Thị trường bất động sản "đìu hiu"

DKRA Vietnam vừa có báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý 3/2022.

Theo đó, đối với phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong quý 3/2022 giảm nhẹ 17,2% so với quý 2/2022, tương ứng 998 sản phẩm được đưa ra thị trường. Nguồn cung mới tập trung chính tại Quảng Nam, chiếm 59% tổng cung toàn thị trường. Đà Nẵng đóng góp tỷ lệ 41%, riêng Thừa Thiên Huế không ghi nhận nguồn cung mở bán mới.

Sức cầu thị trường ở mức trung bình, đạt khoảng 59% trên tổng nguồn cung mới. Tuy nhiên, đây là mức tiêu thụ cao nhất kể từ thời điểm đầu năm. Trong đó, sức tiêu thụ tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng với tỷ lệ đạt 61% tổng lượng tiêu thụ toàn thị trường (356 sản phẩm). Thị trường giá sơ cấp không có nhiều biến động so với giai đoạn mở bán trước đó. Cục bộ ghi nhận có sự giảm giá ở một số dự án, mức giảm dao động khoảng 3% - 6%.

Thị trường thứ cấp khá trầm lắng chưa có dấu hiệu hồi phục, mặt bằng giá bán ghi nhận giảm đáng kể so với quý trước, mức giảm trung bình 3% - 5%. Nguyên nhân, đến từ việc nhu cầu tích trữ tiền mặt của các nhà đầu tư khi thị trường ngày càng khó khăn; các dự án đất nền mở bán mới với các chính sách bán hàng, hỗ trợ thanh toán theo tiến độ có sức thu hút các nhà đầu tư hơn các sản phẩm thứ cấp.

Trong khi đó, về phân khúc căn hộ, nguồn cung mới toàn thị trường sụt giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 36% so với quý trước và tập trung tại Đà Nẵng, các thị trường còn lại khan hiếm nguồn cung mở bán mới. Sức cầu chung thị trường cải thiện so với cùng kỳ (thời điểm giãn cách toàn xã hội) tuy nhiên vẫn ở mức thấp, hầu hết các dự án chỉ đạt 30% - 40% giỏ hàng mở bán được tiêu thụ.

Tại Đà Nẵng, quận Ngũ Hành Sơn dẫn đầu toàn thị trường trong quý, chiếm lần lượt 63,7% và 76,7% tổng nguồn cung - lượng tiêu thụ mới trong quý. Đặc biệt, nguồn cung phân khúc hạng A giữ vị trí chủ đạo, chiếm 89% tổng nguồn cung và 66% lượng tiêu thụ toàn thành phố. Giá bán sơ cấp bình quân tăng 10% - 16% so với đầu năm dưới áp lực các chi phí đầu vào tăng cao trong khi giá bán thứ cấp chững lại, cục bộ giảm nhẹ 1% - 2% so với quý trước ở những giao dịch nhà đầu tư cần bán gấp thu hồi dòng tiền.

Đáng chú ý, phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới tại Đà Nẵng và các tỉnh giáp ranh ghi nhận có sự sụt giảm mạnh, bằng 74,2% so với cùng kỳ năm trước và giảm 36,8% so với quý 2/2022. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng, chiếm 48,1% tổng nguồn cung toàn thị trường. Sức cầu thị trường giảm mạnh, bằng 37,3% so với quý 2/2022. Trong đó, lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng, Quảng Nam chiếm 97,7% tuy nhiên chỉ cục bộ ở một số dự án.

Theo DKRA Vietnam, do những biến động của tình hình kinh tế vĩ mô, vấn đề kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ, các chủ đầu tư có tâm lý thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường nên các giỏ hàng đưa ra trong quý khá khiêm tốn.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tăng từ 1% - 6% giữa các giai đoạn mở bán (mỗi giai đoạn cách nhau 3-6 tháng). Nguyên nhân tăng giá chủ yếu đến từ chi phí nguyên vật liệu đầu vào, lạm phát, lãi suất tăng…

Đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng/biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận nguồn cung mở bán mới. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ đã mở bán từ những năm trước. Động thái kiểm soát tín dụng chưa được tháo gỡ cùng với những khó khăn trong nền kinh tế vĩ mô đã tác động tiêu cực đến thị trường khiến lượng tiêu thụ giảm mạnh, thanh khoản thị trường chững lại, các dự án ghi nhận tình hình bán hàng chậm, một số dự án gần như đóng giỏ hàng không phát sinh giao dịch.

