Từ "lướt sóng" đến "tạo dòng tiền": Khẩu vị đầu tư bất động sản đang thay đổi ra sao?

Từ "lướt sóng" đến bài toán tạo dòng tiền

Đã có lúc, câu hỏi lớn nhất của nhà đầu tư bất động sản là: "Bao giờ giá sẽ tăng?". Chỉ cần lựa chọn đúng thời điểm, nhiều người sẵn sàng nắm giữ tài sản trong nhiều năm với kỳ vọng hưởng lợi từ biên độ tăng giá của thị trường.

Tuy nhiên, sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài từ năm 2022 đến 2024, tư duy ấy đang dần thay đổi. Thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá trong tương lai, ngày càng nhiều nhà đầu tư bắt đầu đặt ra một câu hỏi thực tế hơn: "Tài sản này có tạo ra dòng tiền ngay trong thời gian mình sở hữu hay không?".

Sự thay đổi này phản ánh một thực tế mới của thị trường. Một lô đất có thể mang lại mức sinh lời hấp dẫn sau nhiều năm nếu thị trường thuận lợi. Nhưng trong suốt khoảng thời gian chờ đợi đó, tài sản gần như không tạo ra giá trị khai thác. Ngược lại, một bất động sản đã đi vào vận hành có thể tạo doanh thu đều đặn thông qua hoạt động lưu trú hoặc cho thuê, đồng thời vẫn có cơ hội gia tăng giá trị theo thời gian. Chính sự khác biệt này đang dần tạo nên một sự dịch chuyển trong khẩu vị đầu tư.

Những tín hiệu trên thị trường thời gian gần đây cũng phần nào phản ánh xu hướng đó.

Đơn cử, tại khu căn hộ Mường Thanh Viễn Triều do Tập đoàn Mường Thanh phát triển, mặt bằng giá giao dịch hiện nay phổ biến trong khoảng 3 - 4 tỷ đồng/căn đối với các căn hộ hai phòng ngủ có vị trí đẹp và khả năng khai thác lưu trú. Theo ghi nhận từ các nền tảng giao dịch bất động sản và môi giới địa phương, mức giá này đã tăng hơn 50% so với giai đoạn thị trường trầm lắng.

Tương tự, tại Gold Coast Nha Trang, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp cũng được ghi nhận tăng khoảng 30 - 40% trong vài năm gần đây. Đây là một trong những dự án sở hữu vị trí trung tâm, được vận hành ổn định và duy trì khả năng khai thác cho thuê, nhờ đó tiếp tục thu hút sự quan tâm của cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư.

Điều đáng chú ý là cả hai dự án đều không phải những sản phẩm mới ra mắt hay được thúc đẩy bởi các chiến dịch truyền thông quy mô lớn. Điểm chung của chúng nằm ở việc đã hình thành hoạt động vận hành ổn định, có nguồn khách thực tế, khả năng khai thác rõ ràng và tính thanh khoản được cải thiện theo thời gian. Đây cũng là yếu tố giúp giá trị tài sản được củng cố ngay cả trong bối cảnh thị trường trải qua giai đoạn điều chỉnh.

Nhìn rộng hơn, đây không phải là câu chuyện riêng của một vài dự án, mà phản ánh sự thay đổi trong tư duy của thị trường. Nếu trước đây nhiều quyết định đầu tư được dẫn dắt bởi kỳ vọng tăng giá, thì hiện nay hiệu quả khai thác và khả năng tạo dòng tiền đang trở thành một trong những tiêu chí quan trọng để đánh giá giá trị của bất động sản.

Có thể nói, sau một chu kỳ sàng lọc, thị trường đang bước sang giai đoạn mà những tài sản tạo dòng tiền bắt đầu lấy lại lợi thế. Và Nha Trang là một trong những địa phương cho thấy rõ xu hướng này.

Nha Trang đang trở thành điểm đến của bất động sản tạo dòng tiền

Nếu sự thay đổi trong tư duy đầu tư là một xu hướng chung của thị trường, thì không phải địa phương nào cũng có đủ điều kiện để đón đầu xu hướng ấy. Muốn một bất động sản tạo dòng tiền phát huy giá trị, điều kiện tiên quyết vẫn là một thị trường có nhu cầu lưu trú thực và khả năng khai thác bền vững.

Đó cũng là lý do Nha Trang đang được nhiều nhà đầu tư nhắc đến như một trong những điểm sáng của bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn hiện nay.

Khác với nhiều thị trường du lịch mang tính mùa vụ, Nha Trang hội tụ đồng thời nhiều động lực tăng trưởng. Bên cạnh lượng khách nội địa phục hồi mạnh mẽ, thành phố còn ghi nhận sự trở lại của khách quốc tế từ các thị trường trọng điểm như Hàn Quốc, Trung Quốc và Nga. Cùng với đó là xu hướng lưu trú dài ngày, làm việc kết hợp nghỉ dưỡng (workation) và nhu cầu sở hữu ngôi nhà thứ hai (second home) ngày càng gia tăng.

Sự cộng hưởng của nhiều dòng khách khác nhau giúp hoạt động lưu trú tại Nha Trang duy trì nhịp tăng trưởng ổn định hơn, tạo nền tảng cho các bất động sản vận hành khai thác hiệu quả. Đây cũng là lợi thế mà không nhiều thị trường nghỉ dưỡng hiện nay có được.

Ở góc độ đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc giá trị của tài sản không chỉ đến từ tiềm năng tăng giá trong tương lai mà còn được bồi đắp bởi hiệu quả khai thác ngay trong quá trình sở hữu. Khi lượng khách tăng lên, công suất lưu trú cải thiện và nhu cầu thuê ổn định hơn, khả năng tạo dòng tiền của bất động sản cũng được củng cố theo.

Theo nhiều chuyên gia, đây là một trong những nguyên nhân khiến dòng vốn đang có xu hướng dịch chuyển trở lại các đô thị du lịch có nền tảng vận hành tốt, trong đó Nha Trang được đánh giá là một trong những thị trường hưởng lợi sớm.

Sự thay đổi ấy cũng phản ánh chân dung của một thế hệ nhà đầu tư mới. Nếu trước đây, nhiều người sẵn sàng chấp nhận nắm giữ tài sản trong nhiều năm chỉ để chờ tăng giá, thì hiện nay họ có xu hướng tìm kiếm những sản phẩm có thể đáp ứng đồng thời nhiều mục tiêu: vừa tạo nguồn thu từ khai thác, vừa có dư địa gia tăng giá trị trong dài hạn.

Nói cách khác, nhà đầu tư ngày nay không còn muốn lựa chọn giữa "chờ tăng giá" hay "tạo dòng tiền". Họ kỳ vọng một tài sản có thể mang lại cả hai giá trị trong cùng một chu kỳ đầu tư.

Trong bối cảnh ngành du lịch tiếp tục được dự báo duy trì đà tăng trưởng, nhiều chuyên gia nhận định nhóm bất động sản có khả năng vận hành và khai thác thực sẽ là những tài sản hưởng lợi đầu tiên. Đây không chỉ là xu hướng của riêng Nha Trang mà còn phản ánh sự dịch chuyển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam sang giai đoạn phát triển thực chất và bền vững hơn.