Phó Tổng Giám đốc Regal Group Trần Ngọc Thái: 'Săn quỹ đất ngàn tỷ không dành cho những người mộng mơ và dung túng cho sự dễ dãi'

Nhân dịp kỷ niệm 15 năm thành lập Tập đoàn, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện chuyên sâu cùng ông, để vén bức màn "hậu trường" của những thương vụ M&A khét tiếng và giải mã thứ DNA đã kiến tạo nên những "Người Regal" thực thụ.

Từ chuyên viên Marketing đến "Tướng" tiên phong mở cõi: Hành trình không có thảm đỏ

PV: Thưa ông, việc đi từ một chuyên viên Marketing năm 2012 lên đến vị trí Phó Tổng Giám đốc phụ trách khối Đầu tư Quỹ đất là một bước nhảy vọt hiếm thấy. Ông đã trải qua sự dịch chuyển đó như thế nào?

Ông Trần Ngọc Thái: Tôi bước chân vào Regal Group khi thị trường bất động sản đang chìm dưới đáy của cuộc khủng hoảng. Lúc đó, quy mô công ty còn nhỏ, không có ranh giới rạch ròi giữa các phòng ban. Tôi bắt đầu bằng Marketing, rồi bị "đẩy" sang Kinh doanh, làm Trưởng nhóm, tiến lên Trưởng phòng Đầu tư, Giám đốc Khối và nay là Phó Tổng Giám đốc.

Sẽ không có một lộ trình thăng tiến nào được vẽ sẵn trên giấy. Có những thời điểm, tôi bị ném vào một điểm nóng pháp lý hay một dự án hoàn toàn mới chỉ vì Tập đoàn cần một người dám đi đến những nơi đối thủ chưa kịp đặt chân. Điều tôi trân quý nhất ở Regal Group là văn hóa "Trao quyền và dung nạp sai lầm". Ở nhiều doanh nghiệp, một quyết định sai có thể là dấu chấm hết. Ở đây, sai lầm trên thực địa là học phí bắt buộc để trưởng thành.

PV: Trải qua vô số thương vụ thâu tóm quỹ đất, đâu là bài học đắt giá nhất định hình nên triết lý làm nghề của ông?

Ông Trần Ngọc Thái: Đó là một nguyên tắc có phần tàn nhẫn: "Đừng bao giờ yêu một khu đất trước khi hợp đồng pháp lý được ký kết trọn vẹn". Đó là máu và nước mắt của nghề làm quỹ đất. Có những đại dự án chúng tôi bám trụ 2-3 năm ròng rã, đổ tiền tỷ để đo đạc, lập quy hoạch, đàm phán mòn mỏi... nhưng rồi vướng mắc pháp lý ở phút thứ 89 hoặc chủ đất "lật kèo". Những lúc đó, bạn phải "đủ lạnh" để dứt bỏ và lập tức tìm kiếm tọa độ mới. Trong cuộc chơi quỹ đất, sự kiên nhẫn, tỉnh táo và tuân thủ thượng tôn pháp luật luôn được đặt cao hơn sự liều lĩnh mù quáng.

"Săn đất": Nghệ thuật đi trên dây và bộ lọc "Tứ giác vàng"

PV: Được biết, ông là người trực tiếp cầm trịch các thương vụ M&A và đấu giá quỹ đất của Regal Group dọc dải Việt Nam, điều gì khiến Tập đoàn kiên định đổ hàng chục ngàn tỷ vào thị trường đầy thách thức này?

Ông Trần Ngọc Thái: Từ dải đất miền Trung chưa bao giờ là một bài toán dễ giải. Khung pháp lý dự án phức tạp, hạ tầng nhiều nơi chưa đồng bộ và sức hấp thụ không thể bùng nổ tức thì như đầu tàu Hà Nội hay TP. HCM. Nhưng dưới góc nhìn của giới đầu tư chiến lược, chúng tôi nhìn thấy "mỏ vàng" chưa được khai phá: Địa thế thiên nhiên trác tuyệt, tiềm năng du lịch quốc tế, và khao khát cháy bỏng của giới tinh hoa địa phương về một không gian sống đạt chuẩn toàn cầu.

