Tiềm năng thị trường văn phòng cho thuê hậu COVID-19

Nguồn cung ổn định

Theo báo cáo của Savills Việt Nam về thị trường văn phòng cho thuê trong quý IV/2021 vừa công bố, tổng nguồn cung xấp xỉ 1,5 triệu m2, tương đối ổn định theo quý và theo năm, mặc dù dự án Lucky Plaza ở quận 1 với diện tích 1.000 m2 đóng cửa.

Đặc biệt, nguồn cung văn phòng cho thuê tiếp tục tăng trưởng ra khỏi khu vực trung tâm, theo Savills Việt Nam, trong 5 năm qua, nguồn cung tại khu vực vùng ngoại ô đã tăng 7% mỗi năm, trong khi đó giá chào thuê giảm 1% mỗi năm.

“Trong quý IV/2021, 70% các dư án tương lai gần như hoàn thành hoặc đang xây dựng. Tới 2024, nguồn cung tương lai sẽ có 470.000 m2 từ 24 dự án, khu vực ngoại ô chiếm 40% tổng nguồn cung dự án tương lai”, Savills dự báo.

Riêng trong quý IV, công suất toàn thị trường tăng 1 điểm phần trăm theo quý và giá thuê trung bình ở mức ổn định. Những dự án quy mô lớn mới tại khu vực ngoài trung tâm gia nhập thị trường trong 2 năm trở lại đây từng gặp khó khăn để tìm khách thuê nhưng đã có công suất cải thiện sau khi giãn cách xã hội nghiêm ngặt kết thúc. Công suất trung bình của hạng A là 94%, và hạng B là 88%, đều tăng 1% theo quý.

Savills Việt Nam cho biết, dù đại dịch đã ảnh hưởng tới thị trường văn phòng, tình hình hoạt động trong năm 2021 vẫn đạt mức cao. Công suất cho thuê năm 2021 đạt 90%, giảm 3% so với năm ngoái và giá thuê trung bình 3% theo năm xuống còn khoảng 715.000 đồng/m2/tháng. Cả 3 hạng có giá thuê trung bình giảm 1% theo năm trong năm 2021.

Về nhu cầu thị trường, theo Savills Việt Nam, lượng tiêu thụ của năm 2021 là 104.700 m2, cải thiện đáng kể so với 28.900 m2 của năm 2020 nhưng vẫn thấp hơn năm 2019 đến 34%. Các dự án mới đóng góp chính vào lượng tiêu thụ với tổng diện tích lượng tiêu thụ là 74.500 m2.

Bên cạnh đó, nhu cầu tích cực chủ yếu đến từ doanh nghiệp ngành phân phối, công nghệ thông tin và truyền thông, và ngành sản xuất, theo số giao dịch do Savills ghi nhận năm 2021, ngành phân phối chiếm 29% thị phần, công nghệ thông tin và truyền thông chiếm 20% và ngành sản xuất chiếm 11%.

“Phần lớn những diện tích thuê này đến từ các doanh nghiệp để mở rộng diện tích văn phòng hoặc thành lập mới. Tới cuối năm 2021, mỗi ngành công nghệ thông tin và truyền thông, phân phối và sản xuất đều chiếm 13% tổng diện tích thuê ở các dự án hạng A và B”, Savills Việt Nam cho hay.

Tương tự, báo cáo về thị trường văn phòng cho thuê quý IV/2021 tại TP.HCM của CBRE Việt Nam vừa công bố cũng cho thấy, dấu hiệu hồi phục của số lượng văn phòng được hỏi thuê đã bắt đầu rõ nét hơn, đặc biệt là tại khu vực trung tâm và khu Đông.

Nhìn lại năm 2021, thị trường văn phòng cho thuê TP.HCM có thêm ba dự án văn phòng hạng B là AP Tower (Quận Bình Thạnh), The Graces (Quận 7) và Pearl 5 Tower (Quận 3), với tổng cộng 27.301 m2 diện tích thực thuê và không có nguồn cung mới hạng A.

Thị trường ghi nhận mức độ phục hồi nhẹ cho cả hạng A và hạng B, sau vài quý đi ngang, cụ thể, theo CBRE, tính đến quý IV/2021, giá thuê hạng A ghi nhận ở mức 42,7 USD/m2/tháng, tăng 1,1% theo quý và gần bằng với cùng kỳ năm trước. Giá thuê hạng B đạt 25,5 USD/m2/tháng, tăng 1,5% theo quý và tăng nhẹ 0,6% theo năm.

Đặc biệt, trong cả năm 2021, giao dịch chuyển văn phòng vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 58% tổng giao dịch, giao dịch thu hẹp chỉ chiếm 2% tổng giao dịch và các loại giao dịch khác giao động từ 10-20% tổng giao dịch.

“Nếu như giao dịch chuyển văn phòng và tái kí hợp đồng chiếm phần lớn giao dịch trong hai quý đầu năm thì gần đây, thị trường ghi nhận thêm các giao dịch thuê mới và mở rộng. Các doanh nghiệp mở rộng văn phòng trong quý IV/2021 thuộc nhóm ngành sản xuất, công nghệ thông tin và tài chính ngân hàng”, CBRE Việt Nam cho hay.

