Với áp lực siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đặc biệt trong bối cảnh cần nguồn lực phát triển các dự án, nhiều công ty địa ốc lựa chọn con đường gọi vốn thông qua phát hành trái phiếu. Tuy vậy, ghi nhận của Nhadautu.vn thời gian gần đây cho thấy, các đợt phát hành trái phiếu của các ông lớn bất động sản đều diễn ra không mấy suôn sẻ.  

Đơn cử, chủ đầu tư dự án 32 Trần Phú, Nha Trang, chỉ phát hành thành công 21,7 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo lãnh thanh toán, có lãi suất cố định và không phải nợ thứ cấp của Tổ chức phát hành (tương đương chỉ chiếm 18% tổng đăng ký phát hành). Mức lãi suất hưởng cố định là 7%/năm trong suốt kỳ hạn.

Một trường hợp khác là CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã DXG) chỉ phát hành thành công 74/100 tỷ đồng trái phiếu DXG.BOND.2019.06 và 50/150 tỷ đồng trái phiếu DXG.BOND.2019.07, tương đương tổng giá trị trái phiếu phát hành đạt 124 tỷ đồng, chiếm 49,6% tổng đăng ký.

Tài sản bảo đảm là cổ phần đang lưu hành của CTCP Đất Xanh Miền trung với tỷ lệ là 150% giá trị trái phiếu dự kiến phát hành. Lãi suất phát hành DXG.BOND.2019.06 là 11%/năm và DXG.BOND.2019.07 là 10,8%/năm.

Lưu ý là trước đó (vào ngày 12/8), CTCP Đầu tư Kinh doanh BĐS Hà An - công ty con của Tập đoàn Đất Xanh, đã phát hành thành công 200 tỷ đồng trái phiếu HAAN201901 và HAAN201909. Lãi suất danh nghĩa và kỳ hạn trả lãi cố định là 11%/năm.

Trái phiếu không còn màu mỡ với doanh nghiệp bất động sản?

Bất động sản là lĩnh vực kinh doanh yêu cầu vốn lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Bản thân các ngân hàng thương mại cũng phải áp hệ số rủi ro 50% với cho vay đảm bảo bằng nhà ở, quyền sử dụng đất; 200% với cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS (theo thông tư 36) và hệ số này còn tăng lên cao hơn nữa trong dự thảo thông tư thay thế. Rủi ro cao hơn nên lãi suất trái phiếu bất động sản thường thuộc nhóm cao nhất. 

Điều này thể hiện rõ ràng thông qua mức bình quân lãi suất trái phiếu 8 tháng đầu năm 2019 của các doanh nghiệp bất động sản là 10,01%/năm.

Do đó, mức lãi suất 7% của chủ dự án ở Nha Trang phần nào lý giải tại sao họ chỉ phát hành được 18% tổng trái phiếu đăng ký phát hành.

Nhưng với DXG thì khác, một mặt đây là doanh nghiệp lớn trên sàn HOSE với tiềm lực tài chính lớn, mặt khác DXG cũng đưa ra mức lãi suất không quá thấp (10,8% - 11%). Ấy vậy mà, DXG không phải trường hợp duy nhất.

Thống kê trong 8 tháng đầu năm 2019 cho thấy, tỷ lệ phát hành thành công của nhóm bất động sản là 77,3% (thấp nhất trong các nhóm ngành). Theo dữ liệu từ SSI Research, tỷ lệ dư bán/chào bán (hiểu đơn giản là số trái phiếu phiếu “ế hàng”) của DXG đạt đến 51,4%, Gami Hội An (53,8%), CTCP Đầu tư và Cho thuê Tài sản NTL (51%), TNR Holdings (50,4%), BNC (43,3%)... (danh sách này không bao gồm An Quý Hưng và Sunrise Real Estate do hai đơn vị này chủ động hủy đợt phát hành trái phiếu).

Từ trường hợp của DXG, không hẳn cứ lãi suất cao sẽ thu hút được nhà đầu tư, nhất là với nhóm ngành bất động sản nhiều rủi ro.  

Được biết, NHNN vào cuối tháng 7/2019 đã cảnh báo và yêu cầu các ngân hàng thương mại siết hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, nhất là của các doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản. Số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, bất động sản lớn khi thị trường bất động sản chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn sẽ gây ra những rủi ro tiềm tàng về nợ xấu.

Mặt khác, một số ngân hàng đầu tư trái phiếu với mục đích cơ cấu lại nợ của tổ chức phát hành trong năm 2019. NHNN cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của doanh nghiệp phát hành.

Bài liên quan

Nghịch lý từ trái phiếu lợi suất âm

Ngân hành HDBank liên tục phát hành trái phiếu để huy động vốn

Agribank chuẩn bị phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu

"Đại gia" nào phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp nhiều nhất?