'Cổ phiếu bất động sản cần giảm thêm 10-20%'

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản, CTCP Chứng khoán Agribank (Agriseco) thống kê trên 65 doanh nghiệp bất động sản dân cư (không tính VIC do đã tính kết quả từ VHM) cho thấy tổng doanh thu 6 tháng đầu năm 2022 đạt 51,22 nghìn tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ năm ngoái; trong khi đó lãi ròng 11,65 nghìn tỷ, giảm 50%.

Agriseco nhìn nhận mức giảm chủ yếu do kết quả kém tích cực từ nhóm doanh nghiệp đầu ngành như VHM, NVL. Dù vậy, công ty chứng khoán này cũng lưu ý lợi nhuận hàng quý có thể không phản ánh hết tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản do việc ghi nhận diễn ra khi bàn giao sản phẩm (thường vào nửa cuối năm). Nếu loại trừ VHM và NVL, các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận lãi 6 tháng giảm 16%. Cụ thể hơn, Agriseco nhận thấy có sự phân hoá giữa các doanh nghiệp. Một số đang vào chu kỳ bàn giao dự án có mức tăng trưởng tích cực sau 6 tháng như VPI (tăng 680%), NTL (tăng 45%), PDR (tăng 37%). Trong khi đó nhiều doanh nghiệp ghi nhận lỗ như FLC (lỗ hơn 1.000 tỷ đồng), AMD (lỗ 22,3 tỷ đồng), PTL (lỗ 4,6 tỷ đồng), PVL (lỗ 3,6 tỷ đồng).

Luỹ kế 6 tháng 2022, tổng EBIT (lãi trước thuế chưa bao gồm lợi nhuận tài chính và lợi nhuận khác) đạt 6,25 nghìn tỷ đồng, sụt giảm nhẹ so với cùng kỳ. Bóc tách kỹ hơn, nhiều doanh nghiệp mặc dù có mức tăng trưởng lợi nhuận đột biến nhưng đóng góp chính không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi mà từ nguồn thoái vốn tài chính hoặc đánh giá lại tài sản như HQC, HAR, SJG. Các khoản này nhìn chung mang tính một lần và có thể là nhân tố cản trở tăng trưởng lợi nhuận trong các kỳ tới.

Agriseco cũng cảnh báo sức khỏe tài chính nhóm bất động sản đã tiềm ẩn một số dấu hiệu rủi ro.

Cụ thể, mức độ đòn bẩy tài chính đã tăng lên đáng kể so với thời điểm đầu năm. Tỷ lệ dư nợ vay/vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp đã tăng từ 47% thời điểm 31/12/2021 lên mức 57% thời điểm 30/6/2022 và tương đương với giai đoạn bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19. Trong bối cảnh bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang ảm đạm và room tín dụng bất động sản bị thu hẹp, các doanh nghiệp có quy mô và quỹ đất nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn huy động vốn cũng như gặp rủi ro về dòng tiền.

Ngoài ra, mặt bằng lãi suất cũng đang có dấu hiệu nhích tăng sau hai năm ở mức thấp kỷ lục. Với cấu trúc đặc thù là ngành thâm dụng vốn và có tỷ lệ đòn bẩy cao, ngành bất động sản có thể chịu ảnh hưởng tiêu cực khi tiến độ triển khai dự án và bán hàng chững lại.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ và việc huy động trái phiếu doanh nghiệp đang trầm lắng do chờ đợi Nghị định 153 sửa đổi, các doanh nghiệp địa ốc có sức khoẻ tài chính yếu kém sẽ khó huy động vốn để tái cấu trúc các khoản nợ tới hạn. Tuy nhiên, Agriseco cho rằng nhóm doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết sẽ chịu ảnh hưởng lớn hơn nhóm niêm yết.

Áp lực đáo hạn trái phiếu của nhóm này cũng cao hơn nhiều lần trong khi khả năng tiếp cận và đa dạng hoá nguồn vốn còn hạn chế. Do đó, những doanh nghiệp yếu kém có thể sẽ phải bán tài sản, dự án để cân đối nguồn thanh khoản; tạo ra cơ hội cho các doanh nghiệp trường vốn thâu tóm các quỹ đất tiềm năng. Trong thời gian qua, thị trường xuất hiện nhiều thương vụ thâu tóm đất vàng như: NVL mua dự án Kenton Node (Quận 7), KDH mua dự án Đoàn Nguyên (Thủ Đức), PDR mua dự án 197 Điện Biên Phủ, HDC M&A dự án Biển Đá Vàng (Bình Thuận).

