Trung Quốc giải cứu thị trường bất động sản 

Động thái trên là một trong những tín hiệu cho thấy Chủ tịch Tập Cận Bình đang hướng chú ý đến thúc đẩy nền kinh tế lớn thứ hai thế giới ngay sau Đại hội Đảng, theo Bloomberg.

Gói hỗ trợ chính sách

Thứ Sáu tuần trước, nhà chức trách Trung Quốc đưa ra một gói hỗ trợ chính sách gồm 16 điểm nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản, từ giải quyết khủng hoảng thanh khoản cho các nhà phát triển bất động sản đến nới lỏng yêu cầu thanh toán khoản ban đầu đối với người mua nhà.

Động thái này được kỳ vọng sẽ giúp triển vọng tăng trưởng của Trung Quốc sáng sủa hơn và thêm động lực cho thị trường đi lên - loại chuyển động xuất hiện từ đầu tháng này, dù những khó khăn lớn của nền kinh tế và lĩnh vực bất động sản có thể sẽ vẫn tồn tại.

Cổ phiếu, trái phiếu của các nhà phát triển bất động sản tăng mạnh sáng thứ Hai tuần này. Số liệu của Bloomberg Intelligence cho thấy cổ phiếu của các doanh nghiệp xây dựng tăng 15%, đưa mức tăng từ đầu tháng đến nay lên 56%. Công ty Country Garden Holdings có mức tăng kỷ lục, 52%.

Cuối tháng 10, “không khí ảm đạm” bao trùm thị trường bất động sản, nhưng tình hình nay đã đảo ngược.

Ngay sau Đại hội Đảng (ngày 16-22/10), chỉ số Hang Seng đã lấy lại những “mất mát” trước đó, chuyển từ một trong những chỉ số chứng khoán yếu nhất thế giới sang một trong những chỉ số tốt nhất.

Larry Hu, kinh tế trưởng về Trung Quốc tại tập đoàn tài chính toàn cầu Macquarie Group, bình luận: “Chính sách đã được nới lỏng rất đáng kể. Có vẻ như sau Đại hội Đảng, dư địa cho thay đổi chính sách đã mở rộng trên nhiều mặt trận, trong đó có hai trở ngại lớn của nền kinh tế Trung Quốc: chính sách “zero-Covid” và thị trường bất động sản.”

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Ủy ban Điều tiết Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc hôm thứ Sáu ra thông báo chung gửi tới các tổ chức tài chính, trong đó có kế hoạch đảm bảo “sự phát triển ổn định và lành mạnh” của ngành bất động sản.

Một phần của kế hoạch “giải cứu” là những khoản vay ngân hàng, vay tín chấp của các nhà phát triển bất động sản đến hạn thanh toán trong sáu tháng tới có thể được gia hạn một năm. Việc trả nợ trái phiếu của nhóm doanh nghiệp này cũng có thể được gia hạn hoặc hoán đổi thông qua đàm phán.

Thay đổi cuộc chơi

Các nhà phân tích ở Citigroup cho rằng động thái này “có thể làm thay đổi cuộc chơi vì đây là chính sách hỗ trợ toàn diện đầu tiên từ chính quyền trung ương, không giống như các bước đi từ từ, nho nhỏ trước đó.”

Nhà chức trách hôm thứ Sáu cũng ban hành một loạt các biện pháp thay đổi cách ứng phó với đại dịch, trong đó có việc thôi không yêu cầu xét nghiệm COVID-19 và giảm thời gian cách ly đối với người di chuyển giữa các vùng nguy cơ dịch hay tiếp xúc gần với người bệnh.

Shen Meng, giám đốc ngân hàng đầu tư Chanson & Co. có trụ sở tại Bắc Kinh, cho biết: “Sự bi quan tột độ trên thị trường cuối cùng cũng dẫn đến những thay đổi chính sách quan trọng đối với hai lực cản lớn nhất đối với nền kinh tế: chính sách “zero-Covid” và thị trường bất động sản. Nhưng vẫn rất khó dự báo các động thái trên có tạo được bước ngoặt cho nền kinh tế không.”

Trong vài tháng qua, nhà chức trách đã tìm cách làm dịu bớt cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản bằng một loạt biện pháp như cắt giảm lãi suất, thúc giục các ngân hàng lớn tung ra những khoản cho vay có tổng trị giá tới 1 nghìn tỷ nhân dân tệ (140 tỷ đô la Mỹ) cho những tháng cuối năm và cung cấp những khoản vay đặc biệt thông qua các ngân hàng chính sách để đảm bảo các dự án bất động sản được thực hiện, bàn giao cho khách đúng hẹn.