Ngoài ra, phân khúc Condotel, nguồn cung tăng mạnh so với quý trước, tuy nhiên vẫn còn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước năm 2019 và có sự phân bổ không đồng đều, ghi nhận tập trung cục bộ tại một số dự án nhất định. Sức cầu thị trường tăng nhưng không đáng kể, chủ yếu phân bổ ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Riêng Thừa Thiên Huế tiếp tục không ghi nhận phát sinh giao dịch. Thanh khoản thị trường ở mức thấp, hầu hết các dự án có tình hình bán hàng chậm.

Giá vẫn neo ở mức cao

DKRA nhận định, quý 4/2022, phân khúc đất nền nguồn cung có thể giảm nhẹ so với quý 3/2022, đạt khoảng 700 - 800 sản phẩm tập trung chủ yếu tại thị trường Đà Nẵng và Quảng Nam. Thừa Thiên Huế tiếp tục thiếu vắng nguồn cung mới. Sức cầu chung toàn thị trường trong quý 4/2022 không có nhiều thay đổi so với quý 3/2022 do ảnh hưởng của lạm phát, tăng lãi suất và sự phục hồi chậm của nền kinh tế địa phương.

Dự án sơ cấp có mức giá tăng nhẹ ở một số dự án đã hoàn thiện pháp lý. Thanh khoản thị trường thứ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình, mặt bằng giá không có nhiều biến động so với quý 3/2022.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ, trong quý 4/2022, dự kiến có khoảng 150 - 200 căn được đưa ra thị trường, tập trung tại Đà Nẵng, các thị trường còn lại (Thừa Thiên Huế và Quảng Nam) tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Mức giá sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao trước áp lực gia tăng của các chi phí đầu vào, lãi suất tăng cũng như việc các dự án dự kiến mở bán hầu hết đều thuộc phân khúc cao cấp. Các sản phẩm căn hộ vị trí trung tâm, sở hữu hướng view sông Hàn thu hút tốt sự quan tâm của thị trường.

Thanh khoản thị trường sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức trung bình - thấp trong khi thị trường thứ cấp có thể sẽ hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao, vị trí gần trung tâm, phục vụ nhu cầu ở thực.

Phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới có thể tương đương quý 3/2022, dao động khoảng 350 - 450 căn. Trong đó, Đà Nẵng khoảng 100 - 150 căn, Quảng Nam khoảng 150 - 200 căn và Thừa Thiên Huế khoảng 100 căn. Quảng Nam dự báo sẽ là thị trường dẫn đầu trong quý 4/2022.

Sức cầu chung cũng như thanh khoản của thị trường không có nhiều thay đổi so với quý 3/2022 trước tình hình vĩ mô toàn cầu đang biến động. Mặt bằng giá sơ cấp dự báo sẽ tăng nhẹ so với quý 3/2022 do lạm phát, lãi suất tăng, chi phí nguyên vật liệu tăng… Thị trường thứ cấp có thể vẫn duy trì ở mức ổn định. Dưới áp lực lãi suất có thể thị trường sẽ xuất hiện nhiều hiện tượng giảm giá.

Ngoài ra, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, một số dự án có thể sẽ được đưa ra thị trường trong quý 4/2022. Tuy nhiên, không loại trừ khả năng tình hình thị trường không thuận lợi hoặc phát sinh những vấn đề pháp lý nên các chủ đầu tư có thể kéo dài thời gian công bố dự án. Dự kiến phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận tiếp tục khan hiếm, ghi nhận khoảng 100 căn đưa ra thị trường…

Bài liên quan

Bến du thuyền bỏ hoang bên sông Hàn ở Đà Nẵng

Đà Nẵng tìm nhà thầu gói xây lắp bến cảng Liên Chiểu gần 3.000 tỷ

Đô thị Đà Nẵng ngập kinh hoàng, vì sao?

Vì sao Chủ tịch và các Phó Chủ tịch Đà Nẵng bị kỷ luật?