Chuyên gia hiến kế giúp hạn chế những 'cơn sốt đất' chạy theo quy hoạch trên giấy

Thời gian gần đây, tình trạng “sốt đất” (hiện tượng giá đất tăng nhanh đột biến trong thời gian ngắn) thường xuyên xảy ra và có diễn biến phức tạp tại nhiều địa phương, đặc biệt là những khu vực có thông tin được đề xuất quy hoạch thực hiện các dự án, công trình…

Tại khu vực phía Nam, điểm hình gần đây nhất là thông tin Sở Nội vụ TP.HCM có tờ trình UBND thành phố về công tác chuẩn bị xây dựng đề án chuyển đổi một số huyện thành quận hoặc thành phố giai đoạn 2021 – 2030.

Theo đó, Sở Nội vụ TP.HCM đã đề xuất chuyển huyện Hóc Môn, Bình Chánh và Nhà Bè thành quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM giai đoạn 2021 – 2025. Tương tự, huyện Củ Chi, Cần Giờ sẽ thực hiện trong giai đoạn 2025 – 2030.

Tuy đề án chuyển đổi 5 huyện ngoại thành TP.HCM lên quận mới chỉ là bước chuẩn bị, thế nhưng thông tin này ngay lập tức đã tác động đến giá nhà đất tại các khu vực nói trên.

Đáng chú ý nhất là "cơn sốt đất" xảy ra tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, sau khi có thông tin khu vực này sắp quy hoạch để xây dựng sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 ha, giới đầu cơ, cò đất… ở nhiều nơi đã “ồ ạt”đổ lên Bình Phước và biến nhiều khu vực tại các xã An Khương, Tân Lợi thuộc huyện Hớn Quản trở thành “chảo lửa sốt đất".

Tình trạng tương tự cũng xảy ra thường xuyên tại một số tỉnh, thành khác ở khu vực phía Nam như Đồng Nai, Tây Ninh, Phú Quốc,… Tuy nhiên, điều đáng nói việc sốt đất chỉ diễn ra trong một thời gian ngắn, rồi sau đó dần nguội lạnh.

Theo nhiều chuyên gia, bản chất mọi hiện tượng “sốt đất” đều bắt nguồn từ các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng của các địa phương hoặc có thông tin thực hiện đầu tư dự án của các tập đoàn bất động sản lớn, nắm bắt được tâm lý đầu tư của người dân giới đầu cơ lợi dụng những yếu tố này để “thổi giá” đất tại các khu vực này ngày càng nóng lên, gây ra tình trạng "sốt đất" và hệ quả của việc chạy theo những "cơn sốt đất" này là người dân địa phương mất đi nguồn thu nhập chính từ đất sản xuất nông nghiệp; các nhà đầu tư cá nhân có nguy cơ chịu gánh nặng tài chính khi ôm đất chờ thời,…

Thông tin với Nhadautu.vn về vấn đề trên, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho biết, đa phần các "cơn sốt đất" xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và làm đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. Các "cơn sốt đất" dễ trở thành ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng, đồn thổi và nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

“Có thể thấy, hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt cho người dân địa phương từ việc họ mất đi nguồn thu nhập chính, những nhà đầu tư cá nhân có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kỳ vọng thêm vào đó là gánh nặng về tài chính. Còn nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế”, TS. Sử Ngọc Khương nhận định.

Theo đó, để hạn chế tình trạng “sốt đất ảo”, TS. Sử Ngọc Khương cho rằng, cần có sự quan tâm của các cấp quản lý, đi cùng với đó là việc quy hoạch tại các khu vực phải hợp lý. Đồng thời, đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân, đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ giúp cho việc tránh xảy ra những “bong bóng” nhà đất.

Lấy dẫn chứng "sốt đất" từ việc 5 huyện của TP.HCM được đề xuất lên quận, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơn sốt đất ở những khu vực này là cơn sốt đất nền, chứ không phải đất dự án và giới đầu nậu, cò đất chính là thủ phạm chính gây ra, cũng là bên thủ lợi, điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ lớn với thị trường bất động sản về tính bền vững.

“UBND thành phố cần công bố rõ thông tin, bởi vì những thông tin về 5 huyện của TP.HCM… lên quận, bị giới cò đất lợi dụng, tung tin hỏa mù. Chưa kể, các dự án của tập đoàn lớn đang chuẩn bị đầu tư vào TP.HCM cũng chung tình cảnh tương tự bị giới cò đất và đầu nậu lợi dụng để đẩy giá”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Bên cạnh đó, để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, rửa tiền, phòng chống “bong bóng” trên thị trường bất động sản, Chủ tịch HoREA đề xuất ban hành quy định đánh thuế người có nhiều nhà có giá trị lớn; quy định đánh thuế đối tượng đầu cơ, bao chiếm, không đưa nhà, đất vào sử dụng hoặc làm giá, thổi giá tạo ra “bong bóng”, sốt ảo.

Đồng tình với quan điểm trên, theo Chuyên gia kinh tế - TS. Đinh Thế Hiển, biện pháp tối ưu nhất là nhà nước cần có mức thuế phù hợp với giá trị từng khu đất mà cá nhân tổ chức sở hữu, đồng thời, thu thuế đều đặn hàng tháng.

Lý giải rõ hơn về vấn đề này, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, cần phải đặt câu hỏi “Tại sao các nước trên thế giới không có sốt đất, trong khi Việt Nam tình trạng này lại thường xuyên xảy ra?”. Theo đó, các nước trên thế giới chu kỳ tăng - giảm bất động sản đa phần phụ thuộc vào tình hình kinh tế, nếu nền kinh tế phát triển, giá đất sẽ tăng và ngược lại. Còn ở Việt Nam sốt đất xảy ra lại có 2 dạng: Thứ nhất là giá đất tăng khi các cơ sở hạ tầng, dự án được nhà nước đầu tư thực hiện thì người mua đất trước sẽ có lời; thứ hai là các công trình quy hoạch còn “nằm trên giấy” nhưng được “cò đất” tung tin để lôi kéo người mua.

Mặt khác, đối với các nước trên thế giới khi mua đất dù có khai thác hay không thì Chính phủ vẫn thu thuế đều đặn theo hàng tháng, với mức tiền thuế khá cao, trung bình từ 20-30% tùy vào giá trị khu đất. Đây cũng là cách hạn chế tình trạng đầu tư ôm đất. Trong khi đó, tại Việt Nam chỉ cần sang thuế trước bạ 2% một lần rồi ôm đất “rung đùi chờ bán”, đây là vấn đề khác biệt giữa Việt Nam và các nước trên thế giới cần phải lưu ý.

"Nếu việc thu thuế hợp lý và đều đặn sẽ tránh tình trạng chỉ có người mua đất được hưởng lợi. Bởi, số tiền đóng thuế sẽ được nhà nước đầu tư vào các công trình dân sinh, giải quyết các vấn đề an sinh xã hội được tốt hơn,... và những quyền lợi này toàn dân đều hưởng. Đồng thời, cũng giảm thiểu tình trạng đầu cơ, gây sốt đất tại nhiều khu vực ở nước ta như hiện nay", TS. Đinh Thế Hiển nói.

Bài liên quan

Cơn sốt đất nền vùng ven TP. Vinh và những chiêu trò thổi giá

Sốt đất có lặp lại ở TP. Phú Quốc?

Thành lập 3 thị xã tại Thanh Hóa, Bình Định, Phú Yên, liệu có xảy ra nguy cơ sốt đất nền cục bộ?

Dự án 'ma', sốt đất ảo náo loạn thị trường