Giá thuê văn phòng tăng liên tục trong 10 năm, thúc đẩy xu hướng dời trung tâm

Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý IV/2024, nguồn cung văn phòng tại TP.HCM ổn định theo quý với hơn 2,8 triệu m2, đánh dấu mức tăng 5% theo năm. Nguồn cung hạng A và B không đổi theo quý, hạng C biến động nhẹ với 3 dự án mới gia nhập thị trường, bù đắp cho 2 dự án đóng cửa do chuyển đổi công năng.

Năm 2024, 11 dự án mới với 133.000 m2 đã khai trương. Khu vực ngoài trung tâm chiếm 65% nguồn cung mới từ 8 dự án, củng cố xu hướng dịch chuyển văn phòng ra khỏi khu vực trung tâm. Sự dịch chuyển này dần rõ ràng kể từ năm 2023, khi nguồn cung ngoài trung tâm lần đầu tiên vượt qua khu vực trung tâm, đạt 51% thị phần.

Công suất tăng 1 điểm % theo quý lên 89%, được thúc đẩy bởi các giao dịch nhóm ngành CNTT - truyền thông - công nghệ (ICT) và tài chính - bảo hiểm - bất động sản (FIRE).

Phân khúc hạng A và B dẫn đầu với công suất đều tăng 1 điểm % theo quý lên gần 90% cho thấy nhóm văn phòng cao cấp tiếp tục được ưa chuộng. Mặc dù có lượng tiêu thụ năm 2024 hơn 100.000 m2, nhưng công suất của năm giảm 2 điểm % theo năm xuống 89% do nguồn cung mới.

Giá thuê trung bình liên tục tăng trong 10 năm qua, đạt mức 816.000 đồng/m2 /tháng vào năm 2024, với mức tăng trưởng trung bình 2-3%/năm ở tất cả các hạng.

Kết quả khảo sát đối với các giao dịch trong năm 2024 cũng chỉ ra, nhóm ICT đã vượt qua FIRE để trở thành khách thuê lớn nhất, chiếm 26% diện tích đã thuê. Các giao dịch này có quy mô lớn với trung bình 1.500 m2 tại quận 1, quận 2 cũ, và quận Tân Bình chủ yếu từ các tập đoàn nước ngoài.

Xu hướng di dời, dịch chuyển văn phòng ra ngoài trung tâm dẫn dắt nhu cầu thuê, chiếm 68% tổng diện tích cho thuê trong năm.

Các nhóm ngành FIRE, ICT và phân phối đều có xu hướng ưa chuộng các tòa nhà văn phòng chất lượng tốt, chấp nhận mức giá thuê cao để đổi lấy không gian làm việc hiện đại và tiện nghi.

Tuy nhiên, mỗi nhóm lại có sự khác biệt về vị trí ưu tiên. Đơn cử, nhóm FIRE và ICT có xu hướng di dời ra khu vực cận trung tâm, đặc biệt là Khu đô thị mới Thủ Thiêm để có thể nâng cấp chất lượng văn phòng tốt hơn, và đáp ứng quy mô diện tích thuê lớn. Ngược lại, nhóm khách thuê sản xuất lại tìm kiếm các tòa nhà cùng hạng nhưng có mức giá thuê bền vững hơn và cũng ưu tiên các khu vực ngoài trung tâm để tối ưu chi phí thuê và hoạt động.

Nguồn cung văn phòng hạng A tăng mạnh

Nhận định về phân khúc này, bà Như Quỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận cho thuê thương mại Savills TP.HCM cho biết, thị trường văn phòng hạng A đang chứng kiến nguồn cung dồi dào, đặc biệt là sự xuất hiện của tòa nhà Marina Central Tower.

"Điều này dự kiến sẽ tạo ra sự thay đổi đáng kể trong phân khúc văn phòng, đặc biệt là đối với các tòa nhà hạng A. Tuy nhiên, nguồn cung văn phòng hạng B lại rất hạn chế, các doanh nghiệp đang thuê văn phòng hạng B có thể sẽ cần cân nhắc nâng cấp ngân sách để có nhiều sự lựa chọn cho việc tìm kiếm và chuyển đổi văn phòng", bà nói.

Bà Quỳnh cho rằng, phân khúc văn phòng cho thuê mang lại sự ổn định và dòng tiền tốt cho các nhà đầu tư hơn so với các phân khúc bất động sản khác. Nếu so sánh nguồn cung văn phòng với các thị trường lân cận như Bangkok, Singapore, Kuala Lumpur thì phân khúc văn phòng cho thuê tại TP.HCM vẫn còn nhiều triển vọng.

"Nhìn chung, xu hướng thuê văn phòng đang có sự thay đổi. Trước đây, các công ty thường ưu tiên vị trí trung tâm tại quận 1 và quận 3 hoặc khu vực lân cận như quận 4 và Bình Thạnh. Nhưng, với sự phát triển của hạ tầng giao thông, đặc biệt là tuyến metro và các tuyến đường kết nối sẽ tác động tích cực đến các tòa nhà nằm quanh các ga metro, điển hình là quận 2, 9 cũ giúp thu hút thêm quan tâm từ khách thuê", bà cho hay.

Vị chuyên gia cũng nhận định, dù vị trí có xa trung tâm hơn, nhưng nhờ hạ tầng tại TP.HCM đang ngày càng cải thiện, các sản phẩm văn phòng chất lượng tốt vẫn được ưa chuộng, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung văn phòng trung tâm hạn chế và chi phí cao.

Có thể điểm qua các giao dịch đáng chú ý cho việc cân nhắc chọn lựa văn phòng chất lượng cao ngoài trung tâm như: Marvell Technology, Simpson Strong-Tie tại Tân Bình, TymeX, Bosch Vietnam, SITC tại quận 2, Marvell Technology, UOB tại quận 7.