Sáng 29/8, tại Nhà Quốc hội, Hội nghị đại biểu Quốc hội (ĐBQH) hoạt động chuyên trách, nhiệm kỳ khoá XV xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) (sửa đổi). Nhiều ĐBQH quan tâm tới vấn đề đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng, người dân.

Có 2 phương án được đưa ra trong dự thảo luật. Trong đó, phương án 1, quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Phương án 2, quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định.

Tham gia ý kiến, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đoàn ĐBQH tỉnh Hải Dương cho biết, nếu không có quy định về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều rắc rối. Nhà ở là tài sản lớn đối với người dân, nếu không quy định rõ ràng về tiền đặt cọc thì người mua sẽ mất một khoản tiền lớn.

"Thực tế hiện nay được đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30-50% tổng giá trị của công trình", đại biểu nói.

Về thời điểm đặt cọc, đại biểu ủng hộ phương án 1, bởi với những ràng buộc pháp lý, dự án chắc chắn sẽ được triển khai. Từ đó, tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa đảm bảo các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua…

Đồng quan điểm, đại biểu Phạm Văn Hòa, đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp nhìn nhận, dự thảo Luật lần này cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.

Còn đại biểu Nguyễn Minh Tâm, đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình đề nghị ban soạn thảo nên quy định mức tối thiểu đặt cọc từ 5-10%. Nếu số tiền đặt cọc quá thấp thì khách hành sẽ dễ dàng bỏ cọc nêu không có nhu cầu nữa, thực tế điều này đã xảy ra.

Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án được thẩm định

Báo cáo, làm rõ về vấn đề này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) của Quốc hội Vũ Hồng Thanh cho biết, Thường trực UBKT tán thành với phương án 1.

Lý giải, Chủ nhiệm cho biết, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 không quy định về đặt cọc nên việc đặt cọc thực hiện theo Bộ luật Dân sự, thời điểm đặt cọc và số tiền đặt cọc được xác định theo thỏa thuận của các bên, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư thu tiền đặt cọc ở thời điểm dự án chưa rõ ràng, số tiền đặt cọc quá cao nhằm huy động vốn để thực hiện dự án hoặc nhằm lừa đảo, chiếm đoạt tài sản.

Về thời điểm, trình tự đầu tư xây dựng dự án có 3 giai đoạn gồm chuẩn bị, thực hiện dự án và kết thúc đưa dự án vào khai thác sử dụng. Khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan liên quan, dự án đã kết thúc giai đoạn chuẩn bị để chuyển sang giai đoạn thực hiện, chủ đầu tư đã xác định rõ số lượng, diện tích, mặt bằng của từng sản phẩm nhà ở… Do đó, tính pháp lý của dự án là đủ rõ với người mua, thuê mua nên có thể cho phép nhận đặt cọc.

Trong khi, với phương án 2, UBKT đánh giá, việc cho phép thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ.

Bên cạnh đó, về số tiền đặt cọc, UBKT cho rằng, cần được quy định ở mức hợp lý nhằm bảo đảm mục đích của việc đặt cọc không phải là để doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhận tiền đặt cọc như một kênh huy động vốn.

"Nếu số tiền đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh BĐS không đủ năng lực tham gia thị trường, gia tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Còn nếu số tiền đặt cọc quá thấp sẽ không có tác dụng ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc", Chủ nhiệm nêu rõ.

Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV và các hội thảo lấy ý kiến về dự thảo luật đã  có các ý kiến đề xuất số tiền đặt cọc tối đa là 5%, 10% hoặc 15% giá bán, cho thuê mua.

Vì vậy, dự thảo luật đã được chỉnh sửa quy định số tiền đặt cọc tối đa là 10% giá bán, cho thuê mua. Ngoài ra, dự thảo luật cũng bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc để làm cơ sở xác định số tiền đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm của các bên, bảo đảm giao kết hợp đồng đúng với các nội dung đã thỏa thuận khi đặt cọc.

Bài liên quan

Chủ tịch Quốc hội: Không để quy phạm pháp luật sơ hở có thể tạo ra tham nhũng, tiêu cực

Chủ tịch Quốc hội: Giám sát thị trường bất động sản phải có trọng tâm nếu không sẽ 'bơi' trong 'rừng' số liệu

'Giao dịch bất động sản qua sàn tiềm ẩn nguy cơ lũng đoạn, độc quyền'

'Giao dịch bất động sản qua sàn giúp ngăn chặn hành vi lừa đảo'