Thị trường codotel đang trên đà giảm giá

Một công bố báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và lưu ý đến các diễn biến kém khả quan của loại hình bất động sản "lai" condotel. Năm 2018 giá trung bình condotel cả nước tiệm cận mốc 40 triệu đồng mỗi m2 nhưng đến quý IV/2019 chỉ ghi nhận 35 triệu đồng, giảm 8%.

Xét toàn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, mức độ quan tâm thể hiện qua hành vi tìm kiếm của người dùng online đối với condotel năm 2019 vẫn đạt 56%, cao hơn biệt thự nghỉ dưỡng (44%). Còn phân loại theo vùng miền, người quan tâm đến condotel chủ yếu đến từ Hà Nội và tiếp đến là TP HCM, trong đó mức độ quan tâm của khách hàng Hà Nội cao nhất, đạt tỷ lệ 38,2%.

Theo dự báo năm 2020 sẽ là một giai đoạn đầy khó khăn đối với condotel khi nhà đầu tư đang mất niềm tin vào loại sản phẩm này sau sự cố dự án Cocobay Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận 12% một năm. Tiềm năng của phân khúc condotel trong năm tới được cho là kém hấp dẫn hơn những dòng sản phẩm khác như chung cư, biệt thự, nhà phố và đất nền.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, condotel là loại hình bất động sản mới, được phát triển nhanh ở Việt Nam từ năm 2015, cao trào năm 2016, 2017. Tuy nhiên, từ năm 2018, 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng chững lại. Đáng chú ý, số dự án condotel được thẩm định mới dự kiến trong năm 2019 giảm 80% so với cao điểm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ năm 2015 đến nay có khoảng trên 30.000 căn condotel. Trong quý III/2019, chỉ có 2.515 giao dịch thành công, số lượng condotel (do Bộ Xây dựng thẩm định) trong quý III/2019 giảm mạnh chỉ còn 198 căn hộ.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) từng nhiều lần có văn bản kiến nghị Bộ Xây dựng đặc biệt quan tâm đến những bất ổn tiềm ẩn của thị trường condotel giữa lúc dòng sản phẩm này tạo cơn sốt. Giai đoạn 2016-2017 và nửa đầu năm 2018 nhờ vào hiện tượng cam kết lợi nhuận khủng 10-12% một năm, thậm chí có nơi cam kết đến 15% một năm, thị trường đầu tư condotel diễn biến sôi động.

Tuy cam kết lợi nhuận là một trong những yếu tố quan trọng thu hút khách hàng rót vốn đầu tư condotel nhưng đây thực chất chỉ là một thủ thuật marketing tinh vi, không có cơ sở vững chắc để bảo vệ người mua.

Chuyên gia cảnh báo "chiêu bài" cam kết lợi nhuận 

Cam kết mức lãi suất 12%/năm khó có thể thành thực tế, thậm chí là hệ quả của hình thức nâng giá bán sản phẩm. Chuyên gia cảnh báo cần cẩn trọng với "quả bom hẹn giờ" condotel để tránh sự đổ vỡ của thị trường cũng như dẫn tới khủng hoảng.

Rất khó để nói rằng luật pháp chạy chậm hay do thương mại chạy nhanh quá. Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, condotel đã có hơn chục năm trước trên thế giới. Tất cả condotel tại các nước là loại hình bất động sản kinh doanh, thương mại. Ông Hiếu cho rằng phải chấp nhận condotel là loại hình bất động sản kinh doanh, không thể là nhà ở.

“Chủ sở hữu condotel chỉ ở đây vài ngày, hơn 300 ngày còn lại họ kinh doanh nên không thể là đất nhà ở được. Đã là đất kinh doanh thì không thể cho quyền để làm nhà ở với thời hạn lâu dài được” - ông Hiếu nhấn mạnh.

TS. Huỳnh Thế Du, Giảng viên Đại học Fulbright, cho biết dòng tiền có được từ mô hình condotel để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và lợi nhuận chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều.

Ông Du lấy ví dụ, để có thể trả lãi 120 triệu đồng mỗi năm cho căn hộ có giá 1 tỷ đồng (tính đơn giản) thì mỗi tháng, tiền cho thuê dành để trả lãi là 10 triệu đồng. Cộng với chi phí vận hành, lãi của chủ đầu tư, hàng tháng số tiền cho thuê thu được phải lớn hơn rất nhiều. Trên thực tế, thị trường căn hộ cho thuê ở TP. Hồ Chí Minh, nơi được xem là sôi động nhất cũng rất khó để có được tỷ suất 12%/năm của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.

