Sức bật cho bất động sản Thành phố phía Đông TP.HCM - Bài 1: Những điểm nghẽn cần giải tỏa

Tại Diễn đàn kinh tế TP.HCM 2018 diễn ra vào cuối tháng 11/2018, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã nêu ý tưởng TP.HCM sẽ xây dựng khu Đông gồm 3 quận 2, 9 và Thủ Đức để nơi đây trở thành khu đô thị sáng tạo. Đây sẽ là hạt nhân để dẫn đầu và thúc đẩy phát triển kinh tế thành phố và khu vực phía Nam trong bối cảnh cách mạng công nghiệp 4.0. Đây cũng chính là tiền thân của đề án thành lập thành phố phía Đông trực thuộc TP.HCM trên cơ sở gộp 3 quận với diện tích tự nhiên hơn 211,5km2, dân số hơn 1,1 triệu người đang được TP.HCM triển khai. Nhadautu.vn trân trọng giới thiệu tới bạn đọc loạt bài "Sức bật cho bất động sản Thành phố phía Đông TP.HCM".

Thách thức từ các điểm nghẽn

Còn nhớ những năm 2014, khi thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM phát triển trở lại, khu Đông đã xóa ngôi đầu tăng trưởng của thị trường TP.HCM là khu Nam. Cũng từ đây, bên cạnh những dự án lớn đua nhau mở bán thì nhà đầu tư và cả các doanh nghiệp đều đau đầu trong việc hạ tầng giao thông phát triển quá chậm so với sự phát triển của thị trường BĐS.

Đơn cử như tuyến đường Quốc lộ 13 nối quận Bình Thạnh đi qua quận Thủ Đức về các tỉnh Tây Nguyên. Dự án với chiều dài 10km nhưng đã qua 20 năm dự án này vẫn bất động. Theo lãnh đạo Tập đoàn Vạn Phúc, một doanh nghiệp có dự án rộng gần 200ha nằm trên tuyến đường Quốc lộ 13 này cho biết dự án đã phải làm cầm chừng để đợi dự án giao thông hoàn thiện.

Bài liên quan

Những công trình hạ tầng được kỳ vọng thay đổi diện mạo phía Đông TP.HCM

Hay như tuyến đường Đồng Văn Cống nối trục tuyến đường quận 2 với các tỉnh như Đồng Nai vào trung tâm TP.HCM, người dân khu Đông mệnh danh đây là "tuyến đường đau khổ", khi mà hằng ngày vẫn phải gồng mình gánh những chuyến xe tải trọng lớn ra vào cảng Cát Lái dù cho mật độ dự án BĐS lớn nằm tại đây khiến cho những dự án như Khu đô thị Kiến Á, Khu đô thị Thạnh Mỹ Lợi… vắng bóng người dân về ở dù cho nhiều năm bàn giao nhà, đất cho khách hàng.

Ngoài ra, các tuyến giao thông trọng điểm của khu Đông là Vành đai 2, Nguyễn Xiển, Đỗ Xuân Hợp… cũng hàng chục năm hình thành nhưng vẫn chưa được xây dựng đang là điểm nghẽn về giao thông của khu Đông phát triển.

Nói về điểm nghẽn của thành phố khu Đông cũng không thể nhắc tới những dự án đô thị lớn hàng quy hoạch nhiều năm vẫn chưa thể thực hiện. Đơn cử như dự án khu nhà ở Làng đại học TP.HCM. Đây là dự án trọng điểm của TP.HCM trong phát triển khu Đông, được hình thành từ năm 2004 với diện tích gần 100ha, thế nhưng tới nay dự án này vẫn bất động không thể triển khai vì vướng đền bù giải phóng mặt bằng.

Một dự án nữa đang là điểm nghẽn của sự phát triển khu Đông đó là dự án Khu đô thị Thủ Thiêm, tới nay sau hơn 20 năm hình thành thì việc khiếu kiện của người dân với lãnh đạo TP.HCM trong quy hoạch phát triển dự án này vẫn chưa được giải quyết, cũng từ đây dự án mang tầm chiến lược và được lãnh đạo TP.HCM ví là trái tim của thành phố khu Đông vẫn chưa hoàn thiện.

Điểm nghẽn nữa ở một thành phố khu Đông sắp hình thành, tác động trực tiếp tới thị trường BĐS của khu vực này đó là việc khu Đông hiện nay là khu vực có nhiều dự án “ma” nhất của TP.HCM. Cụ thể có thể nhắc tới dự án nhà ở tái định cư 12.500 căn hộ tại quận 2 được xây dựng từ năm 2010 tới nay để di dời người dân tại khu đô thị Thủ Thiêm về đây sinh sống, thế nhưng dù nhà đã xây xong và bàn giao cho người dân thì người dân lại từ chối nhận nhà tái định cư này. Dẫn tới việc đã 5 lần TP.HCM phải chào bán đấu giá số lượng căn hộ này mà vẫn không doanh nghiệp hay người dân nào mua.

Bên cạnh đó, hàng loạt dự án chậm triển khai, đơn cử như khu đô thị Him Lam City tại quận 2 được hình thành từ hàng chục năm nay có tổng diện tích là 1.174.221,9 m2; được phát triển thành 2 khu chính là khu nhà ở và liên hợp sân golf. Him Lam City được quy hoạch đồng bộ với nhiều phân khu chức năng khác nhau như: khu biệt thự biệt lập, khu nhà phố liền kề vườn, khu căn hộ cao cấp cùng nhiều tiện ích khác.

