Thời gian gần đây, nguồn quỹ đất ở khu vực trung tâm Đà Nẵng đang dần hạn hẹp. Các nhà đầu tư bất động sản bắt đầu có sự chuyển dịch đầu tư mới tại thị trường Đà Nẵng. Trong đó, phân khúc bất động sản đất nền ven thành phố và căn hộ đang được quan tâm.

Tuy nhiên, theo PV Nhadautu.vn ghi nhận, phân khúc căn hộ ở Đà Nẵng dù đang được đầu tư xây dựng nhưng sức tiêu thụ vẫn khá thấp. Một số nhà đầu tư tại thị trường Đà Nẵng còn hoang mang, bởi tính pháp lý của dự án.

Theo “Báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2020” của Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam), phân khúc căn hộ có sức tiêu thụ khá thấp. Trong đó, thị trường căn hộ Đà Nẵng tiếp tục ghi nhận sự khan hiếm. Năm 2020, toàn thị trường đón nhận nguồn cung căn hộ mới đến từ 4 dự án mở bán, cung cấp khoảng 500 căn, tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 53% (263 căn). Tuy nguồn cung căn hộ mới tăng khoảng 3% so với năm trước, nhưng tỷ lệ tiêu thụ chỉ bằng 69% năm 2019.

Cùng với đó, nguồn cung mới tập trung ở quận Ngũ Hành Sơn và quận Sơn Trà, sức mua của thị trường thấp, tình hình tiêu thụ các dự án mới khá chậm. Những dự án đã mở bán trước đây có lượng tồn kho khoảng 386 căn. Giao dịch thứ cấp kém sôi động, thị trường có dấu hiệu giảm giá bán ở một số dự án, kể cả giá sơ cấp và giá thứ cấp.

Mặt bằng giá bán trung bình điển hình của phân khúc căn hộ ở Đà Nẵng dao động từ 23 - 70 triệu đồng/m2. Cũng trong năm vừa qua, một số dự án cao cấp trong khu vực đã ghi nhận mức giá cao tương đương với căn hộ cao cấp tại thị trường Hà Nội và TP. HCM (một dự án ven bờ sông Hàn có giá từ 84 - 116 triệu đồng/m2, dự án khác ngay mặt tiền biển Phạm Văn Đồng có giá từ 50 - 82 triệu đồng/m2).

Theo ông Trần Ngọc Thái, Giám đốc khối đầu tư và phát triển quỹ đất của Đất Xanh Miền Trung, khi dân số ở Đà Nẵng tăng lên và quỹ đất không còn thì phân khúc căn hộ là một xu hướng đầu tư mới cho các nhà đầu tư bất động sản. 

Bên cạnh đó, Đà Nẵng đang có tỷ lệ tăng dân cơ học cao, thuộc top đứng đầu cả nước. Vì vậy, thành phố phải đầu tư xây dựng các sản phẩm căn hộ để đáp ứng với nhu cầu ở của người dân.

“Phân khúc đất nền tại Đà Nẵng hầu như đã hết, các dự án đất nền mới tại Đà Nẵng hầu như không còn nữa. Những dự án đất nền cũ, bắt buộc phải xây dựng nhà theo nghị định 148. Do đó, phân khúc đất nền dường như đã bị triệt tiêu. Vì thế, xu thế tất yếu nhà ở tại Đà Nẵng là chung cư”, Giám đốc khối đầu tư và phát triển quỹ đất của Đất Xanh Miền Trung nhận định.

Bàn về sự ảm đạm của phân khúc căn hộ, ông Trần Ngọc Thái cho răng, phân khúc căn hộ đang có một lượng lớn nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, sự đa dạng của sản phẩm căn hộ tại Đà Nẵng chưa đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư. Bởi mỗi nhà đầu tư đều có mục tiêu đầu tư riêng của mình cho phù hợp. 

Bên cạnh đó, giá bán của các căn hộ mức giá bán khặp khiến so với các phân khúc bất động sản khác. Để chạy được phân khúc căn hộ, giá trị của phân khúc này phải rơi vào khoảng 60% của giá trị phân khúc đất nền (tức giá trị của căn hộ rẻ hơn nhiều so với đất nền).

Để cạnh tranh với các phân khúc bất động sản khác, phân khúc chung cư tại Đà Nẵng phải có giá giao động từ 1,5 đến 3 tỷ cho chung cư trung bình và từ 3 đến 5 tỷ cho chung cư cao cấp. 

Chị Lai, một tư vấn bất động sản phân khúc căn hộ nhiều năm tại Đà Nẵng cho biết, với tình hình quỹ đất của Đà Nẵng trong vùng nội thành không còn để phát triển đất nền, xu thế phát triển chung cư đang là hướng phát triển của thành phố trong thời gian tới.

“Tôi nhận thấy hầu như ở các quận của thành phố Đà Nẵng không còn đất để quy hoạch dự án. Để phát triển lâu dài, Đà Nẵng phải đi theo hướng xây dựng chung cư cao tầng”, chị Lai nhìn nhận.

Theo chị Lai, nhà đầu tư Đà Nẵng đang có quan niệm đất của địa phương còn nhiều ở vùng ven thành phố và việc lướt “sóng” ở phân khúc này dễ sinh lợi nhuận. Ngoài ra, bất động sản phân khúc căn hộ còn mới mẻ đối với thị trường Đà Nẵng.

Do đó, nhà đầu tư phân khúc căn hộ đổ về Đà Nẵng chủ yếu là các tỉnh phía Bắc và phía Nam. Bởi phân khúc bất động sản chung cư, căn hộ đã quá quen thuộc với nhà đầu tư của 2 khu vực này. Nhà đầu tư khu vực Đà Nẵng chỉ đầu tư khi dự án đã tái đầu tư.

Chị Lai cũng chỉ ra một nguyên nhân phân khúc căn hộ vẫn chưa được quan tâm tại Đà Nẵng là dự án chưa được nghiệm thu đã bán cho người dân. Việc này đã tạo cho nhà đầu tư tâm lý hoang mang khi đầu tư vào phân khúc căn hộ.

“Tôi cảm thấy mua những dự án chưa đủ cơ sở pháp lý như vậy cực kỳ nguy hiểm và rủi ro. Dù theo quy định, chủ đầu tư không được bán những sản phẩm hình thành trong tương lai, nhưng nhiều dự án vẫn bán công khai. Khi vụ việc đã xảy, nhà nước mới vào cuộc xử lý thì đã muộn. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không thể biết được dự án đó có đủ điều kiện mở bán hay không. Bởi khi giao dịch mua bán, nhà đầu tư ít khi được tiếp cận các giấy tờ pháp lý liên quan đến thủ tục xây dựng hay nghiệm thu”, chị Lai chia sẻ.

Ngoài ra, chị Lai tư vấn, để đầu tư có lợi nhuận trong thời buổi hiện nay, nhà đầu tư chỉ có thể đầu từ theo dạng lướt sóng. Tuy nhiên, nhà đầu tư lướt sóng trong điều kiện là dự án đó mới mở bán và có thể thanh toán hợp đồng theo tường giai đoạn.

Bài liên quan

Nhiều dự án trọng điểm ở Đà Nẵng đẩy nhanh tiến độ trong mùa dịch

Đà Nẵng thu hút 19 dự án FDI trong 6 tháng đầu năm 2021

Người dân Đà Nẵng kỳ vọng Quốc lộ 14B được đầu tư mở rộng

Đà Nẵng lên 3 kịch bản tăng trưởng kinh tế dưới tác động dịch COVID-19