Muốn có nguồn thu từ đất bền vững phải đánh thuế đất phi nông nghiệp
Nguồn thu từ đất đóng vai trò quan trọng đối với ngân sách quốc gia của Việt Nam. Vấn đề là hai trong số ba nguồn thu lớn nhất từ đất hiện nay lại chỉ thu được một lần.
Ngoài thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thu khi người sử dụng đất bán quyền sử dụng đất thì có hai nguồn thu chính từ đất đai: thu một lần và thu hàng năm. Nguồn thu một lần phần lớn là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Nguồn thu hằng năm bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được quy định bởi Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Luật Đất đai năm 1993 công nhận đất đai có giá trị, tuy nhiên giá trị này được xác định thông qua cơ chế “định giá” của Nhà nước. Giá trị đất được quy định là cơ sở cho các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Bảng 1 cho thấy khoản thu từ đất đai trong năm 2020 là 254.854 tỷ đồng và chỉ chiếm hơn 3% GDP trong năm 2020. Tỷ lệ thu như vậy tuy còn khiêm tốn so với tổng số thuế, phí và lệ phí nhưng dù sao cũng là một nguồn thu quan trọng của Chính phủ.
Tiền sử dụng đất - nguồn thu lớn nhất nhưng sẽ suy giảm
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện tại mang tính lũy thoái, nghĩa là người sử dụng đất đô thị có giá trị cao đang phải trả mức thuế suất thấp hơn rất nhiều lần so với những người sử dụng đất có giá trị thấp hơn.
Tiền sử dụng đất được tính khi Nhà nước giao đất cho các cá nhân và tổ chức sử dụng. Ngoài ra, nguồn thu này cũng được tính khi thay đổi mục đích sử dụng đất. Tiền sử dụng đất là nguồn thu đáng kể của ngân sách nhà nước và luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng thu từ đất đai, năm 2020 nguồn thu này chiếm hơn 67% tổng thu từ đất đai.
Tuy đây là nguồn thu quan trọng nhưng lại là nguồn thu một lần và là nguồn thu thiếu độ nổi (buoyancy) và có giá trị thực giảm theo thời gian. Hơn nữa, vì ngày càng có nhiều đất được giao quyền sử dụng đất nên dự kiến nguồn thu nhập này sẽ suy giảm trong tương lai.
Thu tiền thuê đất sẽ ngày càng quan trọng
Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất được thuê đất cho các hoạt động dân cư, thương mại hoặc các hoạt động chuyên môn khác và phải trả tiền thuê đất. Luật Đất đai 2013 đã thống nhất hình thức thuê đất đối với đất sản xuất - kinh doanh phi nông nghiệp mà không có sự phân biệt giữa tổ chức kinh tế trong và ngoài nước. Bảng 1 cho thấy, số thu từ tiền thuê đất tăng liên tục trong giai đoạn 2013-2020 và ngày càng đóng vai trò quan trọng, đến năm 2020 tiền thuê đất chiếm tỷ lệ hơn 15% tổng thu từ đất đai.
Bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước - bán mãi rồi cũng hết
Từ năm 1994, Nhà nước bắt đầu thực hiện chương trình cho phép người sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước mua lại các bất động sản này. Kể từ khi thực hiện, số thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước liên tục tăng, từ mức 838 tỉ đồng vào năm 2000 lên mức cao nhất là 2.115 tỷ đồng vào năm 2018. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, nguồn thu này có tính chất hữu hạn và sẽ giảm trong tương lai.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Thuế sử dụng đất nông nghiệp được được đưa ra vào năm 1993. Thuế này dành cho tất cả các tổ chức và cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, theo xu hướng chung của quốc tế nhằm giảm gánh nặng thuế đối với các nhà sản xuất nông nghiệp, kể từ năm 2003 đến nay, Chính phủ đã thực hiện chính sách miễn và giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp. Những chính sách miễn và giảm thuế này đã làm cho số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp giảm mạnh từ năm 2003.
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cơ sở của loại thuế này là giá trị diện tích đất được chuyển nhượng. Mục tiêu của loại thuế này là nhằm hạn chế thay đổi sở hữu đối với quyền sử dụng đất. Thuế suất 10% đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp và 20% đối với quyền sử dụng đất phi nông nghiệp. Đây là loại thuế mang tính chất giao dịch hơn là thuế đánh vào lãi vốn. Thuế chuyển quyền sử dụng đất được bãi bỏ vào năm 2009, do thuế thu nhập cá nhân và thuế thu nhập doanh nghiệp trên thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng. Trong giai đoạn 2013-2020, nguồn thu này liên tục tăng qua các năm và chiếm hơn 13% tổng thu từ đất đai vào năm 2020.
