Nội dung được Bộ Xây dựng đề cập trong tờ trình tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội (ĐBQH) về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo đó, có ý kiến của ĐBQH đề nghị kế thừa quy định của luật hiện hành về việc dành 20% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội (NOXH) theo hướng quy đổi 20% diện tích đất này bằng tiền. Ý kiến khác để nghị giao Chính phủ quy định về trách nhiệm đóng góp kinh phi để phát triển NOXH của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại tại khu vực đô thị loại I và đô thị đặc biệt. Thường trực Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cũng cho rằng cần thiết phải quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà thương mại, khu đô thị đối với việc phát triển NOXH để giảm gánh nặng lên ngân sách Nhà nước.

Tại cuộc họp ngày 31/7/2023 cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng chỉ đạo nghiên cứu quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trong việc phát triển NOXH.

Nhiều vướng mắc, bất cập

Luật Nhà ở hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định yêu cầu bắt buộc tất cả các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất ở của dự án để xây dựng NOXH. Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, thực tế triển khai đã gặp nhiều vướng mắc, bất cập.

Cụ thể, quy định nêu trên dẫn đến việc hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NOXH trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị; hầu như không bố trí các quỹ đất độc lập để phát triển NOXH.

Việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất NOXH mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (trong đó xác định nhu cầu và mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở, trong đó có NOXH); quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý của từng vùng, miền, địa phương... có thể dẫn đến tình trạng quỹ đất này không được đưa vào đầu tư, gây mất mỹ quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai và làm tăng giá nhà ở. Mặt khác, một số dự án có tính chất đặc thù về kiến trúc cảnh quan, địa hình phức tạp (đổi núi, ven biển); các dự án nhà ở thương mại cao cấp, du lịch nghỉ ghỉ dưỡng... nếu bố trí NOXH trong dự án không những có thể phá vỡ quy hoạch, kiến trúc và không đạt được mục tiêu đầu tư của dự án.

Bên cạnh đó, đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ (ví dụ dưới 2ha tại các đô thị loại đặc biệt và loại I), việc dành quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH (đất 20%) là không khả thi do không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư được 1 khối NOXH độc lập đảm bảo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc, cảnh quan chung của dự án...

"Quỹ đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành loại hình NOXH dạng thấp tầng do các đô thị loại đặc biệt, loại I không khuyển khích loại hình nhà ở này để tiết kiệm quỹ đất. Đồng thời nếu phát triển loại hình NOXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thường ở các vị trí "đất vàng" có thể tiềm ẩn các tiêu cực, không công bằng", Bộ Xây dựng nêu rõ.

Ngoài ra, trường hợp người thu nhập thấp vào ở trong các căn hộ NOXH trong các dự án nhà ở thương mại cao cấp, siêu cao cấp sẽ thì chỉ tính riêng chi phí quản lý vận hành tòa nhà cũng như các dịch vụ thiết yếu khác trong các dự án này cũng là không phù hợp với thu nhập của họ.

Vì vậy, để đảm bảo sự rõ ràng, thống nhất trong quá trình xây dựng chính sách theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật, ý kiến chỉ đạo của Chính phủ, sự ủng hộ của đông đảo cơ quan, tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp, Bộ Xây dựng kiến nghị không quy định trách nhiệm về NOXH của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị.

Doanh nghiệp chọn đóng tiền thay vì làm NOXH

Từ những vướng mắc, bất cập nêu trên, Bộ Xây dựng nhận định, quỹ đất dành để phát triển NOXH trong giai đoạn vừa qua còn thiếu rất nhiều, cả nước mới quy hoạch, bố trí được 3.359 ha, đạt 36,34% so với nhu cầu đến năm 2020.

Qua tổng hợp báo cáo của 60/63 địa phương, đến năm 2020 tình hình thực hiện việc dành quỹ đất để xây dựng NOXH trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị là không nhiều.

Cụ thể, quỹ đất 20% tại các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất từ 10 ha trở lên, cả nước có 579 dự án với quy mô khoảng 34.224 ha. Trong đó có 367/579 dự án dành quỹ đất để làm NOXH với tổng diện tích đất dành là 1.601 ha. Có 212 dự án trên 10 ha chưa thực hiện nghĩa vụ dành quỹ đất để làm NOXH.

Quỹ đất 20% tại các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có diện tích sử dụng đất dưới 10 ha, cả nước có 1.038 dự án với quy mô khoảng 3.357 ha. Trong đó, chỉ có 119/1.038 dự án dành quỹ đất làm NOXH (chiếm 11,46%), với tổng diện tích đất là 167 ha. Còn lại 919 dự án dưới 10 ha thực hiện nghĩa vụ NOXH theo hình thức nộp bằng tiền.

Mặt khác, Bộ Xây dựng cho biết, hầu hết các địa phương không có số liệu báo cáo cụ thể về việc thu và quản lý, sử dụng nguồn tiền này như thế nào, chỉ có TP. Hà Nội và TP.HCM là có báo cáo.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hà Nội, từ năm 2016-2020, đã có 114/124 dự án có quy mô dưới 10 ha đất thực hiện phương thức nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% để phát triển NOXH với khoảng 5.187 tỷ đồng, tương đương 343.237 m2 sàn nhà ở.

Tại TP.HCM, từ năm 2014-2020, UBND TP.HCM đã chấp thuận đầu tư được 243 dự án với tổng diện tích đất khoảng 537 ha, quy mô 155.202 căn nhà ở. Đáng chú ý, chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại này đều thực hiện nghĩa vụ NOXH theo hình thức nộp bằng tiền.

Số tiền này được chủ đầu tư nộp cùng lúc với nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất của toàn dự án đưa vào ngân sách, được UBND TP.HCM giao Sở Tài chính TP.HCM tham mưu, bổ sung khoản tiền mà chủ đầu tư đã nộp để thực hiện nghĩa vụ NOXH vào quỹ phát triển nhà ở thành phố để đầu tư phát triển NOXH.

Bài liên quan

Hàng chục dự án nhà ở thương mại 'trên giấy' ở TP.HCM được đề xuất làm nhà ở xã hội

Tránh tình trạng công bố nhiều dự án nhà ở xã hội nhưng tỷ lệ giải ngân thấp

Vì sao người giàu lại mua được nhà ở xã hội?

Chính sách ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn