Cơn sốt giá đất và kịch bản cho thị trường bất động sản cuối 2018

Doanh nghiệp hoang mang vì những “cơn say” đất

Sau 3 năm tăng trưởng ổn định (từ 2013 - 2016), những tháng cuối năm 2017 và đầu 2018, đặc biệt là trong vài tháng trở lại đây, thị trường BĐS sôi sục bởi sốt đất, người người, nhà nhà đổ xô đi buôn đất, làm cò đất kiếm lợi, khiến cho giá đất liên tục tăng nhanh, khó kiểm soát. Cơn sốt đất rải rác khắp các tỉnh, thành phố trên cả nước, từ khu vực giáp ranh TP.HCM, ven Hà Nội, đến các khu vực tương lai trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Theo thống kê của Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), tại huyện Long Thành – Đồng Nai, giá đất tăng từ 10 – 20%, cá biệt có một vài khu vực giá đất tăng đến 50% so với 2016. Một số nơi có hiện tượng người dân tự ý phân lô bán nền gây ra nhiều khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nhận định: “Sốt đất nền đã xảy ra trên rộng, nhất là tại 3 địa phương dự kiến sẽ trở thành đặc khu kinh tế, cũng như một số khu vực của TP.HCM, Hà Nội. Mặc dù chưa lan sang các loại BĐS khác như nhà chung cư, nhưng nếu không kiểm soát được thì sẽ gây bong bóng đất nền, tác động xấu tới thị trường BĐS nói riêng và kinh tế vĩ mô nói chung như đã xảy ra năm 2008 – 2009”.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho biết, doanh nghiệp của ông vừa có chuyến khảo sát khá chi tiết ở Vân Phong. Đất ở đó trong 2 năm qua đã tăng hơn 100 lần/m2. Từ 200 nghìn đồng/m2 ở khu tái định cư thị trấn Tuần Lễ, một mảnh đất ở mặt tiền 10m sâu 20m, 2 năm trước có giá dưới 50triệu đồng/lô, năm 2017 đã tăng lên 400 triệu đồng (gấp 10 lần), năm nay vẫn mảnh đất đó đã có giá 5,5 tỷ đồng.

Tương tự, tại Vân Đồn (Quảng Ninh), một số khu vực tăng đến 200% chỉ sau vài tháng. Hiện tượng giá đất tăng đột biến khiến người dân có đất tại khu vực chuyển đổi tách thửa để bán giá cao, cùng với đó là hiện tượng đầu cơ, giao dịch tách thửa phân lô mua bán đất rừng, đất nông nghiệp tăng mạnh. Nhiều câu chuyện dở khóc dở cười khác cũng diễn ra trong “cơn say” đất tại Phú Quốc những ngày vừa qua.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV - Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, thuận lợi khi đầu tư vào 3 khu vực này đó là giá BĐS ở đây đã lên khá mạnh, những ai đã sở hữu BĐS từ trước tại đây có thuận lợi lớn trong việc đầu tư. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư FDI đăng kỳ đầu tư vào 3 khu vực này đang khá lớn.

"Tuy nhiên, cũng chính vì giá BĐS đang lên và tăng khá mạnh, nếu muốn đầu tư một dự án với quy mô lớn thì giá đền bù sẽ rất cao, thường thì nhà đầu tư khó có thể có năng lực chi trả cho hoạt động giải phóng mặt bằng", ông Lực chia sẻ.

Ngoài ra, cũng liên quan đến hoạt động gom mặt bằng lớn tại 3 khu vực này, theo ông Lực, có người dân muốn bán, có người chưa muốn bán vì nghĩ rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng. Điều này khiến các doanh nghiệp khó có thể gom đất ở 3 khu vực này với quy mô lớn.

Ông Lực cũng cũng chỉ ra một khó khăn khác, đó chính là quy hoạch phân khu tại các khu vực này chưa rõ ràng vì vậy nhà đầu tư cũng rất khó nắm bắt để có kế hoạch đầu tư rõ ràng.

Hết “say đất”, thị trường BĐS 2018 sẽ đi về đâu?

