Tham gia vào Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), tôi đặc biệt quan tâm đến một điều là Điều 8 quy định về chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản trong dự thảo luật nhưng tôi rất băn khoăn. Bởi điều này được xây dựng rất mỏng, chưa đúng với tầm để điều tiết thị trường bất động sản.

Cụ thể, thực tiễn thị trường bất động sản luôn rình rập tình trạng sốt nóng hay là đóng băng và xảy ra thường xuyên theo chu kỳ từ những năm 1990 trở lại đây. Chúng ta thấy với hậu quả nghiêm trọng của cả hai trường hợp này đều ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế, nếu chính sách của Nhà nước không điều tiết kịp thời, không có giải pháp hữu hiệu thì có thể ảnh hưởng khủng hoảng đến tài chính, đến kinh tế và cao hơn nữa là khủng hoảng kinh tế và thậm chí chúng ta thấy rằng rất nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang đứng trước bờ vực phá sản, người dân thì rất khốn đốn.

Cho nên việc xây dựng chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản là rất quan trọng. Nghị quyết số 18 cũng như Nghị quyết Đại hội Đảng XIII cũng đã nêu một điều rất quan trọng, tức là chúng ta phải quản lý chặt chẽ và sử dụng hiệu quả tài nguyên đất và các tài nguyên khác. Tuy nhiên, hiện nay trong điều này của chúng ta thể chế chưa cụ thể và chưa điều tiết được thị trường bất động sản, cơ cấu lại thị trường bất động sản. Tôi thấy rằng cử tri có mong muốn sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này làm sao để xóa bỏ được tư duy không buôn gì lãi bằng buôn đất và làm sao để cho người nghèo không nghèo hơn vì bất động sản, làm sao để cho thế hệ sau của chúng ta không vô vọng với ước mơ có được căn nhà của mình. Tức là chúng ta phải điều tiết thị trường này như thế nào cùng với các luật khác, rõ ràng chúng tôi thấy Điều 8 tiếp tục được triển khai.

Ý Đảng là như vậy, lòng dân là như vậy, thực tiễn là như vậy, cho nên tôi đề nghị cơ quan soạn thảo đầu tư nhiều hơn vào Điều 8 này, cần phải xây dựng dày dặn hơn, đầy đủ hơn để thểchế hóa đầy đủ hơn các chủ trương của Đảng cũng như thực tiễn đang yêu cầu.

Để đảm bảo được luật hóa cụ thể các chính sách của Nhà nước đối với thị trường này, tôi thấy phải đảm bảo 4 yếu tố.

Thứ nhất, tính ổn định của chính sách. Thị trường bất động sảncó chu kỳ rất dài, dự án cũng rất dài, cho nên tính ổn định chínhsách rất quan trọng.

Thứ hai, tạo được sự thuận lợi, thông thoáng và tạo được động lực sau khi sửa luật thì các nhà đầu tư có thể đầu tư mạnh mẽ vào thị trường bất động sản này. Đây là điều rất quan trọng trong chính sách điều tiết của Nhà nước.

Thứ ba, chúng ta phải điều tiết lại cơ cấu phân khúc nhà ở, hiện nay đang bị mất cân đối bởi phân khúc nhà ở cao cấp đang đượcđầu tư quá nhiều và cục máu đông cũng đang nằm ở đây. Trong khi đó, nhu cầu rất lớn về nhà ở công nhân thì chúng ta lại không định hướng, không điều tiết để cho dòng vốn và các nhà đầu tư đầu tư vào đây.

Thứ tư, chúng ta phải quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản ứng phó kịp thời, chủ động với tình trạng nóng lạnh của thị trường bất động sản.

Điều 8 có 5 mục, có 4 mục là nói đến chuyện khuyến khích vàđầu tư song tôi thấy rằng sự khuyến khích ở đây rất chung chung, mang tính chất khẩu hiệu, chưa có những chính sách hết sức cụ thể. Đối với một thị trường lớn như thế thì khuyến khích dù nhỏ thôi cũng tác động rất lớn. Do đó chúng ta phải cụ thể hóa, luật hóa trong này.

Riêng mục 5, Điều 8, cơ quan soạn thảo có nêu là "có công cụ điều tiết khi thị trường biến động", tôi thấy rằng khi thị trường biến động mới điều tiết thì chậm và khi chậm mà không chủ động thì sẽ gây những hậu quả rất nặng nề. Cho nên tôi đề nghị chúng ta cần phải có những kiểm soát chặt chẽ bằng chính sách của Nhà nước.

Tôi lấy ví dụ cụ thể một kinh nghiệm của Singapore, để thị trường bất động sản của Singapore ổn định thì Singapore điều tiết bằng công cụ thuế, khi mua căn nhà thứ hai thì phải nộp 7% giá trị bất động sản, mua căn thứ ba thì phải nộp 10%, mua cănnhà đầu tiên mà chuyển nhượng ngay trong năm đầu tiên thì phải nộp 16%, chuyển nhượng ở năm thứ hai từ năm mua thìphải nộp 10%, năm thứ ba chuyển nhượng là 6%, năm thứ tư là 4% và sau năm thứ tư thì 0%.

Như vậy trong thời gian 4 năm đầu là hạn chế giao dịch và đối với các nhà đầu tư, các người dân nước ngoài muốn đầu tư thì phải nộp 15% đối với giá trị bất động sản khi mua. Đối với khoản vay ngân hàng khi vay mua căn đầu tiên thì được vay 80%, vay mua căn thứ hai chỉ được vay 60%, vay mua căn thứ ba thì chỉ được vay 40% và các nhà băng phải thực hiện hết sức nghiêm túc chủ trương này, nếu thực hiện sai thì sẽ bị Chính phủ rút giấy phép, thậm chí những người ký duyệt cho vay có thể bị truy cứu trách nhiệm. Sau khi thực hiện các chính sách này thìchính Singapore đã điều tiết được thị trường bất động sản và đa số người dân đều có thể sở hữu một căn nhà phù hợp với nhu cầu của mình.

Điều 8. Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản 1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn. 2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư. 3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án được ưu đãi đầu tư. 4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 5. Nhà nước có cơ chế, chính sách điều tiết thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng.

Trích dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Bài liên quan

'Không thiếu hình thức lách luật nhận đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện'

Đề xuất đưa những sai phạm điển hình vào Luật Đất đai để răn đe, phòng ngừa chung

Sửa đổi Luật Đất đai cần xóa bỏ tình trạng quy hoạch treo

Quốc hội thông qua Luật Hợp tác xã sửa đổi