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Một đặc điểm của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đó là khung giá đất do chính quyền địa phương ban hành thường thấp hơn so với giá thị trường nhiều lần. Kết quả này cho thấy, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện tại mang tính lũy thoái, nghĩa là người sử dụng đất đô thị có giá trị cao đang phải trả mức thuế suất thấp hơn rất nhiều lần so với những người sử dụng đất có giá trị thấp hơn.
Vì thiếu tính liên kết với giá thị trường mà nguồn thu thuế của Chính phủ không được hưởng lợi từ sự tăng giá của các bất động sản này. Bảng 1 cho thấy nguồn thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mặc dù qua các năm có tăng, tuy nhiên, mức tăng này cũng còn hạn chế và phần nào phản ánh sự bất hợp lý trong cấu trúc các khoản thu về đất đai khi chỉ chiếm hơn 0,8% tổng các khoản thu từ đất đai và chỉ chiếm 0,026% GDP vào năm 2020. Tỷ lệ này vẫn còn thấp khi so với các nước trên thế giới.
Sự bất hợp lý trong cấu trúc nguồn thu về đất đai
Tại Việt Nam, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền thu từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn thu về đất đai. Tuy nhiên, đây không phải là khoản thu bền vững bởi vì toàn bộ nguồn thu này là khoản thu một lần và được thu khi nhà nước giao đất hoặc bán nhà.
Khi xem xét cấu trúc các khoản thu về đất đai, có thể nhận thấy có một số bất ổn từ quan điểm tài chính. Như đã đề cập ở trên, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền thu từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước là các nguồn thu một lần. Trong ba nguồn này, tiền sử dụng đất là nguồn quan trọng nhất. Bằng cách giao đất cho các cá nhân và các tổ chức khác, nhà nước đang thực hiện việc bán quyền tài sản của mình cho người sử dụng đất. Điều này tương tự như nguồn thu một lần từ việc cổ phần hóa và bán doanh nghiệp nhà nước. Bởi vì các giao dịch này là không thể đảo ngược, nên nguồn thu này sẽ giảm khi nhiều đất được phân bổ cho khu vực tư nhân..
Các phân tích ở trên đây cho thấy, việc tạo ra nguồn thu bền vững từ đất đai cần được Chính phủ phát triển trong tương lai để bù cho những thiếu hụt về các khoản thu một lần như tiền sử dụng đất. Một trong những khoản thu này liên quan đến đất phi nông nghiệp như đất ở và các công trình trên đất (hiện tại đang được miễn thuế) vì các khoản này hiện tại chỉ chiếm hơn 0,8% tổng các khoản thu từ đất đai và chiếm 0,026% GDP. Chính vì thế, vào tháng 4-2018, Bộ Tài chính đã công bố dự thảo dự án Luật Thuế tài sản. Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất sẽ đánh thuế tài sản đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; nhà ở và công trình thương mại dịch vụ.

(Theo Kinh tế Sài Gòn)
- Cùng chuyên mục
Quảng Ninh phê duyệt 2 dự án nhà ở xã hội hơn 1.500 tỷ tại TP. Hạ Long
UBND tỉnh Quảng Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư 2 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP. Hạ Long.
Bất động sản - 06/06/2025 11:18
Sắp có loạt shophouse tại dự án Chợ Đô Lương giai đoạn 2
Sau nhiều năm thiếu vắng dòng sản phẩm bất động sản thương mại, Đô Lương (Nghệ An) chuẩn bị tiếp nhận quỹ căn shophouse giới hạn ngay vị trí “vàng” cạnh Quốc lộ 7, thuộc giai đoạn 2 của dự án Chợ Đô Lương.
Bất động sản - 04/06/2025 10:46
Cotana Capital bàn giao 200 căn nhà ở xã hội
Ngày 27/5, CTCP Đầu tư và Phát triển BĐS Cotana Capital đã làm lễ bàn giao 200 căn nhà ở xã hội tại khu đô thị Ecogarden, TP. Huế.
Bất động sản - 27/05/2025 11:41
VIASG động thổ dự án nhà ở xã hội tại Nghệ An
Ngày 21/5, CTCP Tập đoàn VIASG với cương vị là Chủ đầu tư vừa chính thức làm lễ động thổ dự án Nhà ở xã hội thuộc địa bàn TP. Vinh, tỉnh Nghệ An
Bất động sản - 22/05/2025 09:35
Thanh Hoá tìm chủ cho dự án hơn 500 tỷ
UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án mặt bằng xen cư dọc tuyến đường giao thông từ kênh Phúc Ngư đến thôn Giang Sơn, xã Hoằng Trường, huyện Hoằng Hóa.