Nước này cũng mở rộng một chương trình hỗ trợ tài chính chủ chốt trị giá 250 tỷ nhân dân tệ dành cho các công ty tư nhân, trong đó có các công ty bất động sản, nhằm giúp các nhà phát triển bất động sản bán được nhiều trái phiếu hơn và giảm bớt khó khăn về thanh khoản.

Một trong những thay đổi chính sách lớn nhất trong thông báo là cho phép nới lỏng “tạm thời” các hạn chế đối với ngành ngân hàng khi cho các nhà phát triển bất động sản vay.

Trung Quốc bắt đầu hạn chế cho vay đối với lĩnh vực này năm 2021 nhằm kiểm soát chặt một ngành có nguy cơ bong bóng và hạn chế đòn bẩy đối với một số nhà phát triển bất động sản dạng lớn nhất nước này.

Ngoài ra, cơ quan quản lý khuyến khích các đơn vị cho vay đàm phán với người mua nhà về gia hạn trả nợ các khoản vay có thế chấp và nhấn mạnh rằng điểm tín dụng của người mua sẽ được duy trì. Điểm tín dụng là chỉ số cho thấy khả năng trả nợ của người đi vay.

Những bước đi trên có thể giúp giảm nguy cơ bất ổn xã hội từ những người mua nhà, những người đã tham gia vào một cuộc tẩy chay rộng khắp - không thanh toán đối với các khoản vay mua nhà có thế chấp từ tháng Bảy.

Phân khúc nhà mới xây trị giá 2,4 nghìn tỷ đô la của Trung Quốc mong manh dễ vỡ và các khoản nợ bất động sản không có khả năng thanh toán đã tăng cao.

Theo dữ liệu chính thức mới nhất, hồi tháng 9, sự sụt giảm của giá ở phân khúc thị trường nhà có sẵn ở mức nghiêm trọng nhất trong gần tám năm. Tại các ngân hàng, tỷ lệ nợ xấu liên quan đến bất động sản đã tăng lên 30%, theo ước tính của Citigroup.

Các nhà phát triển bất động sản đang đối mặt với một “núi” nợ đến hạn thanh toán. Các khoản vay trong và ngoài nước trong lĩnh vực bất động sản đến hạn vào cuối năm 2023 ở Trung Quốc lên tới ít nhất 292 tỷ đô la. Con số này gồm 53,7 tỷ đô la vay trong năm nay và 72,3 tỷ đáo hạn trong quý đầu tiên của năm tới.

Kristy Hung, chuyên gia phân tích bất động sản, nói với Bloomberg rằng triển vọng của ngành bất động sản và toàn bộ nền kinh tế Trung Quốc có thể sẽ phụ thuộc vào khả năng các biện pháp hỗ trợ mới nhất này sẽ giúp phục hồi niềm tin của ngân hàng, nhà đầu tư và người mua nhà đến mức độ nào.

Rủi ro có một cuộc đổ vỡ dây chuyền lan đến thị trường tài chính có thể là nguyên nhân chính buộc Bắc Kinh phải hành động.

Shen Meng, giám đốc ngân hàng đầu tư Chanson & Co, nói thêm: “Các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc đang đối mặt với một núi nợ đến hạn trong năm tới. Nếu cơ quan quản lý không điều chỉnh chính sách, thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản sẽ tiếp tục xấu đi. Điều này rất có thể sẽ gây ra rủi ro cho hệ thống tài chính.”

Thị trường tài chính Trung Quốc hiện đã rất căng thẳng. Tháng 10, tín dụng của các ngân hàng Trung Quốc ở mức thấp nhất trong gần 5 năm. Tốc độ tăng trưởng tín dụng chậm so với kỳ vọng, bất chấp nỗ lực gần đây của ngân hàng trung ương nhằm thúc đẩy hoạt động cho vay.

Các tổ chức tài chính chỉ cho vay được 615 tỷ nhân dân tệ (84,8 tỷ đô la) trong tháng 10, giảm từ mức 2.500 tỷ nhân dân tệ trong tháng 9 và là mức thấp nhất theo tháng kể từ tháng 12/2017, theo Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc.

*Theo Bloomberg, Caixin Global