Tôi vẫn nhớ như in thời điểm thiết lập dự án Regal Legend tại Đồng Hới, Quảng Trị. Chúng tôi mất gần 3 năm vật lộn với các thủ tục pháp lý, từ chấp thuận chủ trương, phê duyệt quy hoạch 1/500 đến đền bù giải tỏa. Có những đêm đội ngũ lãnh đạo ngồi lại, nhìn chi phí vốn bị chôn vùi và tự hỏi: Đi tiếp hay dừng lại? Quyết định của CEO Trần Ngọc Thành khi đó rất đanh thép: "Đi tiếp, nhưng phải siết chặt kỷ luật tài chính". Chúng tôi tái cấu trúc nguồn vốn, giữ tỷ lệ đòn bẩy ở mức an toàn tuyệt đối để dự án có thể tự sống sót ngay cả khi thị trường đóng băng.

Ngày hôm nay, khi nhìn Regal Legend vươn mình trở thành "Kinh đô giải trí toàn cầu" và là biểu tượng thịnh vượng của Quảng Trị, chúng tôi biết những đêm mất ngủ đó là hoàn toàn xứng đáng.

PV: Vậy Regal Group áp dụng bộ tiêu chí nào để quyết định “xuống tiền” gom một quỹ đất, thưa ông?

Ông Trần Ngọc Thái: Chúng tôi vận hành một bộ lọc vô cùng khắc nghiệt, được CEO Trần Ngọc Thành đúc kết thành nguyên lý "Tứ giác vàng".

Một là, vị thế độc bản: Phải là tâm điểm quy hoạch, cửa ngõ giao thương hoặc sở hữu mặt tiền thủy bao (Sông - Biển - Hồ).

Hai là pháp lý minh bạch: Quỹ đất phải "sạch" hoặc có lộ trình tháo gỡ pháp lý rành mạch. Dù biên độ lợi nhuận có khủng khiếp đến đâu, nếu pháp lý có tì vết, Regal Group lập tức từ chối.

Ba là tầm nhìn vĩ mô: Khu đất này 10 năm nữa sẽ định hình bộ mặt đô thị ra sao?

Bốn là giá trị cộng đồng: Dự án có tạo ra hệ sinh thái kinh tế đêm, giải quyết việc làm và nâng tầm di sản địa phương không?

Thiếu 1 trong 4 yếu tố này, chúng tôi sẵn sàng bỏ ngang dù đã chi hàng chục tỷ đồng tiền cọc và khảo sát. Đau xót về tài chính trước mắt, nhưng đó là sự bảo chứng cho an toàn dài hạn của Tập đoàn.

Khí chất "Người Regal": Sự vĩ đại không sinh ra từ sự dễ dãi

PV: Giới thầu thợ và nhân viên thường nhắc đến ông như một vị sếp “cực đoan” với sự hoàn hảo, người sẵn sàng soi từng viên gạch trên công trường. Khí chất này được hình thành từ đâu?

Ông Trần Ngọc Thái: Nó được "di truyền" trực tiếp từ Chủ tịch Trần Ngọc Thành. Anh ấy là người đã lôi tôi ra khỏi phòng máy lạnh, đi thực địa hàng chục dự án, dạy tôi cách nhìn một vết nứt nhỏ để bắt mạch chất lượng bê tông, cách gõ vào phiến đá để phân biệt hàng tự nhiên nhập khẩu hay hàng nhân tạo rẻ tiền.

Tôi không bao giờ quên sự kiện tại công trường Regal Victoria. Anh Thành đã ra lệnh đập bỏ toàn bộ một mảng tường ốp đá mặt tiền đã hoàn thiện chỉ vì màu sắc giữa các phiến đá bị lệch tone một tỷ lệ rất nhỏ. Chi phí đội lên cả tỷ đồng, nhưng câu nói của anh ấy khiến tôi thức tỉnh: "Một khi công trình đã đóng logo Regal, mọi thứ phải đạt mức độ hoàn mỹ tuyệt đối".