Theo đó, diện tích dành cho khu nhà ở là 22ha gồm: 2 block chung cư (132 căn hộ + 8 căn penthouse), 193 nền biệt thự, nhà phố liền kề sân vườn. Khu liên hợp sân golf diện tích 92ha gồm: CLB sân golf, sân golf 18 lỗ, khu nghỉ dưỡng spa và khách sạn 400 phòng,… thế nhưng dự án vẫn chưa triển khai.

Ngoài ra, khu Đông còn hàng chục dự án chậm triển khai như khu dân cư Phú Hữu quận 9 với diện tích 190ha, dự án ga Bình Triệu, dự án di dời cảng Phước Long… đây được đánh giá là điểm nghẽn của thành phố khu Đông phát triển.

Giải pháp nào?

Để phát triển thành phố khu Đông, lãnh đạo UBND TP.HCM đã có những lời giải cho những điểm nghẽn trên. Cụ thể về giao thông, tháng 7/2020 Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong có chỉ đạo Sở GTVT nghiên cứu kế hoạch phát triển giao thông để xây dựng Khu đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông TP.HCM. Tới đầu tháng 11/2020, Sở GTVT TP.HCM đã gửi UBND TP.HCM kế hoạch phát triển giao thông để xây dựng Khu đô thị sáng tạo, tương tác cao phía Đông TP.HCM, trong đó theo Sở này thì kế hoạch này nhằm quản lý, phát triển đô thị theo hướng thông minh, đầu tư hạ tầng giao thông phù hợp định hướng xây dựng TP. Thủ Đức.

Kế hoạch này sẽ phát triển trong vòng 10 năm, với số vốn là 300.000 đồng để bổ sung, hoàn chỉnh quy hoạch phát triển mạng lưới giao thông ở khu Đông; ưu tiên các tuyến kết nối liên vùng như: khép kín đường Vành đai 2, 3; hoàn chỉnh đường liên khu vực như Lã Xuân Oai, Nguyễn Duy Trinh, đường liên cảng; xây cầu Thủ Thiêm 3, 4; cải tạo nút giao An Phú, Mỹ Thuỷ, Thủ Đức...; phát triển Metro Số 1, giai đoạn hai Metro Số 2, Metro Số 3b; các tuyến đường sắt nhẹ Trảng Bom - Hòa Hưng, Thủ Thiêm - sân bay Long Thành…

Sở GTVT cũng xác định 16 dự án đường bộ ở khu Đông chưa hoàn thành giai đoạn 2016-2020 là nhóm cần ưu tiên đầu tư từ năm 2021 đến 2025 như: Vành đai 2 (đoạn từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa); mở rộng xa lộ Hà Nội, đường Lương Định Của, Đồng Văn Cống, nút giao Mỹ Thuỷ; cầu Tăng Long, Nam Lý...

Như vậy, có thể thấy điểm nghẽn giao thông đã được lãnh đạo UBND TP.HCM chú trọng tới. Thế nhưng, những điểm nghẽn còn lại vẫn chưa chờ được giải quyết trong thời gian tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng những năm 2005 tới những năm 2010, thị trường khu Đông đã bắt đầu phát triển khá nhiều dự án nhà ở. Tuy nhiên, tới nay nhìn vào các dự án này thì thấy vẫn còn khá nhiều những dự án sau khi chào bán cho người dân nhưng chủ đầu tư vẫn chưa làm hạ tầng, pháp lý dẫn tới việc dự án “đắp chiếu” còn rất nhiều, tình cảnh này tạo ra một cảnh tượng da beo trong quy hoạch của thành phố phía Đông hiện nay.

Bên cạnh đó là việc từ năm 2014 tới nay các dự án phát triển tại khu Đông đa phần là phân khúc chung cư, nằm rải khắp các khu vực của khu Đông. Đây là điều kiện tốt cho người dân có thể sở hữu nhà ở, tuy nhiên việc các dự án phát triển không đồng bộ với hạ tầng cũng lại là điểm yếu dẫn tới việc mật độ dân số tăng cao, trong khi hạ tầng giao thông, y tế, giáo dục… vẫn chưa đáp ứng được. Ông Châu cho rằng điều này cần phải tính toán lại trong việc phát triển thành phố phía Đông trong thời gian tới.

“Theo tôi, khi thành lập TP. Thủ Đức thì không để lại ai ở phía sau, đặc biệt trong vấn đề nhà ở. Cho nên chúng tôi đề nghị, phát triển TP. Thủ Đức là thành phố sáng tạo, thu hút tầng lớp có tri thức cao về sinh sống ở đó. Nhiệm vụ đầu tiên là tái định cư người dân tại chỗ, coi trọng phát triển nhà ở vừa túi tiền, định cư tại chỗ người dân ở quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, nhất là những người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp. Bên cạnh đó là phải làm sao tái khởi động những dự án ‘đắp chiếu’ nhiều năm không được triển khai và hỗ trợ doanh nghiệp hoàn thiện pháp lý để triển khai các dự án có quỹ đất sẵn”, ông Châu cho biết.

(Còn nữa)

Bài liên quan

Những công trình hạ tầng được kỳ vọng thay đổi diện mạo phía Đông TP.HCM

'Khu đô thị sáng tạo phía Đông là hạt nhân của cuộc Cách mạng công nghiệp thứ 4'

Bất động sản phía Đông TP.HCM rộng đường bứt phá nhờ hạ tầng

Hạ tầng thêm sức bật cho đại đô thị sinh thái thông minh phía Đông