Căn hộ 25m2 và giấc mơ có nhà của người nghèo

Thực tế khách quan

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất quy định căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu là 25m2 là có cơ sở pháp lý, khoa học và thực tiễn. Một là, theo kết quả điều tra về dân số và nhà ở, có khá nhiều (khoảng 4,8%) hộ gia đình tại khu vực đô thị có diện tích nhà ở tối thiểu dưới 5m2/người. Do đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã đề ra mục tiêu nâng diện tích nhà ở tối thiểu lên 6m2 sàn/người vào năm 2015 và lên 8m2 sàn/người đến năm 2020. Vì thế, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 (1-3 người ở) là hợp lý và phù hợp với nhu cầu, đặc biệt là những người có thu nhập thấp tại đô thị và người lao động tại các khu công nghiệp.

Hai là, theo Nghị định 100/CP, căn hộ chung cư nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu là 25m2. Bên cạnh việc khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, việc căn hộ thương mại được xây dựng với diện tích tối thiểu 25m2 cũng là một giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở giá thấp cho những người gặp khó khăn về nhà ở.

Ba là, kinh nghiệm các nước trên thế giới như Thái Lan, Singapore, Pháp, Hàn Quốc, Malaysia... đều cho phép xây căn hộ chung cư có diện tích nhỏ (Pháp: 15m2; Hàn Quốc: 14m2; Thái Lan: 15-20m2).

Bốn là, chất lượng nhà ở được quyết định bởi những yếu tố như điều kiện hạ tầng, dịch vụ quản lý vận hành, chất lượng xây dựng, hệ thống trang thiết bị, chất lượng hoàn thiện... Do đó, quy định căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2 không phải là nguyên nhân dẫn đến việc hình thành các khu nhà ở kém chất lượng.

Thực tế, nhu cầu về căn hộ diện tích dưới 45m2 để phục vụ đối tượng có thu nhập thấp, độc thân, hộ gia đình trẻ 2-3 người tại các khu đô thị lớn, khu vực phát triển, khu công nghiệp là tương đối nhiều. Đây là giải pháp cho bài toán di chuyển hàng trăm km từ vùng ngoại ô vào trung tâm thành phố. Việc di chuyển quá lâu, quá nhiều khiến không ít người mệt mỏi. Quá trình triển khai thực hiện các dự án chung cư, nhiều địa phương, doanh nghiệp đã gửi văn bản đến Bộ Xây dựng đề nghị cho phép đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có diện tích 30-40m2.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Công ty Savills Hà Nội, phân khúc nhà giá rẻ luôn thu hút một lượng lớn nguồn cầu trên thị trường như người mua có thu nhập thấp, các cặp vợ chồng mới cưới có nhu cầu sống riêng, những sinh viên mới ra trường hoặc người mới đi làm... Đây là những đối tượng khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở nhưng chưa có tiềm lực tài chính dồi dào nên các căn hộ có mức giá khoảng 500 triệu - 1 tỷ đồng là sản phẩm vừa túi tiền.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đang chuẩn bị ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về căn hộ chung cư. Trong thời gian chờ ban hành, đối với căn hộ chung cư có thể tạm thời áp dụng tiêu chuẩn diện tích tối thiểu không dưới 25m2 (tương đương quy định hiện hành về diện tích tối thiểu với căn hộ chung cư nhà ở xã hội) và bảo đảm thiết kế xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín.

Tính toán kỹ tiêu chí, tiêu chuẩn

Việc cho phép xây dựng các hộ với diện tích nhỏ được nhìn nhận là xu thế tất yếu của cuộc sống. Giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp ngày càng gần hơn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng có điều kiện mở rộng đầu tư, kinh doanh. Tuy nhiên, từ phía góc nhìn của nhà quản lý hay các chuyên gia về bất động sản, còn nhiều khúc mắc cần tháo gỡ.

