Huế đấu giá loạt 'đất vàng’ ven sông Hương làm tổ hợp khách sạn cao cấp

Sau nhiều năm bỏ không, mới đây UBND TP. Huế vừa có quyết định về việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khách sạn cao cấp tại các khu đất 22–24 và 26–30A Lê Lợi, phường Thuận Hóa, theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đây vốn dĩ là trụ sở của các cơ quan nhà nước của TP. Huế đang bị bỏ không sau khi chuyển về trụ sở mới.

Theo quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khách sạn cao cấp có tổng vốn dự kiến hơn 815 tỷ đồng (chưa bao gồm tiền sử dụng đất và tiền mua tài sản gắn liền với đất, hoàn trả giá trị còn lại tài sản gắn liền với đất thuộc phạm vi dự án).

Mục tiêu là xây dựng tổ hợp khách sạn cao cấp kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng cho thuê, góp phần nâng cao chất lượng hạ tầng du lịch tại trung tâm thành phố.

Tổng diện tích sử dụng đất của dự án 10.690 m2, trong đó xây dựng công trình dịch vụ thương mại khoảng 7.480 m2. Công trình được phép xây 5 tầng, tối đa 2 tầng hầm, mật độ xây dựng 70%. Thời gian thực hiện dự án không quá 60 tháng, trong đó thời hạn khởi công chậm nhất là 12 tháng.

Dự án hướng đến việc tạo lập không gian kiến trúc hài hòa với cảnh quan trục đường Lê Lợi và khu vực ven sông Hương, phù hợp định hướng phát triển đô thị di sản Huế.

Các khách sạn cũng được kỳ vọng tận dụng lợi thế trung tâm, gắn với các di sản văn hóa như Đại nội, cầu Trường Tiền hay phố đi bộ Nguyễn Đình Chiểu để phát triển loại hình nghỉ dưỡng gắn với văn hóa

Trước đó, các khu đất 27, 29, 31, 50 Trần Cao Vân và số 9 Nguyễn Tri Phương là trụ sở của các lực lượng Công an TP. Huế cũng đã được đem ra đấu giá, sau khi đơn vị này chuyển về trụ sở mới.

Qua các vòng đấu giá, CTCP Union Success Việt Nam là đơn vị trúng đấu giá những lô đất nói trên với số tiền 538 tỷ đồng, cao hơn 13 tỷ đồng so với mức khởi điểm.

Các khu đất trên sau khi đấu giá hiện đang thực hiện dự án Đầu tư xây dựng nhà ở thương mại với tổng vốn đầu tư dự án khoảng 1.191 tỷ đồng.

"Mở khóa" quỹ đất ven sông Hương gắn với di sản

Không khó để nhận ra sức hấp dẫn của các khu đất dọc đường Lê Lợi. Đây là khu vực hiếm hoi hội tụ đầy đủ các yếu tố như trung tâm đô thị, cảnh quan sông nước, kề cận các di sản như Đại Nội, cầu Trường Tiền, cùng hệ thống không gian đi bộ và dịch vụ du lịch đặc trưng.

Với đặc thù là đô thị di sản, mỗi dự án tại trục Lê Lợi không chỉ là một công trình bất động sản đơn thuần, mà còn là một phần của không gian văn hóa cảnh quan mang tính biểu tượng của Huế.

Tuy nhiên, chính yếu tố di sản lại tạo ra “giới hạn” cho các phương án khai thác. Các dự án tại đây có thể hạn chế về chiều cao, mật độ xây dựng, kiến trúc và không gian cảnh quan.

Điều này đòi hỏi một cách tiếp cận khác, phát triển có kiểm soát, ưu tiên chất lượng hơn số lượng và đặt giá trị dài hạn lên trên lợi ích ngắn hạn.

Giải được bài toán cân bằng giữa bảo tồn và khai thác, Huế không chỉ có thể “đánh thức” quỹ đất vàng ven sông Hương, mà còn định hình một mô hình phát triển đô thị di sản khác biệt.

Dù có giá trị cao về mặt thương mại nhưng các khu đất tại đường Lê Lợi cũng đang gặp một trở ngại khác không thể bỏ qua là nguồn gốc của các khu đất.

Phần lớn đều là trụ sở cơ quan nhà nước, nên quá trình chuyển đổi sang mục đích thương mại phải trải qua nhiều tầng thủ tục: di dời, xử lý tài sản công, xác định giá đất, lập phương án đấu giá, điều chỉnh quy hoạch…

Theo Luật sư Hoàng Tùng, Văn phòng luật sư Trung Hòa, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, Luật sử dụng tài sản công năm 2017 quy định, tài sản gắn liền trên đất công sẽ được xử lý theo phương thức bán tài sản trên đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lập phương án xử lý tài sản, bao gồm việc định giá tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất, sau đó đấu giá công khai để chọn nhà đầu tư.

Nhà đầu tư trúng đấu giá sẽ phải nộp cả tiền sử dụng đất/thuê đất và tiền mua tài sản gắn liền với đất vào ngân sách nhà nước theo đúng quy định.

Đồng thời phải chịu các chi phí liên quan đến việc hạ giải các công trình gắn liền với đất nếu các công trình đó không phù hợp với quy hoạch, mục đích sử dụng đất của dự án mới.

Đây là bài toán quan trọng và phức tạp đối với các nhà đầu tư, khi phải bỏ ra một khoản tiền lớn để mua tài sản trên đất ngoài tiền sử dụng đất. Giá trị này có thể cao hoặc thấp hơn chi phí phá dỡ/xây mới tùy tình trạng tài sản.