Những tiêu chí nào để lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội?

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong các năm qua, nhiều khu đất sạch thuộc Nhà nước quản lý được quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội, nhưng không được đưa vào sử dụng, để hoang hóa rất lãng phí, trong lúc rất thiếu nhà ở xã hội, mà nguyên nhân là chưa xây dựng được cơ chế, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, trong đó có phương thức đấu thầu.

Để giải quyết vấn đề này, tại Khoản 7 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ đã giao cho “Bộ Xây dựng hướng dẫn quy định về điều kiện, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội”.

Nhằm góp tiếng nói chung cho doanh nghiệp bất động sản, cũng như sửa đổi một số quy phạm pháp luật đang cản trở hoạt động phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, HoREA đã kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét 7 tiêu chí để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, đối với trường hợp đã có quỹ đất sạch thuộc Nhà nước quản lý, được quy hoạch phát triển nhà ở xã hội.

Thứ nhất là tiêu chí về vốn đầu tư.

Thứ hai là tiêu chí về lợi nhuân định mức.

Tại Khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng mức đầu tư. Do vậy, các nhà đầu tư dự thầu có thể cạnh tranh bằng cách giảm lợi nhuận định mức.

Thứ ba là tiêu chí về mức hưởng ưu đãi về thuế, về hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, được nhà nước hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Do vậy, các nhà đầu tư dự thầu có thể cạnh tranh bằng cách giảm mức hưởng ưu đãi về thuế, giảm mức nhà nước hỗ trợ xây dựng hệ thống đầu tư hạ tầng kỹ thuật khi tham gia đấu thầu.

Thứ tư là tiêu chí về dành diện tích đất để xây dựng nhà ở thương mại.

Theo Khoản (1.b) và Khoản (1.c) Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất trong dự án nhà ở xã hội, để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, nhà ở thương mại; hoặc được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại. Do vậy, các nhà đầu tư dự thầu có thể cạnh tranh bằng cách giảm tỷ lệ diện tích đất hoặc diện tích sàn nhà ở để bán theo giá kinh doanh thương mại.

Thứ năm là tiêu chí về thời hạn cho thuê, tỷ lệ sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê của dự án.

Thứ sáu là tiêu chí về giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có năng lực sẽ đưa ra mức giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội tốt nhất, thuận lợi nhất cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội.

Cuối cùng là tiêu chí về tiến độ thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Qua 7 tiêu chí được HoREA đưa ra, tiêu chí nào được đánh giá là quan trọng?, về vấn đề này, trao đổi với Nhadautu.vn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, mỗi tiêu một tiêu chí được đưa ra đều có vai trò quan trọng, tuy nhiên, có 2 tiêu chí được cho là quan trọng nhất là tiêu chí về vốn đầu tư và tiêu chí về thời hạn cho thuê, tỷ lệ sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê của dự án.

Đối với tiêu chí về vốn đầu tư, ông Châu lý giải, theo pháp luật nhà ở, nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách Nhà nước, vốn tín dụng đầu tư phát triển của nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hợp đồng BT để cho thuê, cho thuê mua. Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi.

Tuy nhiên, trên thực tế, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội và cũng chưa được vay vốn ưu đãi tại các Ngân hàng Vietcombank, Vietinbank, BIDV, Agribank do nhà nước chưa bố trí được nguồn tái cấp vốn từ ngân sách nhà nước, hoặc cấp bù lãi suất, nên các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải tự chuẩn bị nguồn vốn đầu tư, hoặc vay ngân hàng với lãi suất thương mại.

“Với trường hợp dự án nhà ở xã hội không được bố trí đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, mà đầu tư bằng nguồn vốn của nhà đầu tư, thì tiêu chí về vốn đầu tư cũng là một tiêu chí để đánh giá năng lực của nhà đầu tư”, ông Châu nhận định.

Hay ở tiêu chí về thời hạn cho thuê, tỷ lệ sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê của dự án, theo Chủ tịch HoREA, hiện nay, đang rất thiếu nhà ở xã hội cho thuê và cũng rất cần thiết khuyến khích đầu tư nhà ở xã hội cho thuê với kỳ hạn dài, thay vì chỉ tập trung vào phương thức mua, thuê mua nhà ở xã hội. Thời gian thu hồi vốn đầu tư dự án nhà ở xã hội cho thuê khoảng trên dưới 20 năm.

"Dự án nhà ở xã hội với cam kết cho thuê dài hạn 20 năm hoặc lâu hơn, để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, công nhân lao động nghèo, người nhập cư. Do đó, tiêu chí về thời hạn cho thuê, tỷ lệ sản phẩm nhà ở xã hội cho thuê của dự án cũng là một tiêu chí quan trọng để lựa chọn nhà đầu tư có năng lực”, ông Châu nhấn mạnh.

Bài liên quan

Lời giải nào cho bài toàn nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Kiến nghị dự án dưới 2 ha phải dành quỹ đất làm nhà ở xã hội

Ì ạch phát triển nhà cho thuê, nhà ở xã hội

Hàn Quốc hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam