Thị trường miền Nam dẫn dắt cuộc chơi M&A bất động sản

Những cuộc đi săn nghìn tỷ

Trong số các doanh nghiệp lớn lên nhờ M&A, Novaland (HoSE: NVL) là một điển hình. Từ 1 doanh nghiệp nhỏ bé, trải qua 10 năm cần cù “đi chợ”, Novaland đã vươn lên thành “ông lớn”khi sở hữu tới 40 dự án lớn nhỏ cùng quỹ đất mênh mông lên tới 9,8 triệu m2 - đủ để xây dựng trong 5 năm tới. Theo thống kê, trong vòng 4 năm trở lại đây, doanh nghiệp này có đến 25 thương vụ mua bán dự án với tổng giá trị lên tới hàng chục nghìn tỷ đồng.

Tiếp nối “thành tích” đó, trong nửa đầu năm 2017, Novaland đã đẩy mạnh hoạt động mua bán và có ít nhất 2 thương vụ đáng chú ý. Một là vào cuối tháng 3, Novaland nhận chuyển nhượng gần 34,34 triệu cổ phần phổ thông (tương đương 343,4 tỷ đồng) của Công ty Cổ phần Cảng Phú Định để nâng tỷ lệ sở hữu lên 59,73%, qua đó thâu tóm dự án Harbor City (quận 8, TP.HCM).

Tiếp đó đến trung tuần tháng 4, tâp đoàn này tiếp tục nhận chuyển nhượng phần vốn góp trị giá gần 1.939 tỷ đồng tại Công ty TNHH Bất động sản Gia Đức.Gia Đức là đơn vị đang sở hữu vốn góp tương đương với 19% trong dự án The Sunrise Bay (hay còn gọi là Khu đô thị quốc tế Đa Phước – Đà Nẵng). Như vậy, thông qua việc mua Gia Đức, Novaland đã và đang tiến dần đến việc sở hữu toàn bộ dự án The Sunrise Bay.

Bên cạnh Novaland, một “ông lớn” khác của thị trường bất động sản phía nam là Phát Đạt (HoSE: PDR) cũng gây chú ý với thương vụ bán toàn bộ khu cao tầng dự án The EverRich 3 cho một “doanh nghiệp rất lớn tại TP.HCM”. Dự án có tổng diện tích đất 9,9 ha này dự kiến mang lại từ 2.500 - 3.000 tỷ đồng cho Phát Đạt.

Được biết, toàn bộ số tiền thu được từ thương vụ trên, Phát Đạt sẽ dùng để trả nợ cho Ngân hàng Đông Á và các trái chủ (tính đến 31/12/2016, Phát Đạt có tổng nợ vay là 6.598 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn 1.678 tỷ đồng và nợ dài hạn 4.920 tỷ đồng. Các khoản vay chủ yếu đến từ Ngân hàng Đông Á và nợ trái chủ). Trước đó, thị trường cũng rộ lên tin đồn Phát Đạt bán dự án River City cho Vạn Thịnh Phát. Tuy nhiên, lãnh đạo của Phát Đạt đã nhanh chóng lên tiếng phủ nhận việc này và khẳng định vẫn đang cùng An Gia Investment và Quỹ đầu tư Creed Group (Nhật Bản) phát triển dự án trên.

Nhắc đến An Gia và Creed Group, bộ đôi này trong tháng 3 cũng đã hoàn tất việc thâu tóm nốt 5 block còn lại của dự án Lacasa quận 7 do Vạn Phát Hưng (HoSE: VPH) làm chủ đầu tư (2 block đã thâu tóm từ 2015). Theo Savills Việt Nam, giá trị của thương vụ này vào khoảng 910 tỷ đồng (tương đương 40 triệu USD). Lacasa có quy mô khoảng 6 ha với 2.000 căn hộ và officetel,tổng mức đầu tư khoảng 3.500 tỷ đồng. Với việc mua đứt dự án này, An Gia tiếp tục nâng số thương vụ mua bán từ trước đến nay lên con số 6 và nâng quỹ đất trong tay lên 20ha.