Từ khoảnh khắc đó, tôi định nghĩa lại khái niệm "Người Regal": Không chỉ là làm đúng quy trình, mà là tuyệt đối không dung túng cho sự "gần đúng" hay "tạm được". Trong khối Đầu tư Quỹ đất của tôi, một tờ trình pháp lý hay một con số tài chính phải được rà soát chéo 3 vòng trước khi đặt bút ký. Sai lầm vì thiếu kinh nghiệm có thể được đào tạo lại, nhưng sự cẩu thả thì không có chỗ đứng tại đây.

PV: Ông đã "truyền lửa" văn hóa thực chiến đó cho đội ngũ kế cận như thế nào?

Ông Trần Ngọc Thái: Tôi vứt bỏ những giáo trình lý thuyết sáo rỗng. Tôi đưa các bạn trẻ vào những chuyến thực địa kéo dài nhiều ngày, đi dọc từ Đà Nẵng, Quảng Nam ra đến Huế, Quảng Trị. Ngay trên thực địa, tôi dạy họ cách giải mã bản đồ quy hoạch, nghệ thuật đàm phán với chủ đất, và cách đánh hơi những "chiếc bẫy pháp lý" chết người. Hay là những cuộc họp ngày đêm các tỉnh thành đấu thầu/đấu giá các quỹ đất phát triển đô thị bởi chúng tôi hiểu rằng "Việt Nam cần nhiều sản phẩm chất lượng toàn cầu để thu hút cư dân thế giới họ đến sống và làm việc".

Về đến văn phòng, họ phải làm báo cáo độc lập. Tôi sẽ "vặn vẹo" từng con số: Dòng tiền lập dự toán đâu? Phương án dự phòng rủi ro pháp lý là gì? Áp lực cực lớn, có người đã bỏ cuộc. Nhưng những ai trụ lại đều trở thành những "con sói" săn quỹ đất sắc bén nhất thị trường. Đó là di sản tự hào nhất trong sự nghiệp quản trị của tôi.

PV: Đứng ở cột mốc 15 năm, ông có thông điệp gì muốn gửi gắm đến cổ đông, đối tác và những thế hệ tiếp nối của Regal Group?

Ông Trần Ngọc Thái: Với cổ đông và đối tác: Xin tri ân sự kiên định của quý vị. Trong đầu tư pháp lý dự án, đôi khi chúng tôi không thể đưa ra một mốc thời gian chính xác từng ngày, vì đó là một cuộc chiến dai dẳng với thủ tục. Nhưng Regal Group chưa bao giờ biết lùi bước. Mọi cam kết về tiến độ thần tốc, về chuẩn mực vật liệu xa xỉ, và đặc biệt là sổ hồng trao tay, chúng tôi đều đã và đang chứng minh bằng thực chứng.

Với các thế hệ "Người Regal" tương lai: Đừng bao giờ lấy xuất phát điểm làm giới hạn. Tôi bước vào đây với tư cách một nhân viên Marketing, không bằng cấp chuyên môn về Luật hay Đầu tư. Nhưng Regal Group đã trao cho tôi một sân chơi đủ lớn để va vấp, vấp ngã và tự đứng lên kiến tạo giá trị. Sự cầu thị, lòng trung thành và kỷ luật thép luôn được định giá cao hơn mọi loại bằng cấp.

15 năm chỉ là phần mở bài của một cuốn sử thi. Regal Group không sinh ra để lướt sóng những cơn sốt đất ảo. Chúng tôi chọn con đường khó: Ở lại, cắm rễ và kiến tạo những di sản trường tồn. Tôi có một niềm tin mãnh liệt rằng, 15 năm nữa, khi nhìn lại những tuyệt tác như Regal Legend hay Regal Complex, chúng ta sẽ được quyền ngẩng cao đầu tự hào về một đế chế mà chúng ta đã chung tay xây đắp.

PV: Trân trọng cảm ơn ông về một cuộc trò chuyện đầy sắc bén và truyền cảm hứng. Chúc Regal Group tiếp tục vươn mình mạnh mẽ và thiết lập những đỉnh cao mới trong kỷ nguyên tiếp theo!