Nhà ở công nhân (NOCN) có một số khác biệt với nhà ở xã hội (NOXH), chủ yếu là về mặt vị trí và pháp lý.

Cụ thể, NOXH có thể được phát triển ở nhiều nơi, trong khi đó NOCN chỉ phục vụ cho đối tượng công nhân nên sẽ tập trung ở trong các khu công nghiệp hoặc khu vực xung quanh khu công nghiệp. Người mua NOXH sẽ nhận được sổ đỏ lâu dài hoặc 50 năm, và chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng đủ điều kiện mua NOXH sau ít nhất 5 năm kể từ khi thanh lý hợp đồng mua hoặc thuê mua NOXH.

Còn đối với NOCN, phần lớn được thiết kế dưới dạng căn hộ cho thuê, và được phát triển bởi doanh nghiệp nhà nước hoặc doanh nghiệp tư nhân. 3 đối tượng được phép cung cấp NOCN bao gồm doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp và các doanh nghiệp bất động sản. Tại các tỉnh phía Bắc hiện nay, 70% NOCN được phát triển bởi các doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp.

NOCN có chiều cao tối đa 5 tầng và không có thang máy với khu vực đỗ xe được bố trí ở mặt đất. Phòng ở được bố trí theo 2 dạng phục vụ người độc thân và hộ gia đình. Diện tích trung bình đối với loại phòng độc thân là khoảng 30-35 m2 cho tối đa 6 người ở chung. Loại hình phòng ở cho hộ gia đình có diện tích trung bình 25 m2 dành cho hộ 4 người. Theo quy định, tiêu chuẩn diện tích tối thiểu đối với NOCN tại các khu công nghiệp là 5 m2/người, được ở tối đa 8 người. Mỗi phòng được trang bị nội thất cơ bản bao gồm 1PN, 1WC, có hoặc không có bếp.

Các chuyên gia Savill Việt Nam nhận định, thực tế, nguồn cung NOCN hiện vẫn còn rất hạn chế và chưa thể đáp ứng được nhu cầu hiện có. Hiện, Việt Nam có khoảng 4,5 triệu lao động trong khu công nghiệp, một nửa trong số đó cần chỗ ở tương đương với nhu cầu nhà ở là 12,5 triệu m2 sàn. Tuy nhiên, nguồn cung hiện hữu mới chỉ đáp ứng được gần 30% nhu cầu thực tế của công nhân lao động.

"Do sự thiếu hụt này, rất nhiều khu nhà trọ gần các khu công nghiệp được người dân xây dựng để cho thuê. Nhiều khu nhà trọ trong số này đã cũ kỹ, xuống cấp cũng như mật độ người thuê rất đông đúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro về sức khỏe và an toàn", bà Hồng Vân, Phó Giám đốc, Dịch vụ Tư vấn & Định giá, Savills Hà Nội nói.

Theo bà Vân, nhu cầu đối với NOCN là rất lớn, nhưng nguồn cung vẫn chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu. Đơn cử như ở Hải Phòng hiện có 14 khu công nghiệp, 26 cụm công nghiệp đang hoạt động với trên 200.000 lao động, trong đó, khoảng 50.000 người là lao động nhập cư. Tỉnh hiện đã có kế hoạch phát triển thêm 15 khu công nghiệp trên 6.000 ha đất, dự kiến sẽ cần lực lượng lao động lên tới 300.000 người và nhu cầu nhà ở cho công nhân lên tới 1,5 triệu m2 sàn.

"NOCN tại Hải Phòng chủ yếu được xây dựng dưới hình thức các ký túc xá cho thuê. Qua khảo sát thực tế, NOCN do các cá nhân tự đầu tư tại khu vực huyện Thủy Nguyên, là khu vực có khu công nghiệp VSIP Hải Phòng và Nam Cầu Kiền, đạt giá thuê gộp trung bình từ 3,2-4,2 USD/m2/tháng (75-98 nghìn đồng)", bà Vân cho hay.

Ngoài ra, tại địa phương này có 2 dự án NOCN điển hình đang hoạt động là dự án LG Display xây dựng với 278 căn và dự án tại quận Dương Kinh do Công ty Đỉnh Vàng phát triển với 330 căn. Tỷ lệ lấp đầy các NOCN luôn đạt mức cao khoảng 95%.

Cơ hội cho các doanh nghiệp tư nhân

Vị chuyên gia này cho biết, trước đây chưa có khung pháp lý hay định nghĩa rõ ràng về NOCN. Tuy nhiên, Nghị định 33 được thông qua vào đầu năm 2023 đã đưa ra những cam kết quan trọng về NOCN và NOXH. Sự quyết tâm phát triển đối với 2 loại hình nhà ở này hiện đã được đưa vào quy hoạch chung ở các chính quyền địa phương và cả nước.

Nhà nước đưa ra nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển và các gói hỗ trợ để người công nhân tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Theo quy định, đối với một số khu công nghiệp đã có quy định cụ thể, tối thiểu 2% tổng diện tích đất của khu công nghiệp phải được dành cho NOCN.

Tiền sử dụng đất đang được đề xuất miễn cho đất phát triển NOCN. Các cơ chế tài chính khác cũng được đề xuất cho các chủ đầu tư phát triển bao gồm việc miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, chi phí xây dựng cũng có thể được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Các doanh nghiệp phát triển cũng có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng khác.

Công nhân cũng được vay vốn từ gói hỗ trợ tín dụng 15.000 tỷ đồng của Chính phủ. Theo Nghị quyết 33, người lao động có nhu cầu mua, thuê nhà giá rẻ có thể được hỗ trợ với lãi suất vay 2%/năm trong 2 năm 2022-2023.

Mặc dù có các dự án NOCN sắp được triển khai trong thời gian tới, nhu cầu về nhà ở cho công nhân hiện vẫn ở mức cao và chưa được đáp ứng. Theo chỉ số giá quý I/2023 của Savills, khu vực sản xuất đã cung cấp thêm 482.000 lao động so với cùng kỳ 2022, con số này phản ánh nhu cầu về lao động lớn ngay từ quý đầu năm. Do đó, các doanh nghiệp tư nhân có thể hưởng lợi khi đầu tư vào phân khúc này do thị trường có nhu cầu cao.

"Với sự phát triển khu vực công nghiệp liên tục, dòng vốn FDI ổn định, lực lượng lao động sản xuất lớn kết hợp với các chính sách khuyến khích đầu tư, NOCN sẽ là phân khúc ngách hấp dẫn trong thời gian tới", bà Vân nhận định.

Bài liên quan

Thực trạng và giải pháp nhà ở công nhân, nhà ở xã hội tại TP.HCM

Hải Phòng mời gọi nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội hơn 5.800 tỷ đồng

Nghịch lý người mua nhà ở xã hội phải vay lãi suất thương mại 9%?

Đại biểu Quốc hội: Làm nhà ở xã hội phải có trường học, siêu thị cho người lao động