Tiềm năng năm 2022

Có thể thấy, trong hai năm trở lại đây, đại dịch COVID-19 đã khiến cho tất cả mọi hoạt động gần như thay đổi. Đặc biệt là sự sụt giảm đáng kể của nền kinh tế ở nhiều nước trên thế giới. Trong đó, không thể không kể đến lĩnh vực bất động sản cho thuê văn phòng, khi hàng loạt doanh nghiệp tuyên bố phá sản và hoàn trả mặt bằng, khiến nhu cầu thuê văn phòng trên thị trường tụt giảm nghiêm trọng.

Dù vậy, theo nhận định từ các chuyên gia bất động sản, thị trường văn phòng cho thuê trong năm 2022 sẽ phục hồi trở lại, bất chấp dịch COVID-19.

Ông Đặng Thành Tín, Tổng giám đốc Công ty TNHH Office Saigon cho rằng, khi tiến độ tiêm chủng toàn dân hoàn thành và mọi người dần thích nghi với nhịp sống "bình thường mới" thì tình trạng thiếu lao động, gián đoạn nguồn cung, lạm phát và các biến thể COVID khác sẽ giảm dần bớt. Các hoạt động kinh tế - thương mại sẽ dần hồi phục trở lại, người lao động trở lại văn phòng làm việc nhiều hơn, kéo theo sự gia tăng nhu cầu sử dụng và thuê văn phòng.

Theo ông Tín, đây là tín hiệu tích cực cho cả nền kinh tế, đặc biệt là thị trường cho thuê văn phòng tại Việt Nam nói chung và thị trường văn phòng TP.HCM nói riêng. Điều này sẽ mang lại những triển vọng tốt cho nhà đầu tư.

“Nhiều doanh nghiệp đã và đang xây dựng lại phương thức làm việc để thích ứng với nhịp sống ‘bình thường mới’. Không gian văn phòng làm việc linh hoạt, môi trường làm việc an toàn ứng phó COVID-19 sẽ trở thành xu thế mới trong tương lai. Các nhà đầu tư cần xem xét và lên những chiến lược ngắn hạn, dài hạn phù hợp với nhu cầu của thị trường”, Tổng giám đốc Công ty TNHH Office Saigon nhìn nhận.

Còn đối với người đi thuê văn phòng, lãnh đạo Office Saigon cho rằng, quý I và quý II/2022 là thời cơ tốt để đưa ra quyết định thuê hoặc chuyển sang một văn phòng mới. Khi thị trường vẫn đang giữ mức cân bằng giữa nguồn cầu và nguồn cung. Các chủ đầu tư vẫn duy trì giá chào thuê như trong thời gian dịch bệnh.

Cụ thể, nhiều chủ đầu tư vẫn giảm nhẹ giá thuê, và nhiều tòa nhà chấp nhận thương lượng thêm nhằm giảm bớt áp lực tài chính cho khách thuê mới. Một số chủ đầu tư có thể miễn tiền thuê thêm 1 tháng cho các khách thuê mới trong giai đoạn thi công văn phòng. Một số tòa nhà văn phòng hạng B và hạng C ở khu vực trung tâm và quận Bình Thạnh vẫn giảm khoảng 5% giá thuê để thu hút khách thuê mới. Nhiều tòa nhà cũng cung cấp các ưu đãi cho khách thuê hiện hữu. Ở một số tòa hạng A và B, khách thuê hiện hữu được ưu đãi giảm đến 15% giá thuê hoặc giảm 50% phí dịch vụ.

“Đáng chú ý là nền kinh tế Việt Nam được kỳ vọng sẽ phát triển tích cực trong năm 2022, theo dự báo của World Bank và ADB, chỉ số tăng trưởng GDP sẽ lên 7%, tăng 3,2% so với năm 2021, nên nhu cầu thuê văn phòng từ các công ty nước ngoài sẽ gia tăng trở lại nhờ dòng chảy vốn FDI vào Việt Nam cũng như các hiệp định thương mại tự do (FTA)”, ông Tín nhận định.

Tương tự, lấy dẫn chứng từ dự báo của Trung tâm dự báo nguồn nhân lực và thông tin thị trường lao động TP.HCM, Savills Việt Nam cũng cho rằng, nếu dịch bệnh COVID-19 được kiểm soát tốt, nhu cầu lao động ở TP.HCM trong năm 2022 sẽ là 310.000 chỗ làm việc, tập trung chủ yếu từ ngành thương nghiệp, bất động sản và sản xuất điện tử.

Theo Savills Việt Nam, những ngành này cùng với ngành công nghệ thông tin và truyền thông cũng chiếm đa số nguồn vốn FDI mới và vốn FDI bổ sung trong năm 2021, nên nhiều khả năng sẽ trở thành những ngành trọng điểm tạo ra nhu cầu thuê phòng.

Ngoài ra, định hướng từ nay cho đến năm 2025, Savills Việt Nam cho biết, thị trường văn phòng sẽ ghi nhận thêm 550.000 m2 diện tích sàn từ 21 dự án mới, trong đó 11 dự án ngoài trung tâm chiếm 48% tổng diện tích. Bốn dự án hạng A với quy mô lớn sẽ vào thị trường từ năm 2023 trở đi, với diện tích sàn trung bình 67.000 m2/dự án, chiếm 49% tổng nguồn cung tương lai.

Bài liên quan

Văn phòng cho thuê ấm áp trở lại

Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM: ‘Ế’ nhưng vẫn là phân khúc đầu tư ổn định

Những yếu tố nào sẽ thúc đẩy thị trường văn phòng cho thuê năm 2021?

Văn phòng cho thuê hậu COVID-19: Kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