham gia mua nhưng tỷ lệ người Trung Quốc cũng chiếm tỷ trọng lớn.

Theo tôi đánh giá, khác mua nhà đến từ Trung Quốc vẫn chưa là những người chiếm tỷ trọng số 1, chưa có thống kê cụ thể về việc này nhưng theo cảm quan của tôi thì tỷ lệ cư dân đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản có lẽ chiếm tỷ trọng cao hơn.

Người Trung Quốc vào phân khúc nhà có giá thu nhập trung bình thì nhiều hơn. Phân khúc giá cao hầu hết là người Hàn Quốc mua.

Xin cảm ơn ông!

Bài liên quan

Đầu tư vào bất động sản năm 2018 lãi lớn

Propzy - ứng dụng giao dịch bất động sản kết nối người mua và người bán

Nhật Bản đầu tư dự án bất động sản tỉ USD tại Việt Nam

Bất động sản Thủ đô chuyển tâm