Do đó, ông Du đặt vấn đề chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12%/năm khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa. 

Nhiều ý kiến khác lại dồn tới việc các chủ đầu tư nâng giá sản phẩm lên rồi cam kết trả lợi nhuận, một hình thức "lấy mỡ nó rán nó". Ông Huỳnh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh VnDirect, lấy ví dụ trực quan, giá căn hộ khoảng 1 tỷ đồng được nâng lên 1,5 tỷ đồng, nhà đầu tư thấy lợi tức 10 - 12% cao hơn ngân hàng nên bị lóa mắt, rót tiền đầu tư nhưng họ quên nghĩ tới rủi ro cho vấn đề vận hành như thế nào, lợi nhuận thực nhận ra sao.

Cũng theo ông Tuấn, việc một số bên dừng cam kết lợi nhuận ở đây, có thể đánh giá lượng hàng sau tiêu thụ không còn tốt, dòng tiền thu được các lớp sản phẩm trước đó đã được chi trả lãi, đầu tư xây dựng cơ bản. Như vậy, điểm yếu chết người trong việc đầu tư condotel nằm ở mức lợi tức cam kết cao hơn lãi ngân hàng trung bình trong khi đây là một loại hình đầu tư thụ động an toàn nên chắc chắn có vấn đề về dòng tiền tương lai. 

Trong khi đó, TS. Đinh Thế Hiển thì cho rằng condotel thực chất là sản phẩm cộng dồn 3 yếu tố. Thứ nhất, condotel giúp đa dạng hoá bất động sản đầu tư, với những người không thích chỉ dồn vào căn hộ, nhà phố hay đất nền, thì hoàn toàn có thể thử sức với condotel.

Thứ hai, người mua condotel phải là người khá giả, có đam mê về du lịch, cụ thể là tầng lớp trung lưu trở lên. Một nhà đầu tư có điều kiện kinh tế, muốn sở hữu một căn hộ ở vùng du lịch mà mình yêu thích để nghỉ dưỡng vào những dịp lễ, Tết hoặc tận dụng cho thuê, hoặc để thể hiện đẳng cấp…

Thứ ba, khi quyết định đầu tư vào condotel, nhà đầu tư sẽ sở hữu một căn hộ nghỉ dưỡng với đầy đủ tiện ích và an ninh, với những giá trị lâu dài và bền vững xứng đáng để sở hữu và đầu tư.

Ông Hiển nhấn mạnh không có loại hình đầu tư thụ động an toàn (không bỏ sức lực tư duy, không chấp nhận rủi ro thắng - thua) mà lợi nhuận cao hơn gửi ngân hàng, lại bảo toàn giá trị gia tăng theo thời gian. Các chủ đầu tư hiện nay gần như không đặt niềm tin vào bản chất thật sự của condotel mà cứ nhấn mạnh yếu tố lợi nhuận, khiến góc nhìn của nhà đầu tư về condotel bị lệch lạc, từ đó đẩy thị trường đi vào hướng đổ vỡ.

Trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến nay, các địa phương ven biển đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng có công trình căn hộ du lịch (condotel) và biệt thự du lịch (resort); tại một số đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số địa phương khác đã cho phép một số doanh nghiệp đầu tư kinh doanh loại hình công trình văn phòng làm việc kết hợp lưu trú (officetel).

Theo số liệu của 71 dự án bất động sản do Bộ Xây dựng thẩm định thiết kế cơ sở từ đầu năm 2015 đến nay thì đã có hơn 25.600 căn hộ condotel, officetel, tập trung chủ yếu ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Ngoài ra, còn có hàng chục nghìn căn condotel, officetel do các địa phương thẩm định, cấp phép theo thẩm quyền.

Bộ Xây dựng cho rằng, trong thời gian qua, có nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được cấp phép, nguồn cung loại hình bất động sản này lớn và đa dạng.

Bài liên quan

Condotel biến tướng: 'Ép' Nhà nước sửa sai cho nhà đầu tư

5 lý do chủ đầu tư condotel tung cam kết lợi nhuận 'khủng'

Phân tích Condotel dưới các góc nhìn khác nhau: Kế toán - Tài chính - Luật

Tổng giám đốc dự án condotel đầu tiên 'vỡ trận' đã bị bắt theo 'lệnh truy nã đặc biệt'