Khó tiếp cận vốn vay ưu đãi

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 5 năm qua, tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội. Dẫn đến đơn giá nhà ở xã hội lên đến khoảng 18-20 triệu đồng/m2, tăng cao so với đơn giá 13-15 triệu đồng/m2 trong giai đoạn 2011-2015.

Đồng thời, do thiếu vốn nên nguồn cung dự án nhà ở xã hội bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở xã hội làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà ở xã hội hơn.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/8/2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2016-2020 không có “danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội” nên chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại (Vietcombank, Vietinbank, Agribank, BIDV) do Ngân hàng nhà nước chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội.  Vì vậy, người mua, thuê mua nhà ở xã hội gần như không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, việc chưa bố trí được đủ nguồn “vốn mồi” từ ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, hoặc cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng nhà nước chỉ định, là một trong ba nguyên nhân chủ yếu, dẫn đến không thực hiện được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn 2015-2020, chỉ đạt 42% kế hoạch đề ra.

Theo ông Châu, pháp luật về nhà ở quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê được hưởng ưu đãi nhiều hơn về thuế, nhưng trên thực tế chưa được áp dụng. Tuy nhiên, có rất ít doanh nghiệp có tâm và có năng lực, đã dành quỹ đất do mình tự tạo lập và tự bỏ vốn đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Mặt khác, chính sách thuế đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định giảm 50% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án nhà ở xã hội, bao gồm cả dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

"Sự thiếu thống nhất, không đồng bộ với giữa Luật Thuế với quy định của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP, khiến dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê không được giảm 70% thuế suất", Chủ tịch HoREA nhận định.

Ngoài ra, liên quan đến việc người dân muốn được vay tiền tại Ngân hàng Chính sách xã hội để mua nhà ở xã hội phải gửi tiết kiệm tối thiểu 12 tháng mới đủ điều kiện, người đứng đầu HoREA cho rằng, quy định này khá hợp lý, khi lãi suất cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội 4,8%/năm, thấp hơn lãi suất cho vay ưu đãi tại 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng nhà nước chỉ định là 5%/năm. Nhưng nay, lãi suất cho vay ưu đãi như nhau thì nên tạm dừng thực hiện quy định hộ gia đình, cá nhân khi vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội phải thực hiện việc gửi tiết kiệm.

Cần giữ nguyên quy định ưu đãi vay vốn cho người mua, thuê nhà ở xã hội

Xoay quanh việc, Ngân hàng nhà nước đề xuất “loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở”, HoREA cũng đã có văn phản hồi về vấn đề này.

Tại văn bản, HoREA cho rằng, đề xuất trên của Ngân hàng nhà nước là không phù hợp với chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014, bởi theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014 có 9 nhóm đối tượng được hỗ trợ, thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, trong đó có 5 nhóm đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở được vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi và trong 15 năm qua đã có hàng trăm ngàn người được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi về nhà ở nhà xã hội.

Theo HoREA, trong giai đoạn 2015-2020, có rất ít người dân được vay ưu đãi nhà ở xã hội, do thiếu dự án và do nguồn vốn tín dụng ưu đãi, hoặc cấp bù lãi suất quá chậm, quá ít. Mặt khác, nhà nước đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi bằng 50% lãi suất cho vay thương mại bình quân của các ngân hàng thương mại lớn nhất. Riêng Ngân hàng chính sách xã hội thì mức lãi suất cho vay hiện nay chỉ có 4,8%/năm.

Về thời hạn cho vay ưu đãi, trong giai đoạn 2006-2015 tối đa là 10 năm; giai đoạn 2015-2020 tối đa là 15 năm. Và mới đây, Nghị định 49/2021 đã nâng thời hạn tối đa lên đến 25 năm cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.

Trong khi đó, nhận định về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, các chính sách của nước ta tương đồng như chính sách nhà ở xã hội tại nhiều nước công nghiệp phát triển. Bên cạnh chính sách cho vay ưu đãi về tín dụng thì nhà nước ta còn có thêm các chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. 

Theo ông Châu, trong tổng thể các chính sách về nhà ở xã hội của nhà nước ta thì chính sách cho vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi là quan trọng bậc nhất, bởi lẽ chính sách mà người thu nhập thấp cần nhất khi mua, thuê mua nhà ở xã hội là được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn là chính sách hỗ trợ cần thiết nhất.

“Do đó, đề xuất của Ngân hàng nhà nước sẽ ‘tước bỏ’ chính sách cốt lõi của nhà nước là hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê mua nhà ở xã hội và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt nhất, có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở”, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Để tháo gỡ những khó khăn cho người mua nhà ở xã hội, HoREA đề nghị Ngân hàng nhà nước vẫn giữ nguyên quy định tại Khoản 3 Điều 6 Thông tư 25/2015/TT-NHNN (chỉ bỏ mục đích “thuê”), cụ thể, “đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà” vì vẫn phù hợp với chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014.

Mặt khác, HoREA thống nhất với Ngân hàng nhà nước về việc bổ sung quy định “tối đa không quá 500 triệu đồng” vào Khoản 4 Điều 6 Thông tư 25/2015/TT-NHNN: “Đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay”, do nội dung này đã được quy định.

Bài liên quan

Nhà ở xã hội đã ít lại còn bán sai đối tượng

Bán nhà ở xã hội theo kiểu 'bia kèm mồi'

Lời giải nào cho bài toàn nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Ì ạch phát triển nhà cho thuê, nhà ở xã hội