Định giá cổ phiếu bất động sản có sự phân hóa

Agriseco đánh giá, các cổ phiếu ngành bất động sản đang giao dịch quanh mốc P/B khoảng 2,5x, thấp hơn mức trung bình 3 năm gần nhất. Sau khi tạo đỉnh vào giai đoạn tháng 4/2022 - tương ứng mức P/B chung toàn ngành khoảng 3,5x, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản đã giảm 30 - 50% từ đỉnh và tạo đáy ngắn hạn quanh ngưỡng P/B khoảng 2,25x.

Agriseco Research kỳ vọng, vùng P/B khoảng 2x - 2,25x sẽ là vùng đáy của giai đoạn này và là vùng giá phù hợp để nhà đầu tư xem xét giải ngân đầu tư cho mục tiêu nắm giữ trong trung và dài hạn. Dù vậy, mặt bằng giá cổ phiếu nhóm bất động sản cần giảm thêm 10 – 20% nữa để mở ra cơ hội tích lũy.

Bên cạnh đó, mức định giá cổ phiếu của từng doanh nghiệp cũng có sự phân hoá. Mức chiết khấu về định giá chung toàn ngành thời gian qua có sự đóng góp lớn từ VHM. Cổ phiếu này đang giao dịch quanh vùng giá thấp nhất trong hai năm gần đây, kéo định giá chung của toàn ngành xuống thấp.

Ngược lại, nhiều cổ phiếu vẫn đang giao dịch tại vùng định giá cao hơn mức trung bình lịch sử trong khi tiềm năng tăng trưởng trong tương lai không chắc chắn. Những cổ phiếu này có thể vẫn bị giảm giá sâu hơn nếu có thông tin tiêu cực xảy ra trong tương lai.

Agriseco nhìn nhận nhiều yếu tố sẽ hỗ trợ nhóm cổ phiếu bất động sản như kỳ vọng nguồn vốn được khơi thông từ việc sửa đổi NĐ153 và NĐ155 về phát hành trái phiếu riêng lẻ và ra công chúng đang được đẩy nhanh và dự kiến sẽ công bố bản chính thức trong thời gian tới; hay “room” tín dụng sẽ sớm được mở trở lại dần dần và có chọn lọc trước thềm quý IV.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản năm 2023 sẽ đón chờ việc sửa đổi ba bộ luật quan trọng gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Các chuyên gia mong rằng, việc hoàn thiện các bộ luật mới sẽ mở đường giúp khai thông nhiều vướng mắc về pháp lý dự án hiện nay, giúp tăng nguồn cung và thanh khoản cho thị trường, đáp ứng nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng lên trong dài hạn.

Đặc biệt, các kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng và phân khu đô thị đang được đẩy nhanh tiến độ và sẽ làm thay đổi diện mạo, tiềm năng tăng giá cho quỹ đất của các doanh nghiệp. Nhóm chuyên gia đánh giá, những khu vực có liên kết vùng thuận lợi sẽ là điểm đến của dòng tiền đầu tư như: TP. HCM, Vũng Tàu, Bình Thuận, Bình Dương, Đồng Nai, Hà Nội, Hưng Yên, Hải Phòng, Quảng Ninh.

Tuy nhiên, Agriseco cũng lưu ý thị trường còn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau giai đoạn tăng nóng. Theo đó, trong 2 năm mặt bằng lãi suất ở mức thấp kỷ lục, giá đất thị trường cũng như giá cổ phiếu bất động sản đã được đẩy lên cao trong khi các yếu tố về nội tại của nhiều doanh nghiệp chưa theo kịp, gây nên rủi ro “bong bóng” tại một số phân khúc cũng như giá cổ phiếu. Các cơ quan chức năng đã có những động thái can thiệp kịp nhằm hạ nhiệt thị trường, đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô cũng như bảo vệ nhà đầu tư.

Bài liên quan

Sóng cổ phiếu địa ốc nhỏ và vừa

Chọn cổ phiếu địa ốc phải biết 'đọc chuyện'

Cổ phiếu địa ốc: Nước lên, thuyền có lên?

Thị trường bất động sản ven biển Quảng Bình - Quảng Trị trở lại im ắng