Bất động sản - 19/04/2025 10:10
Tỉnh Nghệ An đề xuất thành lập ban chỉ đạo phát triển nhà ở
Lãnh đạo tỉnh Nghệ An đề xuất Sở Xây dựng thành lập Ban Chỉ đạo tỉnh, xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở năm 2025, rà soát thủ tục và tiến độ dự án, đề xuất thu hồi dự án chậm triển khai.
Bất động sản - 18/04/2025 11:28
Giữa bức tranh tươi sáng, khu đô thị sinh thái ở Đà Nẵng vẫn 'ngủ im'
Trong bối cảnh nhiều dự án bất động sản ở Đà Nẵng được tháo gỡ và triển khai thi công trở lại, thì dự án Khu đô thị sinh thái Quan Nam - Thủy Tú (Golden Hills City) vẫn "ngủ im" do gặp vướng mắc.
Bất động sản - 03/04/2025 11:25
Bất động sản thành phố mới Thủ Đức: Hướng tới phân khúc cao cấp
Với định hướng trở thành trung tâm tài chính của cả nước và tương lai sẽ phát triển thành một trung tâm tài chính khu vực, thị trường bất động sản TP. Thủ Đức đang được định hình với những khu chung cư và trung tâm thương mại cao cấp…
Bất động sản - 26/03/2025 11:00
3 động lực giúp thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới
Tiếp nối đà phục hồi từ năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) năm 2025 được dự báo dần thiết lập một chu kỳ tăng trưởng mới nhờ trợ lực từ 3 động lực chính: Kinh tế phục hồi; Môi trường pháp lý được cải thiện; Đầu tư công tăng mạnh...
Bất động sản - 24/03/2025 06:45
Danh tính chủ tòa tháp 29 tầng vừa khởi công ở Hà Nội
Chủ đầu tư tòa tháp văn phòng và căn hộ khách sạn cao 29 tầng ở Hà Nội là CTCP Bất động sản Hoa Anh Đào, công ty con của TIG.
Bất động sản - 28/02/2025 08:31
Thị trường bất động sản Việt Nam dẫn đầu về phát triển công nghiệp và đầu tư
Bên cạnh Ấn Độ và Indonesia Việt Nam vươn lên thành một trong 3 thị trường bất động sản mới nổi dẫn đầu khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2025 về tốc độ phát triển công nghiệp và đầu tư.
Bất động sản - 17/02/2025 07:04
Danh tính chủ đầu tư khu công nghiệp gần 1.800 tỷ đồng ở Bắc Giang
CTCP Thép Việt Úc vừa được chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án khu công nghiệp Mỹ Thái hơn 1.798 tỷ đồng ở Bắc Giang.
Bất động sản - 16/02/2025 09:46
Hà Nội tìm chủ cho nhà hát Ngọc trai và công viên văn hóa 12.756 tỷ đồng
Hà Nội tìm nhà đầu tư quan tâm thực hiện dự án xây dựng nhà hát Ngọc trai và công viên văn hóa nghệ thuật chuyên đề ở quận Tây Hồ có tổng mức đầu tư 12.756 tỷ đồng.
Bất động sản - 13/02/2025 12:59
Nhà phố Hà Nội ế khách thuê dịp cuối năm giá vẫn tăng cao
Nhiều mặt bằng cho thuê kinh doanh trên các tuyến phố lớn ở Hà Nội ế khách đã lâu nhưng các chủ nhà vẫn kỳ vọng mức giá thuê khá cao.
Bất động sản - 15/01/2025 10:57
Đầu tư 'lướt sóng' nhà đất tăng trở lại, làm sao để tránh bẫy FOMO
Theo các chuyên gia BĐS, xu hướng mua nhà đất "lướt sóng" để kiếm lời đang tăng trở lại và tâm lý FOMO khiến không ít người lao vào đầu cơ BĐS kiếm lời nhanh.
Bất động sản - 13/01/2025 13:22
Sau khi đạt đỉnh 8 năm, giá chung cư Hà Nội không còn 'sốt nóng'
Theo các chuyên gia, trong thời gian tới, đà tăng giá chung cư Hà Nội chững lại, ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như thời gian qua.
Bất động sản - 09/01/2025 14:48
- Đọc nhiều
Đáng đọc
- Đáng đọc
Tổng Bí thư Tô Lâm: 'Bộ tứ trụ cột' để giúp đất nước cất cánh
Sự kiện - Update 1 month ago
Thủ tướng: Cần truyền cảm hứng cho doanh nhân cống hiến vì đất nước
Sự kiện - Update 1 month ago
Chuyên gia: Không nên quá ‘hoảng loạn’ với con số thuế 46% từ Mỹ
Tài chính - Update 2 month ago