“Căn hộ nhỏ mà xây đại trà ở nhiều nơi thì không tốt cho quy hoạch tổng thể cũng như ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và quy hoạch, kiến trúc… Vì vậy, nên xây căn hộ 25m2 ở nơi dành cho công nhân thuê để ở, người có thu nhập thấp…” - ông Nguyễn Khánh Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư LDG nhìn nhận.

Ông Trần Khánh Quang, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, nhà thương mại 25m2 chỉ nên áp dụng tại các khu đô thị năng động như TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng bởi nhiều người có nhu cầu ở để lập nghiệp hơn là ổn định lâu dài. Diện tích nhỏ mà chủ đầu tư xây dựng đẹp, khang trang như khách sạn và quy định chỉ 1-2 người ở thì sẽ không xảy ra tình trạng nhếch nhác. Hiện số người có nhu cầu ở như thế tại các thành phố lớn là rất nhiều.

Song, vẫn theo ông Quang, với góc nhìn một thành phố văn minh, căn hộ 25m2 có thể phá vỡ quy hoạch chung. Ngoài ra, cần nhìn nhận đây là sản phẩm bất động sản tiêu dùng chứ không như là tài sản. Bởi lẽ, ai cũng muốn có bất động sản lớn và khang trang hơn để dành cho con cháu nên không quá lo việc sở hữu lâu dài dẫn đến con cháu ở đông đúc. Ông Quang cho biết nhiều nước phát triển vẫn dành khu vực xây căn hộ nhỏ cho người nhập cư mua ở.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản VnREA, nguyên Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng: “Ổ chuột hay không ổ chuột nằm ở chất lượng sống của người dân trong chung cư đó. Hiện nay, cuộc sống rất khác và phong cách sống tối giản kiểu Nhật không cần quá nhiều đồ cũng gia tăng. Chính vì thế, căn hộ 25m2 chưa hẳn đã là nhỏ”. Ông Hà cũng đưa ra ví dụ, chung cư Văn Chương, đường đi thì chưa làm, tiện ích xung quanh thì không có thì dù có 100m2 người ta cũng không mua. Nhưng nếu làm 25m2 mà hợp lý, đảm bảo chất lượng, tiện ích cao cấp thì việc có nhiều người mua là chuyện bình thường.

Nhấn mạnh việc triển khai nhà 25m2 trong nội đô các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM là hoàn toàn khả thi. Tuy nhiên, ông Hà cũng cho rằng, chủ đầu tư muốn làm phải đảm bảo không phá vỡ quy hoạch tính trên dân số, đồng thời đảm bảo mỹ quan của các căn hộ chung cư 25m2.

Còn TS Phạm Thái Sơn, giảng viên chính, điều phối viên chương trình thạc sĩ về phát triển đô thị bền vững của Đại học Việt Đức cho rằng không nên hạn chế không gian xây dựng loại nhà 25m2. Ngay cả khu trung tâm TP cũng có người có nhu cầu như những chuyên gia nước ngoài đến Việt Nam làm việc, không mang theo gia đình thì họ không có nhu cầu thuê nhà lớn.

“Việc hạ chuẩn diện tích căn hộ đem lại nhiều sự lựa chọn hơn cho người dân, nhưng phải chuẩn bị cho nó kèm theo một bộ tiêu chuẩn hoàn chỉnh và chế độ hậu kiểm thực thi nghiêm túc. Nếu không có những tiêu chí, tiêu chuẩn về thiết kế, hạ tầng đi kèm thì các căn hộ này sẽ không khác những khu nhà tập thể cũ của Hà Nội hiện nay”, ông Sơn nhận định.

Có thể thấy, để giấc mơ có nhà, an cư lạc nghiệp sớm thành hiện thực cần sự nỗ lực không chỉ của riêng bản thân người thu nhập thấp. Từ phía các cơ quan nhà nước cần có cái nhìn tổng quan khi đưa ra những quy định và hướng dẫn cụ thể trong quy hoạch, thiết kế và xây dựng các dự án có căn hộ diện tích siêu nhỏ. Các doanh nghiệp tham gia vào thị trường căn hộ siêu nhỏ cũng cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị chức năng để vận hành và quản lý hiệu quả dự án