Bất động sản bế tắc và lời hứa giải cứu của lãnh đạo TP.HCM - Bài 2: Bế tắc nhà ở xã hội

LTS: Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ từ năm 2015 - 2018 đã có hơn 126 dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM bị “tắc” thủ tục công nhận chủ đầu tư. Và chỉ riêng năm 2020, có đến 39 dự án đầu tư của các doanh nghiệp chưa xử lý được do vướng mắc một số quy định pháp luật cũ.

Để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp, từ năm 2019 tới nay, TP.HCM đã có 4 cuộc họp giữa lãnh đạo các Sở, ngành cùng Chủ tịch UBND TP.HCM với các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, năm 2020, Chủ tịch UBND TP.HCM hứa ngày 30/4/2020 sẽ cố gắng giải cứu các dự án thoái khỏi cảnh “mắc cạn”, nhưng sau đó cuộc giải cứu bất thành.

Gần đây, vào tháng 2/2021, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong lại tiếp tục chủ trì cuộc họp và hứa tới ngày 30/4/2021 sẽ “cởi trói” cho các dự án bất động sản, nhưng đến nay các dự án bất động sản tại TP.HCM vẫn tiếp tục lâm cảnh bế tắc. Nhadautu.vn sẽ đăng tải loạt bài về vấn đề này.

3 năm vẫn chưa thể triển khai được bước đầu tiên

Đó là trường hợp của Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, đang thực hiện 2 dự án nhà ở xã hội nhưng đang vướng mắc nhiều năm vẫn chưa được giải quyết.

Bài liên quan

Bất động sản bế tắc và lời hứa giải cứu của lãnh đạo TP.HCM - Bài 1: Khi doanh nghiệp địa ốc cầu cứu

Đối với dự án nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc (dự án đã triển khai), đang vướng hàng loạt khó khăn về quyết định miễn tiền sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vay vốn ưu đãi; thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng; chính sách thuế...

Cụ thể, theo quyết định chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư cho thuê đối với 930 căn hộ, bán theo giá kinh doanh thương mại đối với 19 căn nhà phố liền kế có tổng diện tích đất 1.977m2, nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành sau khi đầu tư.

Tháng 6/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) có công văn trình UBND TP.HCM đề xuất điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án từ lâu dài sang thời hạn 50 năm. Nhưng, đến tháng 8/2018, Sở TN&MT tiếp tục có công văn khác trình UBND thành phố đề xuất thời hạn sử dụng đất sang lâu dài.

Tiếp đến tháng 1/2020, Sở TN&MT lại ra công văn nữa đề xuất UBND thành phố áp dụng thời hạn sử dụng đất với dự án là 50 năm. Tại công văn này, Sở TN&MT nhận định trên cơ sở pháp luật về thời hạn sử dụng đất đối với dự án nêu trên là lâu dài. Tháng 3/2020, Sở TN&MT đính chính, khẳng định theo quy định pháp luật thì thời hạn sử dụng đất của dự án là lâu dài.

Tuy nhiên, cho đến nay, UBND TP.HCM vẫn chưa ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất cho phía doanh nghiệp. Điều này dẫn đến việc 19 căn nhà phố của dự án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người mua.

Dù dự án được khởi công xây dựng từ năm 2017, hiện đã bàn giao 3 khối (E, D, B); đến tháng 6/2020, sẽ xây dựng hoàn chỉnh dự án và bàn giao khối C. Nhưng hiện đến thời điểm này, doanh nghiệp không thể vay tiền do không thế chấp được dự án.

Trong khi đó, theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được vay vốn ưu đãi để thực hiện dự án Nhà ở xã hội cho thuê. Dự án đã được Ngân hàng VietinBank chi nhánh Tây Sài Gòn đồng ý cho vay thương mại không ưu đãi (do Nhà nước chưa bố trí tiền tái cấp bù lãi suất cho ngân hàng nên không vay ưu đãi được).

Được biết, Công ty Lê Thành và Ngân hàng VietinBank chi nhánh Tây Sài Gòn đã ra công chứng ngày 13/10/2017 nhưng không đăng bộ được tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố vì chưa có quyết định miễn tiền sử dụng đất của UBND, dẫn đến hơn một năm nay doanh nghiệp không thể vay tiền để thực hiện dự án.

Chưa dừng lại ở đó, phía Công ty Lê Thành kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM hỗ trợ chỉ đạo Ngân hàng VietinBank chi nhánh Tây Sài Gòn cho phép công ty thế chấp tài sản dự án để vay tiền. Nhưng phía VietinBank trả lời đây là dự án cho thuê mà công ty đã ký hợp đồng cho người dân thuê nên không thế chấp tài sản dự án được dù dự án đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì căn hộ vừa thế chấp ngân hàng vừa cho người dân thuê, khi có sự cố ngân hàng không thu hồi được căn hộ (tài sản thế chấp).