Dấu ấn khối ngoại

Cùng với các doanh nghiệp quốc nội, thị trường M&A nửa đầu năm 2017 cũng ghi nhận dấu ấn đậm nét của các doanh nghiệp nước ngoài. Đáng chú ý nhất là CapitaLand, tập đoàn này trong tháng 1 đã góp 90% cổ phần vào Công ty TNHH CapitaLand Thanh Niên - đơn vị sở hữu một mảnh đất có kích thước khoảng 0,8 ha tại phường Thảo Điền, quận 2, TP.HCM. Khu đất này dự kiến sẽ được CapitaLand phát triển thành dự án với 317 căn hộ bán. Trước đó, CapitaLand cũng đã chi ra 52 triệu USD để mua lại khu đất rộng 5.000m2 tại phường Cầu Kho, quận 1 để phát triển thành tổ hợp nhà ở và căn hộ dịch vụ cho thuê.

Còn hồi tháng 2, Berjaya Land cho biết sẽ bán toàn bộ 70% cổ phần đang nắm giữ tại Công ty Berjaya Long Beach LLC Việt Nam (đơn vị đang điều hành một khách sạn nghỉ dưỡng quốc tế 4 sao tại Phú Quốc) cho Công ty TNHH Dịch vụ Sulyna với giá 65,32 triệu ringgit, tương đương 333,25 tỷ đồng. Thương vụ được dự kiến sẽ hoàn tất vào năm 2018.

Một diễn biến đáng chú ý khác là Công ty Cổ phần Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đã quyết định chọn Hongkong Land làm đơn vị đối tác để cùng phát triển quỹ đất nhận được từ dự án BT Thủ Thiêm. Cụ thể, tại Thủ Thiêm, CII đang sở hữu diện tích đất hơn.

8,4ha, trị giá hơn 2.300 tỷ đồng (đất đối ứng dự án BT). Quỹ đất ban đầu này được CII dự tính đầu tư hai dự án bất động sản là Marina Bay và Thủ Thiêm Lakeview. Theo lãnh đạo CII, đất Thủ Thiêm đang rất nóng, nhiều dự án căn hộ chỉ mới có bản vẽ trên giấy (chưa có quy hoạch 1/500) cũng đã có khách hàng đặt cọc giữ chỗ mua. Hiện, tổng doanh số mà khách hàng đặt mua nhà ở dự án của CII đã đạt trên 3.000 tỷ đồng. Do đó, việc lựa chọn Hongkong Land - một thương hiệu khá danh tiếng - của CII là động thái đang được thị trường đặc biệt chú ý.

Còn tại thị trường Hà Nội, hoạt động mua bán đáng chú ý nhất trong 6 tháng qua có lẽ là việc AEON Mall Việt Nam nhảy vào dự án Bệnh viện Quốc tế Hà Đông của BIM Group hồi giữa tháng 3. Theo đó, AEON Mall sẽ phát triển 1 trung tâm thương mại nằm trong lòng dự án Bệnh viện Quốc tế Hà Đông. Theo Quyết định 3251/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội, trung tâm thương mại này sẽ được xây dựng trên ô đất CCĐT có diện tích 9,5ha, diện tích xây dựng là 5,7ha, tổng diện tích sàn là 213.750m2, mật độ xây dựng 60%, hệ số sử dụng đất 2,25 và chiều cao tối đa 8 tầng. Tuy nhiên, dù được thị trường đặc biết chú ý song đến nay giá trị thỏa thuận giữa BIM Group và AEON Mall Việt Nam vẫn chưa được tiết lộ.

M&A sẽ tiếp tục sôi nổi trong 6 tháng tới

Theo đánh giá của các chuyên gia, hoạt động M&A sẽ tiếp tục phát triển trong những tháng tới do thị trường vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, lượng hàng tồn kho vẫn còn rất lớn và sự tác động từ chính sách khiến các doanh nghiệp có xu hướng bắt tay nhau.

Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, còn cho rằng 2017 sẽ là năm kỷ lục của M&A bất động sản. Theo ông, kinh tế Việt Nam liên tục được cải thiện với các chỉ số kinh tế tích cực và được công nhận là một trong những thị trường triển vọng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương, điều này giúp Việt Nam trở nên hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài.

Thực tế cho thấy từ năm 2015 đến nay, dòng vốn của các doanh nghiệp Nhật Bản, Singapore, Hàn Quốc đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam rất lớn, trong đó vốn sử dụng cho các thương vụ M&A chiếm một tỷ lệ không nhỏ. Cùng với các doanh nghiệp nước ngoài, khối doanh nghiệp trong nước cũng đẩy mạnh M&A khiến hàng loạt dự án chết được hồi sinh, qua đó làm lượng hàng tồn kho giảm đi đáng kể. Thống kê cho thấy đến cuối tháng 5/2017, tổng giá trị hàng tồn kho chỉ còn 27.894 tỷ đồng (giảm 45% so với năm 2015).