Theo đó, năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Năm 2015, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP.

Tháng 10/2018, với văn bản 4020/UBND-ĐT gửi Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư.

Trao đổi về chủ đề này, LS. Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài quốc tế Việt Nam cho rằng nếu dùng hình ảnh quả bom nổ chậm khi nói về vấn đề của chung cư cũ, thì chúng ta đang có đến gần 600 quả bom nổ chậm như thế. Mặc dù không muốn, nhưng có thể tự nhiên các chung cư xảy ra sự cố chẳng hạn. Vậy vấn đề an toàn của công dân sẽ ra sao?

Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp được ban hành vào năm 2007. Nghị quyết nói rất hay về mục tiêu, chính sách, giải pháp nhưng việc triển khai Nghị quyết này lại không khả thi. 

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Reenco Sông Hồng cho biết, với việc cải tạo chung cư cũ, làm sao mà doanh nghiệp có lãi và người dân phải có lợi, được thỏa mãn điều kiện. Đây là một chân lý cần được đi đến cùng khi hiện nay đại bộ phận các khu đền bù cho người dân vẫn chưa được đảm bảo.

“Về kinh nghiệm, tôi cho rằng cần tham khảo kinh nghiệm của các nước xung quanh như Trung Quốc. Khi bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ, người ở tầng 1 được di chuyển đến nơi đền bù được một căn nhà kinh doanh và nhà ở; với người sinh sống trên các tầng cao có nhà ở và cho thuê. Đây là một kinh nghiệm thú vị mà tôi cho rằng Việt Nam có thể tham khảo và học tập”, ông Điệp chia sẻ.

Theo ông Điệp, hiện nay trong nội đô có quy định không được tăng mật độ xây dựng, không được tăng mật độ dân số. Mặc dù Hà Nội đã có cơ chế đặc thù giao cho các tập đoàn lớn, tổng công ty nhưng vẫn chưa triển khai được nhà ở xã hội khi cải tạo các chung cư cũ, vì không được tăng chiều cao, không được tăng dân số thì không có lời. Trong khi đó, người dân không chấp nhận đền bù 1-1. 

Ông Điệp kiến nghị, về quy hoạch, trong quận có khu chung cư cũ, nhưng cũng có khu được chiều cao, tăng mật độ dân số và cũng có khu không được tăng. Các cấp chính quyền cần có biện pháp cân đối, chỗ tăng lên thì dồn dân đến. Hoặc với những chỗ được tăng chiều cao, mật độ dân số có thể giao cho doanh nghiệp để xây khu mới để đưa người dân ra.

Có thể làm theo mô hình của Trung Quốc, người dân ở tầng 1 có thể có khu kinh doanh và nhà ở… để doanh nghiệp cải tạo lại khu cũ, lấy thu bù chi. Làm thế nào để đạt được chân lý doanh nghiệp có lời, người dân có lợi.

Đồng tình với ông Nguyễn Thế Điệp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Công ty Bất động sản Hanhud cho biết: Bài toán khó hiện này đó là làm thế nào để giải quyết được bài toán lợi ích giữa doanh nghiệp thực hiện và người dân. Đây cũng là những khó khăn tồn tại trong thời gian vừa qua, khiến cho hoạt động cải tạo chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ. 

Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính đề xuất, cần cơ chế chính sách của Nhà nước để làm hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. 

Để làm được điều này, theo ông Đính cần giao quyền cho UBND Thành phố Hà Nội để có sự chủ động trong việc thực hiện cải tạo chung cư cũ, dưới sự giám sát, kiểm tra, vào cuộc của các cấp cao hơn như Chính phủ.

Đồng thời, phải làm lại các bản quy hoạch, đặc biệt là các quy hoạch chi tiết về cải tạo chung cư cũ, đảm bảo quy hoạch này phải phù hợp với quy hoạch chung tại khu vực đó. Dựa trên cơ sở đó, doanh nghiệp có thể tiến hành cải tạo chung cư cũ luôn thay vì phải tiếp tục phải xin quy hoạch.

Đề xuất các giải pháp liên quan đến hoạt động cải tạo chung cư cũ, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội cho rằng, "phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ xây dựng, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu dân cư và đối chiều với chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ... Chỉ khi nhận diện rõ được những điều này, thì chúng ta mới có khung chính sách cho từng loại chung cư, còn không thì kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy mà thôi”.

Tuy nhiên ông Nghiêm cũng đề xuất, rằng, điểm mấu chốt cụ thể ở đây, ai, đơn vì nào đứng ra làm việc phân loại và nhận diện này?

Một là, các địa phương, đặc biệt là Hà Nội cần nhận diện và phân loại rõ từng loại chung cư.

Hai là, trên cơ sở đó chúng ta có trình tự thực hiện các dự án cải tạo chung cư cụ thể khác nhau, không thể có một khung chính sách chung cho tất cả các loại chung cư. Như vậy sẽ rất chung chung. 

Ba là, phải xây dựng một tiêu chí đồng bộ, như những vấn đề đã chỉ ra như trên phải nhận diện. Chứ đừng chỉ can thiệp vào một hạng mục nào đó, ví dụ như chung cư hạng D nên chúng tôi ưu tiên cải tạo trước. Đây chỉ là yếu tố cần, tuy nhiên chưa đủ.

Một vấn đề nữa, để cải tạo chung cư, đảm bảo lợi ích giữa 3 nhà: nhà nước, người dân và doanh nghiệp, thì đề nghị giảm căn hộ chung cư đi.

Bốn là, cần xem xét lại chỉ tiêu diện tích sàn ở trên/người.

Năm là, ngoài bồi tường hỗ trợ tái định cư, cần có chính sách mang lại lợi ích cho doanh nghiệp trên địa bàn toàn địa bàn thành phố, và thuận lợi cho những người tự nguyện muốn ra khỏi chung cư.

Sáu là, nên thành lập cơ quan độc lập trực thuộc của UBND thành phố, phụ trách việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư.

Bảy là, việc lập quy hoạch các khu chung cư phải là tổng thể cả khu vực, và phải do cơ quan Nhà nước lập kế hoạch chi tiết và phê duyệt, đồng thời có đề xuất giải pháp cân bằng  lợi ích giữa các bên.

Bài liên quan

Cải tạo chung cư cũ Hà Nội, khó vì vòng xoáy lợi ích

Bộ Xây dựng 'sốt ruột' cải tạo chung cư cũ

Cải tạo chung cư cũ: Dân không chịu đi vì nghi doanh nghiệp 'trục lợi'

Hơn 2.500 chung cư cũ cần phải cải tạo, xây dựng lại