Đối với dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên, theo quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020 thì khu đất này ưu tiên để phát triển nhà ở xã hội. Công ty Lê Thành đã nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư dự án tại Sở Kế hoạch và Đầu tư từ tháng 3/2019 đến nay đã gần 2 năm nhưng vẫn chưa có quyết định chủ trương đầu tư do vướng các khâu về chỉ tiêu quy hoạch và ranh đất thực hiện dự án.

Theo quyết định về duyệt đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 khu trung tâm và dân cư khu vực phía Tây thành phố, xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh thì chỉ tiêu quy hoạch của khu đất dự án cao 15 tầng, mật độ xây dựng 30%, nhưng hệ số sử dụng chỉ 2.0 (hệ số sử dụng đất chỉ dành cho khu nhà thấp tầng).

Do đó, dẫn đến các vướng mắc như nếu lấy tầng cao là 15 tầng nhân với mật độ xây dựng là 30%, thì hệ số sử dụng đất đã là 4.5, chưa tính nhà ở xã hội thì được tăng 50% mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất theo Điều 7, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ. Những bất hợp lý giữa các thông số kỹ thuật trong đồ án quy hoạch dẫn đến doanh nghiệp không xin được quyết định chủ trương đầu tư để triển khai dự án.

Ngoài ra còn vướng mắc khác liên quan tới ranh đất dự án. Cụ thể phía Lê Thành đề nghị UBND TP.HCM ban hành quyết định chủ trương đầu tư có tổng diện tích đất trên 34.011m2, trong đó có 32.680m2 thuộc phần đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, 1.331m2 còn lại là đường đi nội đồng và mương thoát nước nội đồng, chỉ chiếm tỷ lệ 3,9% tổng diện tích đất dự án.

Ngày 23/4/2019, Sở Kế hoạch và Đầu tư có công văn đến các Sở, ngành khác lấy ý kiến về quyết định chủ trương đầu tư dự án. Trong thời gian chờ ý kiến của các sở và để nhanh chóng được chấp thuận chủ trương đầu tư, công ty đã điều chỉnh cắt bỏ phần diện tích đường đi nội đồng và mương thoát nước ra khỏi ranh đất dự án. Tuy nhiên, ngày 9/1/2020, UBND huyện Bình Chánh có công văn đề nghị công ty cần phải đưa phần diện tích đất nêu trên vào ranh giới thực hiện dự án và phải đấu giá.

Do đó, đối với phần đất này, Công ty Lê Thành đề nghị UBND thành phố cho doanh nghiệp thuê 50 năm, vì dự án nhà ở xã hội này là để cho thuê. Ngoài ra, theo Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về quản lý và phát triển nhà ở xã hội thì đối với phần đất thực hiện nhà ở xã hội thì Nhà nước hỗ trợ cho doanh nghiệp, nhưng đối với dự án này doanh nghiệp đã tự bồi thường 100% diện tích đất, chỉ còn lại một phần nhỏ diện tích đường nội đồng do Nhà nước quản lý.

Phía công ty đề nghị UBND thành phố cho doanh nghiệp thuê 50 năm hoặc giao chung với phần đất doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Dù dự án đã được điều chỉnh, xây dựng tối đa 18 tầng, quy mô hơn 2.500 người thế nhưng cho đến nay, Công ty Lê Thành vẫn chưa thể hoàn thiện các bước để triển khai, thực hiện dự án.

Ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, cách đây 1 năm cũng tại cuộc gặp gỡ giữa doanh nghiệp bất động sản và lãnh đạo UBND TP.HCM, ông có kiến nghị điều chỉnh quy hoạch cục bộ cho dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên, sau đó được các sở ngành hỗ trợ rất nhiều nhưng đến nay TP.HCM vẫn chưa ban hành quyết định điều chỉnh quy hoạch.

“Dự án đã triển khai 3 năm nhưng vẫn chưa thể triển khai được bước đầu tiên là công nhận chủ đầu tư. Do đó, mốc thời gian giải quyết hồ sơ 1 dự án nhà ở từ trên 3 năm kéo xuống còn 215 ngày như Sở Xây dựng đề nghị UBND thành phố xem xét liệu có khả thi? Vấn đề là liên thông giữa các sở, ngành, giữa các phòng chuyên môn với UBND quận huyện vẫn chưa thông khi mỗi văn bản trao đổi giữa các bên cũng mất vài ba tháng đề xuất. Để khơi thông sự bế tắc của thị trường bất động sản, chỉ cần làm nhanh thủ tục pháp lý cho dự án, thúc đẩy nguồn cung, cân đối lệch pha cung cầu như hiện nay”, ông Nghĩa bức xúc.