Việc để giá đất liên tục bùng phát trên diện rộng mấy tháng vừa qua thực sự đã khiến thị trường được phen lao đao, doanh nghiệp lo lắng. Nhiều câu hỏi được đặt ra, trong đó nhiều nhất vẫn là liệu thị trường BĐS cuối 2018 có xảy ra tình trạng bong bóng?

Vũ Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng):

“Thị trường BĐS những tháng cuối 2018 sẽ không có biến động lớn (trừ một số khu vực nêu trêu), nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp trong năm tới tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự phân hóa về khả năng tiêu thụ theo từng phân khúc”.

Mới đây, tại “Diễn đàn BĐS: Cơ hội từ chính sách”, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đưa ra cảnh báo đối với giới đầu tư khi thị trường đang nằm trong giai đoạn tiền bong bóng, tiếp tục chu kỳ 10 năm phục hồi - tăng trưởng - suy thoái - khủng hoảng của thị trường bất động sản.

Ông Chung cho biết, nếu có 10 dấu hiệu để thị trường bất động sản lung lay, bong bóng thì thời điểm hiện tại có đến 8 điểm.

“Trên thực tế, từ năm 2011 đến 2013, chúng ta nằm ở đáy khủng khoảng, 2014 phục hồi, năm 2015 – 2016 - 2017 đạt mức bắt đầu tăng. Với năm 2018 thì không làm gì thị trường cũng tăng nhưng đây là thời điểm cực kỳ nhạy cảm, các nhà đầu tư cần suy xét kỹ để có thể ứng biến kịp thời nếu như thời kỳ khủng hoảng đấy một lần nữa quay lại”, ông Chung cho biết.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) khẳng định: “Không có khả năng xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2018”.

Theo ông Châu, trong thời gian qua đã xuất hiện các cơn “sốt ảo” giá đất, giá đất nền tại các xã ven dự án Sân bay Long Thành (Đồng Nai); các địa phương dự kiến trở thành đặc khu kinh tế hoặc tại một số quận ven, huyện ngoại thành TP.HCM.

Tuy nhiên, đây chỉ là những đợt "sốt giá" cục bộ trong phân khúc thị trường đất nền, đất nông nghiệp, thậm chí có những trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, mà phần lớn là mua bán, chuyển nhượng giữa các nhà đầu tư thứ cấp, kinh doanh "lướt sóng" kiếm lời.

Chủ tịch HoREA nhận định, thủ phạm chính là giới đầu nậu và "cò đất" với thủ đoạn đầu cơ, thổi giá, tạo sóng gây ra các đợt sốt ảo giá đất, giá đất nền tại một số địa phương. Nhưng, với sự chỉ đạo quyết liệt và hiệu quả của Thủ tướng Chính phủ, UBND TP.HCM và các tỉnh, tình hình sốt ảo giá đất, giá đất nền hiện nay tại các địa phương đã bước đầu được kiểm soát, hạ nhiệt.

Ngoài ra, trong năm 2018, không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản còn do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có nhiều kinh nghiệm về việc sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chủ trương đầu tư dự án để điều tiết hiệu quả thị trường bất động sản ngay khi vừa xuất hiện dấu hiệu bất thường.

Riêng, đối với thị trường căn hộ chung cư là phân khúc thị trường lớn nhất của thị trường bất động sản, đã không xảy ra hiện tượng "sốt giá", thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm giá bán căn hộ chung cư, nhất là các dự án căn hộ vừa túi tiền.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội:

“Triển vọng đầu tư của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai vẫn theo xu hướng khả quan. Sức hút của thị trường BĐS sẽ tiếp tục duy trì, thể hiện ở tăng trưởng FDI, tăng số lượng giao dịch M&A và tăng trưởng số lượng doanh nghiệp mới”.

Bài liên quan

Chuyên gia cảnh báo rủi ro “sốt đất” trên diện rộng

Hiện tượng sốt đất hiện nay sẽ không lặp lại kịch bản 10 năm trước

Nhiều ông lớn bất động sản vào cuộc, 'sốt đất' lan rộng ra các vùng ven

Sự khác biệt nào giữa chu kỳ sốt đất 10 năm trước và hiện nay?