Doanh nghiệp khóc nghẹn khi gặp Chủ tịch TP.HCM

Cuộc họp với UBND TP.HCM mới đây, bà Nguyễn Thị Như Loan - Chủ tịch HĐQT CTCP Quốc Cường Gia Lai đã khóc nghẹn trước mặt Chủ tịch UBND TP.HCM cùng lãnh đạo các Sở, ngành và các doanh nghiệp địa ốc lớn của TP.HCM vì dự án của mình chờ “giải cứu” quá lâu, doanh nghiệp rơi vào kiệt quệ vì không có dự án để triển khai. Trong khi đó, đối tác ngoại rót vốn vào phát triển dự án quá lâu nhưng vì dự án không được triển khai được nên đã kiện đòi rút vốn. Còn tìm tới các Sở, ngành xin làm việc thì lại gặp khó khăn ngay từ những chuyên viên phụ trách.

"Tôi mong muốn thực hiện dự án này có chết cũng mãn nguyện nhưng bây giờ đi gõ cửa cầu cứu khắp nơi không ai gỡ vướng mắc này được đành lực bất tòng tâm, cố gắng chờ đợi", bà Loan nói.

Cũng theo bà Loan, do bất cập của các chính sách mà công ty của bà đã mất hơn 3 năm chưa làm xong thủ tục cho dự án Phước Kiểng. Bị thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh. Công ty không biết xoay xở vào đâu, dòng tiền thu - chi không chủ động được.

“Tất cả ách tắc này chỉ vì sự bất cập của các thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, mà lỗi này hoàn toàn không phải do công ty gây ra”, bà Loan chia sẻ.

“Tôi rất đau lòng, không biết thủ tục dự án này sẽ đi đâu và về đâu?. Công ty rất bị rối, không thể có kế hoạch kinh doanh, dòng tiền thu - chi và tiền lãi công ty phải trả cho các đối tác liên doanh ngày một gia tăng. Công ty và đối tác không thể định hướng được kế hoạch sản xuất kinh doanh, vì không thể biết được thời gian hoàn tất thủ tục để chuẩn bị tài chính, nộp thuế, thi công xây dựng, thực hiện dự án”, bà Loan bày tỏ.

Bên cạnh đó, tại cuộc họp ĐHCĐ thường niên năm 2020, thông tin với các cổ đông, bà Loan chia sẻ, dự án Bắc Phước Kiển quá lớn, tổng doanh thu lên tới 50.000 – 70.000 tỷ đồng, một mình Quốc Cường Gia Lai không thể làm nổi nên công ty phải liên doanh với đối tác ngoại. Nhưng đối tác ngoại, sau 3 năm đồng hành, đang tỏ ra chán nản, muốn rút.

“Đây là bài toán rất trăn trở, không biết phải giải quyết thế nào. Dự án này là dự án sống còn của Quốc Cường Gia Lai và cũng sẽ đóng góp cho ngân sách không ít, nếu cộng cả 3 loại thuế thì phải trên 10.000 tỷ đồng”, bà Loan nói.

Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư Bắc Phước Kiển (xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè) do Công ty Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư. Dự án có diện tích 91ha, được UBND thành phố chấp thuận đầu tư từ năm 2017 và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án cũng đã được phê duyệt từ tháng 4/2017, với tổng mức đầu tư dự án 63.600 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do vướng mắc đất hỗn hợp (trong đó có đất nông nghiệp phải chuyển đổi mục đích sử dụng), nhiều lần công ty đã gửi văn bản đến Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM xin giao đất nhưng không trả lời văn bản, chỉ hướng dẫn miệng.

Bên cạnh đó, kế hoạch sử dụng đất của dự án Phước Kiển 91ha đã được phê duyệt năm 2018, nhưng nay UBND huyện Nhà Bè đang trình xin gia hạn, thì Sở Tài nguyên và Môi trường lại không đưa vào danh sách gia hạn. Thủ tục này, Sở Kế hoạch và Đầu tư đang thụ lý, nhưng hiện nay công ty không được gia hạn vì chưa có quyết định chủ trương đầu tư. Chính vì vậy, doanh nghiệp bà Loan hiện chỉ biết dài cổ chờ lãnh đạo thành phố giải cứu.

(Còn nữa)

Bài liên quan

Cuộc ‘giải cứu’ hàng trăm dự án BĐS tại TP.HCM - Bài cuối: Nỗi lòng của doanh nghiệp địa ốc

Cuộc ‘giải cứu’ hàng trăm dự án bất động sản tại TP.HCM - Bài 2: Doanh nghiệp mỏi mòn chờ giải cứu

Cuộc ‘giải cứu’ hàng trăm dự án BĐS tại TP.HCM-Bài 1: Hai năm giải cứu và sự kỳ vọng của doanh nghiệp địa ốc

TP.HCM thất bại trong việc ‘giải cứu’ chung cư cũ và nhà ven kênh